지난 수년간 뉴욕을 비롯, 미국의 부동산 시장은 하루가 다르게 가격이 급등하면서 연타석 홈런 속에 고공행진 해왔다. 동시에 부동산 가격이 떨어질 때가 됐다는 불안한 전망이 간간이 흘러나온 것도 사실이지만 아직까지 이러한 조짐은 보이지 않는다. 그렇다면 미국 부동
산 시장과 한인 부동산 마켓, 2005년 어떠한 변화를 맞게 될 것인지, 본보는 관련업계 전문가들의 의견을 한 자리에 모았다.

<참석자>
진행: 이영복 재미한인부동산협회장
최형무 공인변호사
강성화 공인회계사
이근만 건축 설계사
김영재 나이스 인테리어 이사
백종훈 아스펜 모기지 대표
송정훈 대 뉴욕지구 한인 보험·재정협회 이사

이영복 회장(이하 진행자): 우선 각 분야별로 2004년을 결산한다면?

백종훈(이하 백): 2003년에는 최저 모기지 금리를 기록했지만 2004년에는 다소 안정세를 보였다. 지난 12월까지 5번이나 금리 인상이 단행되면서 단기 금리에 많은 영향이 미쳤던 것도 사실이다. 단기 금리가 오르면 장기 금리도 오르기 마련인데 지난해 6월부터 이 공식이깨졌다.

강성화(이하 강): 2004년은 투자목적으로 구입한 부동산을 다른 투자용 부동산과 바꿔 세금 혜택을 보는 `1031 익스체인지’에 대한 한인들의 관심이 크게 높았던 해였다. 세미나도 여러 차례 열렸지만 이에 대한 한인들의 이해는 아직 부족한 듯 하다. 사전에 충분히 계획을 세워 클로징 시점과 다른 투자용 부동산 구입 시기를 잘 맞춰야 하고 사유재산이나 거주를 겸한 부동산은 대상에서 제외된다는 점과 세금을 영구 면제받는 것이 아니라 시기를 늦추는 것임을 기억해야 할 것이다.

김영재(이하 김): 지난 수년간 부동산 경기 호황에 힘입어 허술한 단독 주택을 구입해 2 또는 3가구 주택으로 증축하려는 한인들이 많았다. 반면 2004년에는 건축자재 값이 평균 30~40% 올랐고 금속은 100% 오른 품목도 있었다. 원가 인상에도 불구, 싼 가격으로 계약하는 업자들 때문에 경비나 공사기간 등의 문제로 소비자와 분쟁이 많이 발생하기도 했다. 이는 건축업자들의 자체적인 개선도 필요하지만 소비자들도 업자 선정시 기술인협회나 건설인 협회 등을 통해 추천받는 방법을 활용할 것을 조언하고 싶다. 무조건 싼 가격을 제시하는 업자만 고르다보면 오히려 공사 만료에 즈음해 더 큰 경비가 지출되는 경우가 허다하다. 참고로 최근 시세를 기준으로 평방피트당 건축비용은 최소 130달러 이상 수준이다.

송정훈(이하 송): 건축자재 인상과 함께 날씨 등의 여파로 플로리다 등지에 피해가 속출했고 이는 2004년도 주택보험료까지 덩달아 10% 가량 인상시키는 결과를 낳았다. 보험료 책정은 실제 거래가격도 물론 중요하지만 그보다는 건물 재건축에 필요한 비용 산출이 더 큰 영향을 미치기 때문이다. 그렇다고 무조건 싼 보험만 찾으면 피해 발생시 손해 보상액이 작
아 오히려 손해가 더 커질 수 있으므로 보험 전문가와 상의해 정확한 규모를 산출할 것이 권장된다.

이근만(이하 이): 한인 밀집지역 유입 인구가 계속 늘면서 건축자재 인상에도 불구, 2004년에는 기존 단독 주택을 2, 3가구 주택으로 증·개축하기 위한 토지용도 규정 변경(조닝·Zoning) 문의와 관심이 상당히 높았다. 이렇듯 주택 설계 관련 일감은 늘어난 반면, 불경기 때문에 상업용 부동산 관련 일감은 오히려 줄었다. 이는 5년 전과 비교하면 상당한 변화로
주택 가격이 오르면서 그만큼 주택에 대한 투자가치도 높다는 한인들의 인식 변화가 작용한 듯 하다.

