문 법원 판결 없이 저당 사업체 은행이 강매는?

<문> 중소규모의 사업체를 운영하면서 은행으로부터 사업체 담보 융자를 신청하였습니다. 은행은 UCC-1이라는 사업체 저당권을 설정한 후 10년 분할상환을 조건으로 40만달러를 융자해 주었습니다. 불경기로 인해 매월 분할상환금을 연체하였는데 은행으로부터 지불약속 계약서와 UCC-1 저당설정 동의서에 따라 저의 사업체를 경매한다는 통지서를 받았습니다. 법원 판결 없이 은행이 일방적으로 사업체를 차압 경매할 수 있는 것인지 궁금합니다.
<답> 현행 부동산법과 통합 상거래법에 따르면, 은행은 법원의 판결 없이 융자 계약서와 저당권 설정 동의서에 의거해서 강매할 수 있다고 규정하고 있으며, 법원 판례도 이를 유효하다고 인정하고 있습니다. 마치 부동산에서 foreclosure sale과 deed of trust sale에서 전자는 법원의 판결을 받아서 경매를 하는 것이고, 후자는 법원의 판결이 필요 없이 계약서와 저당권 설정에 따라 강매가 가능한 것처럼, 동산에 설정된 UCC-1 저당권도 법원의 판결 없이 진행시킬 수 있습니다. 융자 합의서 내용에는 융자 이후에 구입한 장비나 물품도 저당권의 대상이 되도록 규정되어 있으므로 주의하시기 바랍니다.


문 부동산 담보설정 무효소송 가능한지?

<문> 10여년 전에 사업자금 조달차 개인자금을 융통하면서 보유하고 있던 여러 개의 부동산에 담보를 설정해주었습니다. 그러나 중간 소개인이 돈을 가로채고 저는 한 푼도 받지 못하였습니다. 또한 산재해 있던 부동산들이 그동안 재산세 미납 등, 세금차압 경매로 제삼자에게 소유권이 이전된 상태입니다.
최근 부동산 한 곳만 저의 명의로 남아있는 것을 확인하고 연체된 세금을 완납하였으나, 아직도 담보 설정은 남아있습니다. 그 부동산의 가치가 상당히 높아졌는데, ‘담보설정 무효소송’의 승소 여부와, 돈을 가로챈 중간 소개인과 담보를 설정한 사람들을 상대로 손해배상 청구소송이 가능한지 알고 싶습니다.
<답> 부동산에 담보를 설정하는데 가장 많이 쓰이는 방법으로는 deed of trust라는 것이 있습니다. 이는 일정 금액을 빌린 사실과 지불방법을 명시한 차용증서와 부동산에 담보를 설정해도 좋다는 담보설정합의서를 작정한 다음 그 권리를 deed of trust라는 양식으로 등기해 놓는 것을 말합니다. 그러나 담보를 설정했다고 해서 부동산의 소유자가 변경되는 것이 아니고, 다만 담보 설정사실과 내용을 일반에게 공개하는 역할만 하는 것입니다. 따라서 부동산 소유주는 소유주로서의 모든 의무를 계속 이행해야 권리도 행사할 수 있는 것입니다. 10여년 동안이나 재산세를 납부하지 않았다는 사실이 이해가 되지 않습니다.
또한 그동안 담보를 설정하고 융자한 금액에 대해서 분할 상환을 하였는지 여부도 불분명합니다. 만일 귀하가 차용증서에 명시된 대로 상환금을 지불하지 않았다면, 채권자는 당연히 경매를 통해 부동산을 처분할 수 있고 이에 대해 이의를 제기하기는 어려울 것으로 보여집니다. 세금 미납으로 인한 경매는 누구에게도 책임을 물을 수 없는 본인의 실수라 하겠습니다. 참고로 서면 계약위반에 대한 소송 시효는 4년이고, 기타 구두계약에 대한 소송 시효는 2년, 민사상 사기 소송에 대한 시효는 사실 발견일로부터 3년입니다.


문 주택 매매시 양도소득세 면제혜택은?

<문> 저희 부부는 25년 이상 거주하던 집을 팔고 지난해 1031 Exchange로 구입한 새 주택으로 이사하려고 합니다. 약 40만달러 정도의 양도소득세가 발생할 것 같으나, 부부당 50만달러의 세금 면제혜택이 있다고 하기에 세금 걱정은 하지 않고 있습니다. 새집은 현재 세입자에게 임대해주고 있는데, 1031 Exchange로 구입한 집은 얼마동안 임대를 주어야 하는지, 몇년 동안 거주해야 세금 혜택을 받을 수 있는지, 50만달러 세금 공제혜택은 몇 회까지 가능한 것인지요?
<답> 부부당 50만달러(개인 25만달러)까지 허용되는 세금공제는 1997년 4월 이후, 본인 이름으로 소유권이 등기되어 있고 본인들이 그 주택에서 2년 이상을 실제 주거지로 사용했을 경우 주택의 양도 차액으로 인한 소득에 대해 개인당 25만달러까지 세금을 공제해 주는 법이 시행되었습니다. 따라서 귀하가 25년간 거주했던 주택의 40만달러 주택매매 소득은 전액 세금이 면제된다고 하겠습니다. 지난해에 1031 Exchange로 새 집을 구입하신 것으로 보아 별도의 임대용 주택을 소유하고 있던 것으로 생각됩니다. 1031 Exchange로 부동산을 구입했다는 것은 그 부동산에 대한 양도소득이 차후로 연기되는 것이지, 면제되는 것이 아닙니다. 그러나 귀하가 새 집으로 이사하여 2년 이상 주거지로 사용하면 그 매매 차액에 대해 동일한 혜택을 받을 수 있게 됩니다. 상기한 조건들이 충족되는 한 혜택받는 회수에는 제한이 없습니다.


한태호 변호사
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