문 은퇴구좌를 통한 부동산 투자와 절세 효과

<문> 저는 2000년까지 꾸준히 은퇴구좌에 적립하여 세금혜택과 동시에 주식투자로 상당한 이익을 얻었습니다. 하지만 그 후 주식 불황으로 인해 투자가치가 반 이상 줄었습니다. 저는 주식을 정리하고 부동산 투자를 하고 싶었습니다만, 자금이 은퇴구좌에 있는 관계로 포기하였습니다. 물론 결과적인 이야기이지만, 그때 만약 은퇴구좌에 있는 주식을 팔아서 부동산에 투자했었다면 지금쯤 그 가치가 몇 배 이상이었을 텐데 하는 생각을 하게 됩니다.
과연 은퇴구좌에서 주식, 채권이 아닌 부동산 투자가 가능한지요? 가능하다면 절세 효과에 관하여 알고 싶습니다.

A. 투자가능 여부

<답> 대부분의 사람들은 은퇴구좌에서 투자를 할 때 주식이나 채권 혹은 금융 자산만 가능하다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 세법에 의하면 은퇴구좌에서 허용하지 않는 투자는 생명보험, 골동품, 그리고 소규모 사업의 주식(Capital Stock in an ‘S Corporation’)뿐입니다. 즉, 주식이나 채권뿐만 아니라 땅, 상업용 부동산, 외국에 있는 부동산, 비공개 기업의 주식 등 거의 모든 종류의 투자가 가능합니다.
은퇴구좌에서 부동산 투자를 원한다면 자기통제가 가능한 은퇴구좌(Self-Directed IRA)를 독립적인 관리자(Independent Custodian)에게 의뢰해야 하는데, 대표적인 관리자로는 Pensco Company(San Francisco), Lincoln Trust(Denver), Sterling Trust(Texas) 등이 있습니다.

B. 절세 효과

1. 일반적인 은퇴구좌(IRA, SEP IRA, etc.)에 불입할 경우 당해 불입 연도에 세금혜택이 있고, 동시에 은퇴구좌에서 부동산 투자를 하여 발생하는 양도 차익과 임대 소득은 59.5세가 되어 인출하기 전까지 세금 연기가 가능합니다.
2. Roth IRA는 불입 시 세금 혜택이 없지만 59.5세 이후에 인출 시 면세가 됩니다. Roth IRA를 통해 부동산에 투자했다면 매매 이익 혹은 임대 소득은 은퇴구좌에 세금 없이 계속 쌓이고 59.5세 이후에 인출할 경우 면세가 됩니다.
이것이 은퇴구좌에서 부동산 투자를 할 때 발생하는 가장 큰 매력일 것입니다.
3. 일반적으로 부동산을 팔았을 경우, 양도차익이 발생하면 세금을 내야 하지만 미국 세법 1031조항(sec. 1031 Like-Kind Exchange)을 이용해서 또 다른 부동산을 취득하면 세금 연기가 가능합니다. 단 이 조항은 국내 부동산에 국한됩니다. 그런데 은퇴구좌에서는 부동산을 사고 팔거나 또는 외국에 있는 부동산을 사고 팔았을 때 양도차익이 발생하면 세금 연기 혹은 면세가 가능합니다(Roth IRA의 경우). 또한 부동산을 팔고 주식을 취득하거나 그 반대의 경우에도 양도 차익이 발생하면 세금연기 혹은 면세가 가능합니다. 은퇴구좌가 가진 특성 때문입니다.

C. 주의점

1. 은퇴구좌에서 부동산 투자가 가능하더라도 자기 자신, 직계 가족 등으로부터 부동산을 살 수 없습니다. 또한 투자된 부동산을 개인용으로 쓰거나 자기 자신의 사업에 임대할 수 없습니다 (Self-Dealing).
2. 은퇴구좌에 있는 기금이 부족하여 은퇴구좌가 주체가 되어 대출을 받아 부동산에 투자했을 경우, 대출을 통한 이익에 대해서는 은퇴구좌에서 세금을 내게 됩니다.
예를 들어 30만달러를 주고 임대 주택을 샀을 때 15만달러는 은퇴구좌에서 투자하고 15만달러는 대출을 받았다면 발생하는 이익의 50%에 대해서는 은퇴구좌에서 세금을 내야 합니다(Unrelated Debt Financed Income).
3. 부동산에 투자하는 경우 물론 임대수입도 있지만 그에 관한 부동산세 및 각종 공과금을 내야 하므로 은퇴구좌에 충분한 기금이 없거나 지출이 수입을 초과하는 경우 부동산 은퇴구좌 관리자가 부동산을 팔 수도 있으니 항상 충분한 자금 유동성을 갖춰야 할 것입니다.
은퇴구좌에서의 부동산 투자가 모든 사람에게 알맞은 것은 아닙니다. 따라서 보다 세부적인 사항은 전문가와 상의를 바랍니다.


이일섭 CPA
세법 문의 (213) 365-1700