최형무(이하 최): 조닝은 보편적 기준이 적용되는 것이 아니라 지역의 특성이나 필요에 따라 주민들의 의견이 가장 영향력을 미칠 수 있는 법 분야다. 따라서 한인들도 커뮤니티 보드에 참여해 적극적으로 의견을 제기하는 참여 자세가 필요하다. 또한 부동산을 소유하지 않은 일반 세입자들도 부동산 소유자 못지 않게 미국 경제에 똑같이 기여하고 있다는 사실을 기억해야 할 것이다.

진행자: 그렇다면 2005년도는 어떻게 전망하는가?

지난해 10월부터 부동산 경기가 주춤세를 보이자 일부에서는 주택가격 하락 또는 폭락까지 염려하는 사람들이 있었던 것이 사실이다. 하지만 부동산 중개인 입장에서 볼 때 아직 하락 기미는 보이지 않으며 2005년에도 현 상태 유지 또는 약간의 상향세까지 전망된다. 뉴욕은 이민자 유입이 계속되고 있고 이민자들의 내집 마련 꿈은 아직 수그러들지 않고 있기 때문이다. 2005년도 부동산 가격은 물가상승률과 비례해 계속 오름세를 유지할 것으로 보인다.

송: 2003년부터 2004년까지 2년간 판매된 주택보험 건수는 그 이전 연도와 비교해 사상 최고를 기록한 바 있다. 보험업계의 이 같은 추세는 2005년에도 지속될 것으로 보인다. 오히려 주택 보험이 너무 많이 팔려 나가고 있어 보험회사마다 가입조건이나 규정을 더 까다롭게 적용하고 있을 정도다. 보험회사의 자산보다 더 많은 보험이 팔리지 않도록 자산 규모에 맞
춰야 하기 때문이다.

백: 2004년 중반기까지 전년도를 능가하는 볼륨으로 모기지 상품이 팔려나갔으나 하반기부터 줄어들었고 일부 지역에서는 리스팅 가격보다 약간 낮은 수준에서 거래가 이뤄지면서 셀러스 시장에서 바이어 시장으로 선회하고 있다는 진단을 내놓는 관계자들도 있다. 그렇다 하더라도 2004년도 거래량이 상당히 높았던 것을 감안하면 2005년에는 적어도 2003년 수준 또는 그 이상에서 모기지 상품이 팔릴 것으로 전망된다. 올 상반기까지 단기 유동 금리는 오르겠지만 장기 금리는 안정세를 취할 것으로 보인다.

강: 연방준비제도이사회(FRB)는 앞으로 약 4차례에 걸쳐 금리 인상을 추가 단행할 것으로 보인다. 모기지 금리가 상승하면 주택보다는 오히려 상업용 부동산 시장에 더 큰 영향을 미칠 것으로 전망된다. 따라서 적당한 거래 가격 책정과 함께 자신의 모기지 변제 능력 등을 꼼꼼히 따져 예전보다 조금은 보수적인 자세로 상업용 부동산 구입을 결정해야 하지 않을까
생각된다.

최: 부동산 투자는 단기적으로 손익 계산이 불확실할 수 있지만 투자 해소 면에서는 증권이나 주식투자보다 훨씬 가치 있다고 보여진다. 그런 면에서 볼 때 타민족 부동산 구입이 늘면서 높은 렌트비 때문에 한인들이 쫓겨나는 일이 없도록 앞으로 한인 상권 유지를 위해서는 한인들의 부동산 구입을 늘려 나가는 일이 시급하다.

진행자: 한인들의 부동산 거래 형태에 있어 업계별로 당부의 말이 있다면?

백: 최근 믿기 힘들만큼 낮은 이자율의 모기지 상품을 광고하는 회사들이 있다. 하지만 이는 페이먼트 산출을 위한 하나의 공식에 불과할 뿐 실제 적용되는 이자율이 될 수는 없다. 자칫 일년간 이자율 변동 없이 일정 액수를 납부하고 나면 오히려 일년 뒤 원금이 불어나게 되는 이상한 결과를 가져올 수도 있기 때문에 모기지 상품을 구입할 때에는 기타 세부선택
조항 등을 꼼꼼히 따져봐야 할 것이다.

