신현근 Archer Capital

여러 가지 다양한 종류의 모기지 중에서 자기에게 적합한 모기지를 선택하는 것이 모기지 신청인에게 매우 중요한 일입니다. 신청인의 현재의 재무 상황과 앞으로의 재무 계획, 거주 계획 등에 따라 적합한 모기지가 달라지므로 여기에서는 신청인이 고려해야할 주요한 선택 기준들을 살펴봅니다.

1. 다운 페이먼트
신청인이 부담할 수 있는 다운페이먼트의 비율에 따라 선택하는 프로그램이 달라질 수 있습니다. 정부 기관인 연방 주택국이나 재향군인국 등 정부 기관이 보험이나 보증의 방법으로 융자기관의 대출금을 보호해주는 정부 모기지가 주택 금융 시장의 약 20%를 차지하며 나머지 80%의 모기지를 민간 모기지가 차지합니다.

차입인이 20% 미만의 낮은 다운 페이먼트만으로 집을 구매하고자 하는 경우에는 일단 정부 모기지를 이용할 수 있는지 검토할 필요가 있습니다. 그러나 자격 요건이나 대출 금액 한도 등으로 인하여 정부 모기지를 이용할 수 없는 대부분의 경우나 정부 모기지의 조건이 오히려 불리한 경우에는 보통 80% 이상의 대출에 대하여 민간 모기지 보험을 요구하는 민간 모기지를 이용하게 됩니다.

2. 모기지 가능 금액
변동 이자율 모기지의 초기 이자율이 고정 이자율 모기지의 이자율보다 프로그램에 따라 2-3% 정도 낮아질 수 있기 때문에 초기에 이자 부담을 절감할 수 있을 뿐만 아니라 더 많은 모기지 금액에 대한 융자 승인을 받을 수 있습니다. 즉 모기지 신청인의 수입이 제한되어 있어서 고정 이자율 모기지를 이용할 경우에는 승인 받을 수 없는 모기지 금액을 변동 이자율 모기지를 이용하는 경우에는 승인받을 수도 있습니다.

3. 주택 보유 예정 기간
신청인이 앞으로 그 집에 얼마나 거주할 예정인가에 따라 모기지의 선택이 영향을 받게 됩니다. 대부분의 주택 소유자가 같은 주택을 보통 5년에서 7년 정도 보유합니다. 변동 이자율 모기지에는 보통 이자율 조정 한도가 있으므로 이를 적용해서 주택 보유 예정 기간 동안의 이자율 변동 추이를 미리 보고 이를 고정이자율 모기지의 이자율과 비교하는 것이 중요합니다.

초기 이자율 고정 기간이1년을 넘지 않는 전통적인 변동 이자율 모기지 이외에도 처음 2년, 3년, 5년, 7년, 10년 등 비교적 장기간 동안 이자율을 고정해 주고 이 초기 이자율 고정 기간이 지난 다음부터 주기적으로 이자율이 변동하는 절충형 변동 이자율 모기지도 있으므로 보유 예정 기간을 어느 정도 합리적으로 예측할 수 있다면 이자율이 높은 고정 이자율 모기지의 이자율 보다 상대적으로 낮은 이자율을 얻으면서도 이자율 변동의 위험에서 벗어날 수도 있습니다.

일반적으로 주택 보유 예정 기간이 긴 경우에는 고정 이자율 모기지를 우선적으로 고려할 필요가 있으며, 비교적 짧은 경우에는 변동 이자율 모기지의 유리한 점을 잘 활용할 수 있습니다.

4. 자산 운용 가능성
신청인이 절감되는 월 불입액을 수익률이 높은 다른 투자 자산으로 활용할 수 있는 경우에는 월 불입액이 적은 변동이자율을 선호할 수 있을 것입니다. 특수한 경우에는 초저리로 시작하는 변동 이자율 모기지를 고려할 수도 있습니다.

5. 위험 부담에 대한 태도
신청인이 위험 부담에 대하여 어떤 태도를 가지고 있는가에 따라 모기지의 선택이 달라질 수 있습니다. 예를 들어 신청인이 낙천적인 성격인 경우에는 다른 조건이 적합하다면 변동이자율 모기지를 선택하는데 큰 어려움이 없을 것이나, 신청인이 걱정이 많은 사람인 경우에는 설사 다른 조건이 유리하더라도 변동 이자율 모기지를 피해야할 것입니다.

7. 시장 이자율의 역사적 변동 추이
역사적인 이자율 변동 추이에 비추어 요즈음처럼 시장 이자율이 매우 낮은 수준에 머물러 있는 경우에는 위에서 검토한 여러 가지 기준에 비추어 변동 이자율 모기지를 선택할 만한 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는 고정 이자율 모기지를 선택하는 것이 안전할 것입니다. 그러나 시장 이자율이 상대적으로 높은 수준에 머물러 있어서 앞으로 지금보다 훨씬 낮은 수준으로 떨어질 것으로 예상되는 경우에는 변동 이자율 모기지를 고려하는 것이 좋습니다.

1980년대 초기의 고금리시기에 고정 이자율 모기지의 이자율은 15-16%였으며 이때 주택 구입자의 60% 이상이 초기 이자율이 12-13%인 변동 금리 모기지를 이용하였습니다. 그러나 1986년과 1987년에 이자율이 10% 미만으로 떨어지자 주택구입자의 85% 이상이 고정 이자율 모기지를 선택하였습니다.