주택을 사고 팔 때마다 에스크로 과정에서 접하는 것이지만 한인들이 잘 이해를 못하는 것이 타이틀 보험(Title Insurance)이다. 많은 한인들의 경우 부동산 에이전트와 연결된 타이틀 보험사를 통해 보험을 구입하고 있는 실정이지만 최소한의 기본 정보는 갖고 있는 것이 좋다. 캘리포니아주에서는 주택 매매시 사실상 의무적으로 요구되는 것이 타이틀 보험이다. 타이틀 보험의 역할과 종류, 보험료 등에 대해 알아본다.


집값의 0.2~0.04% 내면 소송·담보 등 조사 바이어 보호

▲타이틀 보험은 무엇인가
타이틀 보험은 부동산 소유권에 대한 보험으로 모든 부동산 매매시와 융자기관의 부동산을 담보로 하는 대출에 꼭 필요하다. 사실 타이틀 보험은 주마다 규정이 다르며 가주에서도 법적으로 반드시 필요한 것은 아니다. 그러나 모기지를 통해 집을 구입할 때 렌더가 100% 요구하는 것이기 때문에 가주에서는 주택 매매시 사실상 의무사항으로 간주되고 있다. 타이틀 보험이 없을 경우 모기지를 받을 수 없으며 무엇보다도 주택에 대한 소유권을 제대로 보장받지 못한다.
주택 구입자가 에스크로 종결과 함께 받는 것이 집문서(grand deed)와 타이틀 보험 증서로 타이틀 보험은 주택 구입자에게 확실한 소유권을 보장하는 것이다.
▲왜 필요한가
단적인 예로 거금을 주고 주택을 구입했는데 주택을 판매한 사람이 실제 소유주가 아니라면 얼마나 황당할 것인가. 가주에서는 위조된 주택 소유권이나 유언장, 재산상속 증서 등으로 주택 구입자를 상대로 사기를 치는 일이 발생하고 있다. 또 주택에 빚이 있는지, 또는 현재 소송이 진행되고 있을 가능성도 있다. 이같은 일을 방지하기 위해 타이틀 보험이 필요할 것이며 타이틀 보험을 통해 문제가 발생 때 주택 구입자는 보호를 받게 된다.
에스크로 기간에 타이틀 회사는 집에 대한 철저한 기록 조회를 통해 주택에 대한 예비 보고서(preliminary report)를 만들게 된다. 예비 보고서에는 △현 집주인의 이름(집을 파는 사람이 실질적인 주인인지 여부) △집주인이 집에 대한 100% 소유권을 갖고 있는지 여부 △은행 빚(deed of trust)을 포함한 내야 할 모든 채무 △전기회사 등 공공 유틸리티사에 땅의 일부분의 사용권(easement)을 주었는지 여부 △정확한 집의 바운더리(옆집의 땅을 통해 집을 드나들어야 하는지 여부) △재산세 규모와 체납 여부 등을 확인해 준다. 이 예비 보고서를 토대로 에스크로가 종결됨과 함께 바이어는 최종 타이틀 리포트를 받게 된다.
▲종류와 보험료
타이틀 보험은 가주에서 카운티마다 약간의 차이는 있을 수 있지만 셀러와 바이어가 모두 구입한다. 셀러는 바이어를 위해 타이틀 보험을 구입하며 바이어는 은행을 위해 타이틀 보험을 따로 구입해야 한다. 셀러의 경우 타이틀 보험료는 주택가를 기준으로, 융자기관에는 융자액수를 기준으로 설정되게 되는데 대략 주택 가격이나 융자 액수의 0.2%에서 0.04%까지 낸다고 생각하면 된다. 또 일반 보험과 달리 타이틀 보험료는 집을 살 때와 융자할 때 한번만 내면 되며 집 소유기간 내내 유효하다. 바이어가 구입하는 타이틀 보험의 경우 융자금 상환 완료시점까지 계속 유효하다.
타이틀 보험은 몇 가지의 종류로 분류될 수 있다. 가장 기본적으로 가주에서 많이 사용되는 타이틀 보험은 CLTA(California Land Title Association)로 스탠더드 커버리지 라고 할 수 있다. 등기상의 문제점을 커버해 주면서 바이어의 주택 소유권을 보장해준다.
둘째는 ALTA(American Land Title Association) 타이틀 보험으로 CLTA보다 광범위한 조항이 포함돼 있다. 기본적인 등기상의 보험 조항 외에도 ‘Mechanic’s Lien’(주택 시공업자나 건축회사가 돈을 받지 못할 경우 또는 돈을 받을 목적으로 집에 걸어놓는 담보권), ‘Easement’(A주택에 걸어 들어가거나 차로 진입할 때 B주택의 땅을 이용해야 하거나 A가 개스나 수도를 공급받기 위한 파이프가 A주택의 땅을 사용해야 할 경우 등), 집 아래에 있을지 모르는 물과 광물, 원유의 권리 등을 포함한다.
그러나 가주에서는 ALTA와 CLTA를 합친 타이틀 보험을 구입하게 된다. 단 셀러가 5년 미만에 집을 팔 때는 타이틀 보험료가 낮아진다.
▲재융자 때도 보험 필요
집을 구입하지 않고 재융자를 할 경우에도 타이틀 보험을 요구한다. 특히 재융자를 할 때는 렌더가 바뀌기 때문에 새 렌더는 타이틀 서치를 요구하고 타이틀 보험을 요구하기 때문이다. 몇 년이 지난 사이 소유권에 변화가 없는지, 문제가 없는지를 새 렌더는 알고 싶어하기 때문이다. 이럴 때는 현재 타이틀 보험을 갖고 있는 회사를 통해 다시 구입하면 할인 받을 수 있다.

<조환동 객원기자>