분양 방법과 절차

새집을 구입하는 것은 기존주택을 구입하는 것과는 비교할 수 없는 또 다른 즐거움을 준다. 나무와 카펫, 벽돌 등 자재가 조화를 이루면서 새집에서만 풍겨 나오는 독특한 냄새, 현대식 구조와 최첨단 보안 및 편리한 장치 등이 새집의 장점이라고 할 수 있다.
그러나 새집을 분양 받는 것은 기존주택을 구입하는 것과는 달리 많은 노력과 함께 행운도 필요하다. 분양 방법과 절차에 대해 알아본다.


건설사에 신청서 접수때
다운 최소 20%해야 유리

나쁜 크레딧·2차 심사 불참땐
탈락 뻔해… 구입계약 서명‘끝’

기존주택의 경우 개인 셀러와 협상을 통해 집을 구입하지만 새집의 경우 집을 건축하는 건설회사로부터 직접 분양을 받아야 한다. 그러나 주택 공급이 부족한 캘리포니아주에서는 분양되는 새집보다 바이어가 월등히 많기 때문에 경쟁도 치열하다.

▲분양 정보 입수
많은 건축회사들이 선착순으로 신청을 받기 때문에 먼저 분양 정보를 입수하는 것이 중요하다. 신문은 LA타임스의 경우 매주 화요일과 토요일, 일요일자 신문에 새로 분양되는 주택 정보가 게재된다. LA데일리 뉴스는 매주 일요일 부동산면에 신규 분양주택에 대한 정보가 나온다.
인터넷을 통해 정보를 입수하는 것도 좋은 방법이다. LA타임스와 LA데일리 모두 인터넷을 통해 신규 분양주택 정보를 제공하고 있다. 주택을 직접 건설하는 건설사의 웹사이트를 통해 정보를 받을 수 있다. 남가주에서 신규주택을 가장 많이 공급하는 ‘KB Home’사의 웹사이트(www.kbhome.com)나 ‘센텍스’사의 웹사이트(www.centex.com)는 신규주택 정보는 물론 웹사이트를 통해 온라인 신청도 접수하고 있다. www.realestate.com이나 www. trimarkpacific.com 등의 사이트도 있다.
커미션을 지급하고 부동산 에이전트를 통하는 것도 한 방법이다. 이사 가기를 원하는 지역을 잘 알고 전문적으로 취급하는 부동산 에이전트를 통하면 의외로 손쉽게 분양 정보를 받고 신청 서비스도 대행해 준다.

▲신청 절차
대다수의 건축회사들이 신청서류 접수를 요구하고 있다. 건축회사들은 서류심사를 통해 1차적으로 바이어를 걸러내는데 여기서 가장 핵심적인 것이 신청자의 크레딧 상태다.
제일 먼저 신청을 했어도 크레딧이 좋지 않아 후보자 명단에도 끼지 못하는 경우가 허다하기 때문이다. 건축회사는 1차 서류심사 합격자를 대상으로 인터뷰 및 브리핑을 실시한다.
인터뷰에서는 다운페이를 얼마나 할 것인지를 물어보는데 최소한 20% 이상 다운을 한다고 답해야 높은 점수를 받는다. 렌더로부터 사전 승인서(pre-qualification)를 지참하는 것도 좋은 방법이다. 그러나 최근 사전 승인서가 ‘남발’되고 분양 신청자마다 이를 지참하기 때문에 예전과 같은 약발을 기대하기는 어렵다.
건축회사로부터 분양주택에 대한 정보를 받고 자신이 원하는 주택 또는 가격대를 선정해서 신청을 하고 건축회사가 요구하는 디파짓을 한다. 디파짓은 회사에 따라 3,000달러에서 1만달러까지 차이가 있다.
디파짓을 하면 주택을 예약 받는데 그렇다고 특정 주택이나 가격을 보장받는 것은 아니다. 건축회사나 바이어 모두 계약을 파기하고 디파짓을 돌려 받을 권리가 있다.
보통 1차 심사를 통과하고 디파짓을 지불한 바이어가 분양되는 주택보다 많기 때문에 건축회사는 현장에서 직접 2차 심사 및 분양행사를 진행한다.
2차 심사에 참석하지 못하면 다음 분양으로 밀리지만 사실상 탈락을 당하기 때문에 반드시 참석해야 한다. 일부 건축회사는 추첨(lottery)을 하기도 하고 선착순으로 최종 통보를 하는 방식을 사용한다.
2차 심사도 통과하면 양측이 구입 계약서(purchase agreement)에 서명하는데 여기에는 가격(옵션은 제외)이 명시된다. 이자율의 경우 집이 완공될 시점에 결정된다. 만약 디파짓을 한 시기와 구입 계약서를 서명한 시기가 1주일이 넘을 경우 건축회사가 가격을 인상할 가능성이 높아 주의해야 한다.

▲융자
대다수의 건축회사들이 자체 융자사나 건축회사가 지정한 렌더를 통해 모기지를 받을 것을 권한다. 건축회사들이 이들 융자사로부터 커미션을 받는다는 것은 공공연한 비밀이다. 물론 건축회사의 렌더를 통해 모기지를 받을 의무는 전혀 없다. 그러나 마땅한 렌더가 없고 이자율 등 융자 조건의 차이가 없다면 건축회사가 지정한 렌더를 이용할 경우 융자 절차가 빠르고 건축회사로부터 보이지 않는 ‘높은 점수’를 받을 수 있는 것으로 알려지고 있다.
또 일부 건축회사는 자체 렌더를 사용하는 고객에게 가격이나 옵션 등의 특혜를 주기도 한다.

조환동 객원기자