이자만 내든지
형편따라 상환
40년 고정까지

홈바이어가 단순하게 고정이나 변동 모기지 중 하나를 선택하던 시절은 지났다. 캘리포니아주를 비롯, 전국적으로 주택 가격이 가파른 상승세를 유지하면서 은행 등 렌더마다 고객을 유치하기 위한 다양한 모기지 융자 상품을 경쟁적으로 선보이고 있다. 최근 인기를 끌고 있는 주요 모기지 프로그램을 소개하고 장단점을 분석한다.


2차 모기지·에퀴티 패키지형‘피기백’
새집 구입때도 이자율 같은‘포터블’
에퀴티로 연금받는‘역모기지’등 다양

▲이자 페이먼트 모기지
(Interest only Mortgage)
월 페이먼트를 최저로 낮추기를 원하는 고객에게 인기를 끌고 있는 이 융자는 최고 15년간 원금 대신 이자만 낼 수 있다. 50만달러 모기지를 4.875% 금리로 대출 받을 경우 월 페이먼트가 2,000달러로 일반 모기지보다 최소한 600달러 이상 낮다. 그러나 이자를 내는 기간에는 원금 상환에 따른 에퀴티가 전혀 쌓이지 않아 집 값이 떨어지거나 이자율이 지속적으로 상승할 경우 모기지가 집 가격보다 더 많은 위험부담이 있다.

▲피기백 모기지
(Piggyback Mortgage)
제1차 모기지에 추가로 2차 모기지나 에퀴티 라인 오브 크레딧을 함께 받는 것으로 다운 페이먼트가 매입 가격의 20% 이하일 경우 적용되는 모기지 보험(PMI)을 피하기 위해 주로 이용된다. 많은 홈바이어들은 모기지 대출 액수가 35만9,650달러(내년 1월1일부터 적용) 이상일 경우 높은 이자율이 적용되는 ‘벌룬 모기지’(Balloon Mortgage)를 피하기 위해 피기백 모기지를 신청한다. 그러나 2차 모기지나 에퀴티 라인 오브 크레딧의 경우 1차 모기지보다 이자율이 약간 높다.

▲신축 페이먼트 모기지
(Flexible Payment Mortgage)
월수입이 고정적이지 않은 홈바이어들이 매달 고정된 액수가 아닌 다양한 페이먼트 액수 중 하나를 선택할 수 있는 모기지 상품이다. 홈바이어는 많은 경우 4가지 페이먼트 지불 방식가운데 하나를 선택할 수 있다. 이 중에는 사실상 이자만 갚는 최저 페이먼트 옵션과 모기지 상환기간에 몇번은 페이먼트를 거를 수도 있는 플랜도 있다. 전국 최대 모기지 렌더 중 하나인 컨트리 와이드는 고객이 일년에 최고 두 번, 또 전체 상환기간에 최고 10번까지 월 페이먼트를 내지 않아도 되는 옵션을 제공한다. 단 페이먼트를 내지 않을 경우 페널티로 100∼200달러를 지불해야 한다. 또 최저 페이먼트 옵션의 경우 피기백 모기지와 같이 집 값이 떨어지거나 이자율이 지속적으로 상승할 경우 모기지가 집 가격보다 더 많은 상황이 벌어질 수 있다.

▲포터블 모기지(Portable Mortgage)
일반적으로 모기지는 특정 주택에 묶여 있어 집을 팔고 또 다른 집을 구입할 경우 모기지를 다시 신청해야 한다. 그러나 포터블 모기지의 경우 금리가 한번 정해지면 추후 주택을 팔고 다른 주택을 구입할 때도 같은 모기지 금리를 계속 적용 받을 수 있는 장점이 있다. 즉 한번 정해진 이자율을 최고 30년까지 락인(lock-in)할 수 있는 것이다. 이 상품을 지난해 처음 선보인 ‘이 트레이드’(E-Trade)사는 새로운 모기지를 신청하는데 따른 수수료와 시간을 절약하고 재신청에 따른 번거로움도 피할 수 있지만 무엇보다도 이자율이 올라갈수록 소비자가 절약하는 액수가 커진다고 설명한다. 이자율 고정기간은 15, 30년 중 하나를 선택할 수 있으며 만약 새 집을 구입하는데 추가로 돈을 빌릴 경우에도 기존 이자율은 변하지 않는다. 단 30년 포터블 모기지의 경우 일반 30년 고정 모기지에 비해 약 0.5%포인트의 높은 이자율을 내야 한다.

▲40년 상환 고정 모기지
연방 모기지 공사인 패니매(Fannie Mae)가 중·저소득층의 주택구입을 지원하기 위해 최근 보증을 결정한 40년 고정 모기지는 상환기간을 추가로 10년 연장함으로써 월 페이먼트를 줄이는 장점이 있다. ‘대물림 모기지’라고도 불리는 이 상품은 특히 이자율이 상승할 경우 낮은 이자율로 고정(lock-in)을 원하는 홈바이어와 이자만 내는 모기지 상품에 대한 경쟁상품으로 부상할 것으로 보인다. 역시 단점은 30년 고정 모기지에 비해 이자율이 0.25%에서 0.385%포인트 정도 높게 책정되고 있다는 것이다.

▲역 모기지(Reverse Mortgage)
페이먼트가 끝난 집의 에퀴티를 담보로 렌더로부터 매달 정기적인 페이먼트 또는 일시불로 돈을 받는 것으로 62세 이상 연장자들이 신청할 수 있다. 최근에는 완전 페이오프가 안됐더라도 3분의2 정도만 지불됐어도 역 모기지를 받을 수 있다. 또 소득으로 간주되지 않기 때문에 소득세 납부 의무가 없다. 따라서 재산 상속을 원하는 자녀들은 ‘서운’하겠지만 연장자들의 은퇴연금으로 인기를 끌고 있다. 단 모기지 보험에 가입해야 하고 수수료 등으로 대출액수의 5% 정도를 내야 한다.

조환동 객원기자