신현근 Archer Capital 부사장

점보 모기지(Jumbo Mortgage)란 주택 금융을 지원하는 정부 지원 기업으로서 연방 주택 금융 공사라고 부를 수 있는 페니메이(Fannie Mae)나 프레디 맥(Freddie Mac)이 모기지 유통 시장(Secondary or Resale Market)에서 일차 융자 기관으로 부터 매입할 수 있는 모기지의 대출 한도를 초과하는 큰 금액의 모기지를 말합니다. 이번 주에는 어떤 모기지가 점보 모기지이며, 이에 적용되는 이자율의 차이와 이러한 차이를 없앨 수 있는 방법 등을 살펴봅니다.

1. 점보 모기지 금액
페니 메이(Fannie Mae)나 프레디 맥(Freddie Mac)이 모기지 유통시장에서 직접 차입인에게 모기지 대출을 하는 일차 융자 기관으로 부터 매입할 수 있는 모기지의 대출 한도는 주택의 종류에 따라 다르며 매년 그 한도금액이 달라집니다. 2005년의 대출 한도는 1가구 주택인 경우에 35만9,650달러, 2가구 주택인 경우에 46만400달러, 3가구 주택인 경우에 55만6,500달러이며 4가구 주택인 경우에 69만1,600달러입니다. 매년 12월에 페니 메이와 프레디 맥은 주택 가격의 변화를 반영하여 책정되는 새로운 대출 한도를 발표하며 위에 적은 금액은 하와이와 알라스카를 제외한 48개 주에 공통적으로 적용됩니다.

융자금액이 위의 대출 한도를 초과하지 않으며 그 밖의 다른 조건들이 두 연방 주택 금융 공사의 심사 기준에 적합한 모기지를 컨폼잉 모기지라고 부르며, 위의 대출한도를 초과하는 모기지를 점보 모기지라고 부릅니다. 그러나 융자 기관에 따라서는 50만 달러 이상의 모기지를 점보 모기지라고 부르는 경우처럼 통상적인 용례와 다른 의미로 같은 용어를 쓰는 경우도 있으므로 유의하여야 합니다.

2. 높은 이자율
컨폼잉 모기지는 페니 메이나 프레디 맥이 모기지 유통 시장에서 그들이 제시하는 심사 기준에 적합한 경우에는 이를 쉽게 매입하기 때문에 일차적으로 금융을 제공하는 은행, 저축 기관, 모기지 회사 등 일차 융자 기관의 위험 부담이 낮아지며 이 기관들이 쉽게 유동성을 확보할 수 있게 합니다. 연방 정부의 의하여 설립되었으나 증권 시장에 상장되어 일반 투자자들에 의하여 소유되고 있는 페니 메이나 프레디 맥은 컨폼잉 모기지의 유통 시장을 지원함으로써 그들이 정부로 받은 특혜의 일부를 소비자에게 낮은 이자율의 형태로 되돌려 주는 셈입니다.

이러한 한도를 넘는 모기지에 대한 유통 시장은 정부 지원 기업 즉 연방 주택 금융 공사가 아닌 일반 투자 기관들의 참여로 이루어지고 있으며, 컨폼잉 모기지의 유통 시장에 비하여 상대적으로 소규모이며 통일성이 결여되어 있으므로 점보 모기지를 제공하는 일차 융자 기관은 이에 따른 추가적인 위험 부담과, 융자 금액이 큰데 따른 높은 위험 부담 등 여러 요인을 감안하여 점보 모기지에 대하여 컨폰잉 모기지보다 고정 이자율인 경우에 0.25%에서 0.5% 정도 높은 이자율을 요구하며 대출 비율 등에서 보다 엄격한 심사 조건을 적용합니다. 컨폼잉 모기지와 점보 모기지의 이자율 차이는 자금 사정이 어려울 때 확대되지만 유동성이 풍부할 때는 축소됩
니다. 또한 융자 금액이 65만 달러 또는 100만 달러 등을 초과하는 경우에는 보통의 점보 모기지보다 더 높은 이자율을 적용하는 경우를 볼 수 있습니다.

3. 혼합 점보 모기지의 활용
순수한 점보 모기지가 가지는 불리한 점 즉 높은 이자율과 엄격한 심사 기준 등을 극복하기 위하여1차 모기지를 컨폼잉 모기지의 한도 금액까지 설정하고, 그 한도를 초과하는 금액을 조달하기 위하여 2차 모기지를 설정하는 방법을 이용할 수 있습니다. 이처럼 두개의 모기지를 이용하여 컨폼잉 모기지의 한도를 넘는 큰 금액의 대출을 얻는 경우에 이를 혼합 점보 모기지(Blended Jumbo Mortgage)라고 부릅니다. 이러한 혼합 점보 모기지를 활용하는 경우에 점보 이자율을 피할 수 있으며, 2차 모기지의 선택에 따라서는 혼합 월 불입금을 낮출 수 있으며, 융자를 받은 후에도 여유가 있는 경우에는 이차 모기지를 먼저 선납함으로써 월 불입금을 낮출 수 있게 됩니다.

4. 점보 모기지와 이자율의 종류
컨폼잉 모기지의 차입인에 비하여 점보 모기지의 차입인이 변동 이자율 모기지를 택하는 비율이 높습니다. 융자 금액이 커짐에 따라 월 불입금의 부담을 줄이기 위해서 변동 이자율을 택할 가능성이 높아지는 것으로 보입니다. 그러나 이자율의 종류를 선택할 때에는 대출 금액이나 월 불입금의 규모뿐만 아니라 현재와 장래의 이자율 추이, 주택 보유 예정 기간, 신청인의 재무 상황과 재무 계획 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.