<신성호 건축가>

일반 주택건물이나 상가건물에 대하여 공사를 계획하고 있는 대부분의 건축주들은 공사허가를 받는 과정에 대하여, 여러가지 복잡한 절차를 거쳐야 한다는 것은 대략 알고 있지만, 공사허가 과정에 따라 구비 서류를 갖추는 데 드는 정확한 소요 비용이나, 각 절차들간에 소요 기간에 대한 올바른 이해가 어렵기 때문에 공사 허가 기간이 지체 될 경우, 상호 불신을 조장할 수 있으며, C.O.(Certificate of Occupancy)의 발행이 지연되는 데 대한 불만에 휩싸여, 항상 상호 협조 및 신뢰관계를 유지해야 할 건축설계사와 건축주 관계가 불편한 관계로 전환 될 수있으므로, 그 허가 과정을 알기 쉽게 설명함으로써, 상호 이해를 도모하고 더욱 발전적인 관계를 모색하는데 도움이 되고져 합니다.

우선 공사허가를 얻기 위하여 건축설계사는 건축주를 대신하여 건축도면 및 구비서류를 시청 건축과(Department of Building)에 접수(Filing)하게 되는 데, 이때 신청자(Applicant)는 건축설계사가 되며, 신청 서류상에 기재되는 건물소유주(Owner)에 대한 정보는 건축주가 누구이던 상관없이, 공사대상인 건물의 실소유주의 정보가 기재되어야 하며, 그 사람의 서명을 동반하게 됩니다. 현실적으로는 실소유주의 법적 권리를 대행하는 업체에서도 서명이 가능하지만, 차용인(Tenant)은 그 신청서에 서명할 권리는 없습니다. 이것은 공사허가는 반드시 건물의 실소유주의 동의를 필요로 한다는 의미를 내포하고 있는 것입니다.

지난 과거의 일이지만, 가끔 차용인들 중에는 건물주와의 공사 허락을 받지 않은 상태에서 신청서에 건물 소유주의 서명을 대신함으로써, 추후 공사 문제로 인하여 상호 이견 발생시, 그 서명문제로 인하여 건물주로 부터 법적인 소송을 받아 엄청난 손실을 볼 수도 있는 것입니다.신청서에는 임시 공사 금액을 기재하도록 되어 있는 데, 이는 지불해야 할 접수비와도 직접 연관이 있는 부분으로써, 시청 건축과로부터 기재된 공사금액에 대하여는 그들의 표준표에 의하여 검증을 받게 되며, 잘못 기재 된 공사금액은 정정을 요구하게 됩니다. 또한 신축공사를 제외한 거의 모든 공사에는 석면 검사 보고서를 첨부토록 되어 있으며, 석면이 발견된 보고서가 첨
부 되었을때는 시공 이전에 먼저 석면 제거가 선행되어야 합니다.

이와 같이 모든 구비서류가 갖추어 지고, 접수비가 완납된 신청 서류는 시청 건축과의 정보 시스템에 모두 입력이 되며, 그들의 Web Site을 통하여 등록된 내용을 열람하여 확인 할 수 있읍니다. 등록 절차를 마치고 고
유번호(DOB Job Number)를 부여받게 된 신청 서류들(Folder)은 다음 두가지 다른 방법에 의하여 도면 승인 절차를 거치게 됩니다.

첫번째는 등록된 신청서류 및 도면들이 시청건축과의 도면심사관(Plan Examiner)들에게 전달되어 검사를 받게 되는 일반 심사 방법이 있으며, 두번째는 건축설계사 본인이 신청된 도면과 서류에 오류가 없다는 확신에 의하여, 시청 건축과의 심사를 거치지 않고, 자체적으로 도면 승인(Professional Certification Program)을 하는 과정이 있습니다. 이 두가지 다른 방법에는 각기 나름대로 다음과 같은 장단점이 존재하게 됩니다. 일반 심사 방법을 통하여 도면 승인을 받을 때는 공사의 난이도와 도면의 양, 그리고 도면심사관의 자질 등, 여러 가지 복합적인 요소에 따라 그 심사기간을 추측할 수 있는 데, 신청서들이 적체 될 때는 도면 승인 기간이 장기화 될 가능성도 있습니다.

일단 심사관에게로 할당된 신청서류는 첫번째 심사 결과가 나올때 까지 기다려야 하며, 이때에는 간단한 도면의 경우는 수일에서, 대형 프로젝트의 복잡한 도면일 경우에는 수주일에 걸쳐서 심사가 이루어지며, 그 결과가 불합격일 경우는 그 부분에 대한 수정작업을 거쳐 도면 심사관과의 면담을 통하여 재심사를 받을 수 있습니다. 이러한 과정이 지체될 경우에는 수개월이 걸리는 작업이 될 수 있으나, 이렇게 승인된 도면은 시청 건축과에서 책임을 지게 되어 있습니다.

건축사 자체 승인 과정을 거쳐 도면승인을 받는 경우에는 시청 건축과의 심사과정을 생략하게 됨으로써 그 소요기간을 단축시킬 수 있는 장점이 있으므로 주로 경험이 풍부한 건축사의 재량과 건물 소유주의 서면 동의하에 이루어지게 됩니다. 이러한 경우 조닝(Zoning)규정과 건축법에 대한 철저한 점검이 필요하며, 이 과정을 통하여 도면 승인을 받은 Folder는 추후 시청 건축과로 부터 감사(Audit)를 받을 가능성도 있으므로 도면 및 서류의 완벽성에 만전을 기해야 할 것입니다. 이러한 감사 과정은 접수 후 수 일에서 수개월에 걸쳐 이루어지게 되며, 만약 감사로 인하여 오류가 발견 되었을 경우에는 그 시정을 요구하게 됩니다.

오류의 경중에 따라 그에 대한 조치가 결정되는 데, 사태가 심각한 경우에는 공사 정지 명령(Stop Order)을 받을 수도 있습니다. 따라서 이러한 방법은 공사시간을 앞당김으로 인하여, 건축주로 하여금 조기 이익 창출이라는 면에서 일익을 담당할 수도 있지만, 만약 수개월에 걸친 공사 후 감사에 의한 시정조치를 받게 될 때에는, 이미 시공된 공사의 일정 부분을 변경을 해야 하며, 그로 인한 손실을 고려하여 볼때, 건축사 자체 승인 절차는 그리 바람직한 방법이라 볼 수 없습니다. 건축주에게는 물론 이미 거론된 두가지 방법 중 한가지를 선택할 권리가 있으나, 시간적인 여유가 있다면, 시청 건축과의 일반 심사 방법을 통하여 도면 승인을 받는 절차가 더욱 안전함으로 이를 추천하는 바 입니다.