모기지 상품은 15년 상환이나 30년 상환 가운데 어떤 것이 더 좋은지 꼭 집어 얘기하기 힘들다. 다만 모기지 보험 부담을 줄이기 위해 적어도 매매가격의 20% 다운을 권한다.

강: 아직도 평생에 한번 일인당 최대 12만5,000달러까지 주택 판매 수익금에 대한 세금을 면제받을 수 있다고 알고 있는 한인들이 많다. 1997년 개정 세법 이후 이 규정은 이미 바뀌어 매 2년을 기준으로 기혼부부인 경우 50만 달러까지 혜택받을 수 있다. 집을 팔았어도 세금 혜택을 받기 위해 굳이 더 큰집을 무리해서 구입하지 않아도 된다는 뜻이다.

예를 들어 주택을 팔아 30만 달러의 이익이 생겼을 때 나머지 20만 달러의 분량을 2년 내에 소진할 수 있다. 또 주택을 최소 1년 이상 소유했다면 장기투자 세율을 적용하고 1년 미만이면 단기투자 세율을 적용하는 만큼 1년이 안돼 소유 주택을 다시 팔기 원한다면 회계사와 클로징 날짜를 상담해 조절하는 지혜가 필요하다. 또 2010년에는 한해 동안 상속세가 면제된다. 향후 세법 변화를 예상할 수는 없지만 유산 상속에 대한 계획도 미리 준비해둬야 할 것이다.

최: 뉴욕·뉴저지 한인들도 투자 또는 별장용으로 타주 부동산을 구입하는 경우가 늘고 있다. 하지만 얼마 전부터는 뉴욕주에서 부동산을 소유했더라도 뉴욕주 실제 거주민이 아니면 부동산 매매시 주 소득세를 계산해 추정액을 미리 납부해야만 클로징이 가능해졌다. 뉴저지주도 2004년부터 동일한 규정이 적용되고 있는 실정이다. 또 한국 등 외국 국적자는 부동산 구입은 문제가 없지만 소유 부동산을 판매할 때에는 외국인에 대한 원천과세를 적용 받으므로 꼭 기억해야 한다. 한국에서 갓 온 경우 부동산 타이틀을 공동명의로 하지 않는 경우도 많다. 부동산은 반드시 공동명의를 고집할 필요는 없지만 부부 공동명의로 할 경우 한쪽이 사망했을 때 다른 한쪽이 금방 권리 행사가 가능하다는 점에서 편리한 장점이 있다.

김: 주택 증·개축 공사를 할 때 한인들이 에너지 비용 절감에 좀 더 세심한 주의를 기울이길 바란다. 다양한 에너지 비용 절감 상품들이 많이 나와있는데 가격만 보고 무조건 싼 것만 찾다보면 장기적으로는 오히려 에너지 비용 지출이 높아져 오히려 손해를 볼 수 있기 때문이다. 또 업소에서도 미리 손을 보면 별 문제 없었을 일들을 무심코 방치하다가 낭패 보는 경우가 많다. 깨진 바닥 타일 하나 때문에 수천 달러의 벌금을 내는 일을 당하기 전에 미리 손을 보도록 해야 할 것이다. 또 아무리 작은 공사라도 자재 샘플이나 계약 조항을 상세히 기재하는 것이 소비자나 시공업체에게 모두 바람직하다.

이: 주택 증·개축 또는 신축을 원하는 사람이 늘어나면서 계약단계부터 문제가 되는 경우가 적지 않다. 공사 허가를 받아야 하는 부문을 무시하거나 불법 증축도 상당하다. 불법증축 공사는 추후 주택 매매 거래시 클로징 지연 등 여러 문제를 낳을 수 있으므로 합법적으로 공사를 진행하도록 해야 할 것이다.

진행자: 바쁘신 가운데 자리해주신 모든 분들께 감사드립니다.

<정리: 이정은 기자> juliannelee@koreatimes.com