2004년도 한국의 부동산시장은 누구도 예상할 수 없었을 뿐더러 격심한 풍파에 벗어나기가 대단히 어려웠습니다. 2003년 10월29일 정부의 부동산 종합 특별대책 발표 이후 이 정도로 격랑 속에 휘몰아치는 극심한 변화를 짐작했던 이는 아무도 없으리라고 단정할 수 있습니다.

정책을 만들고 시장에 적극 개입했던 정부조차도 이 정도의 파급효과가 나타날 줄은 전혀 예상치 못했으리라 짐작합니다. 부동산시장의 과열화를 차단하고 부동산에 흐르는 자금의 유통을 산업경제시장으로 전환시키고 건전하고도 점진적인 경제성장을 이루고자 했던 점은 인정이 됩니다. 그러나 지난 한해의 한국 부동산시장의 몰락으로 오히려 “한국호”라는
경제는 치유하기에는 대단히 어려운 상황에 처했습니다.

부동산시장의 침체와 때맞추어 나타난 실물경기의 하락, 풀리질 않는 신용불량자의 적체, 젊은 실업자의 증가, 중소기업체의 해외이전 등이 서로 호환하면서 이 나라의 경제를 발목잡고 있습니다. 과거의 일어났던 일들이 현재와 미래에 아무런 영향을 주지 않는다면 문제도 없겠지만 국가경제의 지난 일들에 관한 고찰과 냉철한 판단은 지금의 현재와 숫자로 보면
미래를 여는데 연속성에 놓여있으므로 다시금 살펴보는 것도 매우 중요하다고 생각합니다.

지난 한해 부동산 경제를 살펴보고 어떤 변화과정을 거쳤는지 살펴야 2005년도 부동산시장동향을 예측할 수 있기 때문입니다. ① 강남부동산의 거래 및 가격추락 ② 전국적인 토지시장의 강세 ③ 행정수도 이전에 관한 충청지방부동산시장의 혼란 ④ 신축아파트 등에 대한 프리미엄 거품 해소 ⑤ 주상복합(오피스텔)시장의 붕괴 등으로 크게 구분할 수 있고 여기에
더불어 정부의 부동산시장정책의 강력한 의지력의 표현과 ,부동산제도의 재편도 지난해에 일어났던 주요사건입니다.

①강남부동산의 거래 및 가격추락

현정부가 출범할 당시 한국의 부동산 특히 강남권의 아파트시장은 과거 IMF를 거치면서 주택공급이 없었고 저렴한 금융이자와 원활한 부동산 담보대출 운영으로 기본적 수요보다 단기이익을 보기 위한 목적의 가수요층이 폭발적으로 증가하면서 정부의 경제정책 운용에 막대한 지장을 초래하고 있다고 판단하여 당시 노무현대통령은 “임기중에는 강남불패신화를
깨뜨리겠다”하며 강남부동산을 주 타겟으로한 각종의 강경한 부동산시장 규제정책을 발표 및 시행함으로서 하늘높이 솟기만 하던 강남부동산시장은 차츰 풀이 죽기 시작했습니다.

특히 정부정책의 대부분이 당시 강남아파트시장을 지배하던 재건축 대상아파트에 집중되면서 가격폭등의 진앙지인 재건축 아파트는 현재까지 이르도록 거래가 실종되고 가격도 큰 폭으로 떨어지면서 최근 각 언론마다 “강남불패 신화는 깨졌다!”라고 선언되기까지 하였습니다. 숫자로 보면, 2003년 10.29대책 이후 대비 서울시 재건축아파트는 강남 및 강동구는
9%이상, 수도권남부(수원,광명,과천) 10%이상 하락세를 보이고있으며 2005년 올해도 가격의 상승력은 기대하기 힘들고, 더욱 하락할 전망세가 우세하다고 봅니다.

②전국적인 토지시장의 강세
이처럼 서울을 중심으로 한 아파트를 비롯한 주택시장은 투자의 대상으로 보지 못할 정도로 정부정책의 영향을 직접적으로 받고 참담한 상태에 놓여 있음에도 불구하고 투자자본의 이동이 급격히 토지시장으로 쏠리면서 지난해는 토지시장의 강세가 눈에 띄게 보였습니다. 덧
붙여 말씀드린다면 올해 한 가구의 부동산시장에서도 토지시장만은 투자이익을 실현시켜줄 독보적 위치를 계속 갖고 갈 것으로 각 언론과 경제 전문가 그룹, 그리고 본 필자도 예측하고 있습니다.

지난해 토지시장은 부동산 투자자들이 주식, 채권 등 금융 상품 쪽에 이동치 않고 그대로 부동산시장을 주시하면서 주택시장의 손실에 대한 보존의지가 그대로 토지시장 쪽으로 몰렸습니다. 또한 정부의 각종 개발정책에 편승하면서 현재에 이르기까지 역동성을 구가하고 있습니다.. 또한 판교 파주지역 등의 도시건설에 따른 대규모 보상금이 다시 토지시장으로 유입된 점도 주요 요인으로 볼 수 있습니다.

수도권의 토지시장은 물론, 경기북부(연천, 포천, 철원)와 미군기지이전 예정지인 평택지역을 중심으로 한 오산, 안성 등지, 충청권의 기업도시 유치지역인 아산, 천안 인근지역도 좋은 투자처로서 각광을 받은 한해였습니다. 정부도 도시사람의 농지취득조건을 완화하여 주는
정책과 종합부동산세 도입에서 토지시장이 상대적으로 규제가 없었다는 점은 올해에도 토지시장에 대한 관심이 지속되리라는 근거입니다. 독자분들께서 한국의 부동산투자에 대한 의지가 있다하면 분명 주택시장보다 토지시장을 주목하여 줄 것을 강조하는 바입니다.

Real Estate Consultant 한주희 (Jeffrey HAN) : consulod@empal.com
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