신현근 Direct Capital Corp.

전통적인 30년 고정 이자율 모기지는 차입인이 30년 동안 매달마다 불입금을 납입기일에 예정대로 지불하면 30년 후에는 전액을 상환하여 모기지 부담이 없는 주택을 소유하게 됩니다.

융자기관은 보통30년과 15년 고정 이자율 모기지를 제공하며, 융자 기관에 따라서는 이와 함께 25년, 20년 또는 10년 고정 이자율 모기지를 제공함으로써 차입인의 선택의 폭을 넓혀 주고 있습니다. 여기에서는 15년 고정 이자율 모기지를 30년 고정 이자율 모기지와 비교하여 그 장단점을 살펴봄으로써, 차입인이 상환 기간을 자기 입장에 맞추어 선택하는데 도움을 주고자 합니다.

이 두 가지 상환 기간의 비교를 통하여 25년, 20년이나 10년 고정 이자율 모기지의 특성을 유추할 수 있을 것이며, 변동 이자율 모기지의 상환기간을 선택할 때에도 도움을 받을 수있을 것입니다.

1. 단기 모기지론의 장점
15년 고정 이자율 모기지의 이자율이 30년 고정 이자율 모기지 이자율보다 약 0.25%∼0.5% 정도 낮습니다. 이러한 낮은 이자율은 15년 고정 이자율 모기지가 30년 고정 이자율 모기지에 비하여 융자 기관이 부담하는 위험도를 낮추어 주기 때문에 가능합니다.

이와 함께 상환 기간이 절반으로 짧아짐으로 융자 기간 동안 지불하는 총 이자 금액이 현저히 낮아집니다. 15년 고정 이자율 모기지는 월 불입금을 감당할 수 있는 차입인에는 주식, 채권, 예금이나 다른 부동산에 투자하는 대신에 본인의 주택 모기지에 추가 자금을 의무적으로 불입하게 하
는 결과를 가져옵니다.

그러므로 차입인이 다른 투자 방안에 대한 지식이나 경험이 없는 경우에는 15년 고정 이자율 모기지가 안전한 대채 투자 또는 저축수단이 될 수 있습니다. 이에 따라 신속하게 불어나는 주택 순자산을 장차 필요한 경우에 재융자나 세컨 모기지를 통하여 활용할 수도 있습니다. 차입인이 앞으로 일할 수 있는 기간이 많지 않은 상황에서 모기지 부담이 없이 은퇴
하고자 할 때에는 짧은 기간의 모기지가 적합할 것입니다.

2. 단기 모기지론의 단점
15년 고정 이자율 모기지의 월 불입금이 30년 고정 이자율 모기지의 월 불입금보다 현저히 높아집니다. 예를 들어 50만 달러를 5.75%의 이자율로 15년 동안 빌리는 경우에 월 불입금이 4,152달러 5센트가 되지만 6.25%의 이자율로 30년 동안 빌리는 경우에는 3,078달러 59센트가 됩니다.

이 경우에 15년 프로그램의 월 불입금이 30년 프로그램의 월 불입금보다 35% 많게 됩니다. 월 불입금이 많기 때문에 같은 수입을 가진 차입인이 30년 프로그램에서 융자 기관이 요구하는 기준비율에 적합한 경우에도 15년 프로그램에서는 이에 적합하지 않을 수 있습니다. 그러므로 15년 고정 이자율 모기지를 택하고자 하는 경우에는 충분한 월 소득 금액이 있어야 융자 승인을 받을 수 있다는 점을 유의하여야 합니다.

3. 상환 기간을 단축하는 다른 방법
보통의 모기지에서는 추가 원금의 지불을 허용하고 있습니다. 그러므로 차입인은 원금 선납에 대한 위약금 이 있는지 여부를 대출 신청시에 확인하여야 합니다. 선납에 대한 위약금이 없다는 것은 모기지 원금의 전부 또는 일부를 언제든지 위약금을 지불하지 않고 납입할 수 있음을 뜻합니다.

많은 융자기관이 납입 쿠폰에 추가 원금 납입이라는 난을 두고 여기에 적힌 금액과 월불입금을 합한 총 납입 금액을 또한 기재하도록 하여 추가 원금 지불을 원하는 차입인에게 편의를 제공하고 있습니다. 15년 프로그램으로 대출 승인을 받을 수 없는 차입인이 30년 프로그램으로 승인받은 후에 같은 이자율의 15 년 프로그램의 월 불입금을 낸다면 15년 만에 대출금 전액을 상환하게 됩니다.

또한 차입인은 자기의 재무 상황에 따라 자유스럽게 정기적이나, 부정기적으로 추가 원금을 납입함으로서 당초의 상환 기간을 단축할 수 있습니다.
상환 기간의 단축과 관련하여 모기지를 얻고나면 보통 그 모기지를 제공한 금융기관과 연계된 지급 서비스 회사나 독자적으로 운영되는 지급 서비스 회사가 획기적으로 상환 기간을 단축하고 많은 이자를 절약할 수 있다는 안내서와 함께 격주 모기지로의 전환하기 위한 신청서를 보내오는 경우가 많습니다.

보통 이러한 지급 서비스 회사는 많은 이자의 절약, 30년 모기지의 경우에 보통 8년의 상환 기간 단축, 홈 에퀴티의 빠른 성장, 자동 지급에 따른 편의성 등의 혜택을 주장합니다. 그러나 보통의 모기지의 차입인은1년 동안 12개월 분의 월 불입금을 납입하지만, 격주 모기지의 차입인은 보통 연 26회 매번 월 불입금의 절반을 격주로 납부함으로써 실질적으로는1년 동안 13개월 분의 월 불입금을 납부하게 됩니다. 그러므로 상환 기간 단축 등의 혜택은 현금의 시간 가치에 따른 당연한 결과일 뿐 지급 서비스 회사가 창출하는 부가 가치로 보기 어렵습니다.