불확실성의 시대, 부동산이 효자

불확실성의 시대는 지금도 계속된다. 돈이 있어도 어디에 묻어둬야 할지 몰라 불안하고 없으면 없는대로 돈을 쥐지 못해 불안하다. 확실한 것은 돈에 대한 소박한 혹은 과도한 욕망뿐. 지난 16일 오후 6시30분부터 2시간동안 70여명이 참가한 가운데 오클랜드 영빈관에서 열린 실리콘밸리 부동산·융자협회(KARL·회장 김승영) 주최 ‘제1차 부동산·융자 세미나’ 결론은 불확실성이 지배하는 세계에서 가장 확실한 투자의 효자종목은 역시 부동산이라는 것 한가지로 모아졌다. 제1부 부동산(강사 장보성·이광용), 제2부 융자(강사 김지숙·재니스 장)에 대한 주제발표에 이어 주제발표자와 패널들(부동산: 김미완·김승영·클라라 김·케니 김, 융자: 이반 김·김경은·캘빈 김·홍재빈)이 즉석 질의에 응답하는 제3부로 나뉘어 진행된 이날 세미나를 지상중계 형식으로 엮는다.

◆제1부 : 부동산

▶부동산 투자 : 장보성 (레퍼럴 리얼티)

짧은 시간에 부동산 상식에 대해서 말씀드리겠는데, 많은 분들이 부동산에 대해서 관심이 많아서, 베이직(기초)부터 시작해서 조금 지루하지만 아주 재미있는 샘플까지 보도록 하겠다. 오늘의 아웃라인은 투자가 무엇인가를 보고, 부동산 종류, 나의 부동산 투자팀, 투자요소, 투자목적, 투자평가, 그 다음에 시간이 있으면 이 모든 걸 합쳐서 샘플을 소개하겠다.
투자는 현재 자산을 활용하여 미래의 혜택을 준비하는 것이다. 부동산으로 봤을 때는 인컴이 될 수가 있고 아니면 나의 개인적 만족, 참 좋은 투자를 했구나 하는 느낌, 그런 것이 될 수가 있다. 부동산 투자의 종류는 무엇인가. 주택, 아파트, 상가, 공장, 오피스, 그리고 한인사회에 교회가 많은데 그것도 한 투자(대상)이 될 수가 있다.
그러면 나의 부동산팀이란 누구인가. 부동산 에이전트, 론(융자) 에이전트, 회계사, 변호사, 인스펙터, 컨트랙터, (이들이) 다 중요한 부동산 멤버다. 투자요소는 많다. 많이 느낄 수 있는 것은 어프리시에이션(appreciation), 리퀴디티(liquidity), 거기서 재융자를 하여 다른 것을 투자할 수 있다는 여유감 같은 게 있다. 또 매니지먼트가 있어야 되고 세금에 대해서도 알아야 되고 리스크도 대비해야 한다.
부동산투자의 목적은 메이드(MAID), 즉 머니(Money) 어프리시에이션(Appreciation) 인컴(Income) 디프리시에이션(Depreciation) 네가지다. 나의 현재 상황에 따라서 나의 목적이 인컴인지 어프리시에이션인지 생각해야 좋다.
투자대상은 아주 좋은 걸 찾은 다음에 어떻게 평가를 하는 게 좋은가. 제일 쉬운게 마켓 데이터 분석인데 현재 옆엣집, 동네에 있는 집 비교해서 평가한다. 그런데 빌딩은 똑같은 게 드물기 때문에 그렇게 할 수가 없다. 어느 비즈니스지역에 가느냐에 따라, 즉 오클랜드냐 실리콘밸리냐에 따라 밸류(가치)가 달라지기 때문에 평가를 잘해야 한다. 불이 났을 때 똑같은 자리에 똑같은 머티리얼(자재)로 지을 때 얼마가 드느냐 이런 것도 평가해야 한다.
케이스 스터디를 보자. 아파트 콤플렉스(단지)가 350만달러에 나왔다. 이자율이 3.95%, 이게 좋은 건지 나쁜 건지는 아까 말한대로 ‘평가’를 했을 때 알 수 있다. 더 자세하게 보면, 빌딩 스퀘어푸티지(바닥면적)가 1만3,288스퀘어피트고, 랏사이즈(대지)가 2만2,800스퀘어피트고, 1970년도에 지었고, 유닛이 20개다. 스퀘이피트당 가격이 263.02달러, 유닛당 가격이 17만4,750달러다. 그리고 오퍼레이팅 비용을 보면, 재산세와 보험 5만2,300달러, 유틸리티 9,252달러, 메인테넌스와 랜드스케이핑 1만3,625달러, 기타 제비용 1만837달러, 이렇게 해서 연간 총비용이 8만6,014달러다.
바이어는 35만달러 중 30%(105만달러)를 다운하고, 이자율 5%로 2만달러 론을 받았다. 여기서 엑스터널 팩터(외적 요인)가 굉장히 중요하다. 인플레이션율이 현재 3% 미만이고 렌탈 인컴 증가율이 1년에 3%다. 이것을 감안하고 해당 시청이나 카운티에 (특별히 적용되는) 법도 잘 알아야 한다.
몇% 차이가 중요하지 않을 수도 있지만 이게 나중에 넷 인컴에 큰 역할을 할 수가 있다.
그로스 인컴에는 라운딩 인컴도 넣어야 되고, 넷 오퍼레이팅 인컴은 그로스 인컴에서 오퍼레이팅 인컴을 마이너스해서 나오는 것이며, 파시블 인컴은 첫 5년동안은 마이너스로 나왔다. 그럼 이게 투자 가치가 있나 없나 생각해봐야 하는데 이때 세금크레딧 등을 계산해봐야 한다. 결과적으로 처음 30% 다운했던 이 투자를 가지고 에퀴티가 그로(성장)하는 등 바이어는 이 투자 하나로 10년 안에 좋은 결과를 보았다.


▶현 부동산 마켓 동향 : 이광용 (이광용 부동산)

여기 오신 분들, 제일 궁금하신 것이 마켓 동향일 것이다. 사야 되나 말아야 되냐, 이것이 문제다, 맨날 이걸 안고 주무시는 분이 계실 것이다.
2주전에 북경과 한국에 다녀왔는데 한국에 다녀온 첫 인상이 진짜 힘들다, 여기 계신 분들은 참 축복받은 분들이라 생각된다. 한국에서는 20대가 직장을 구하면 가문의 영광이고, 30e0가 직장을 구하면 동네잔치, 60대가 직장을 구하면 8대 불가사의라고 한다. 한국에 계신 분들은 미국만이 아니라 어떻게 하면 외국으로 빨리 나갈까 안절부절하는 안타까운 모습을 보고 왔다.
오늘 아침에 신문에 난 ‘부자란’ 광고를 읽고 고개를 끄덕였다, 돈에 지배당하지 않고 단지 의식주 해결의 차원을 넘어 풍요롭고 아름다운 양질의 삶을 영위하는 인간, 참 좋은 말이다.
예전에는 저도 살면서 항상 고통의 연속이고 행복은 순간이라고 했는데 이걸 바꿔서 행복은 연속이요 고통은 순간순간 온다고 생각했더니 조금 웃음이 많아진 것 같다.
여러분도 아다시피 마켓의 동향을 보려면 조금 난감하다. 모든 삶에서 현재가 제일 중요하다. 특히 부동산이나 투자에 대해서는 미래를 알 수 없으니까 과거를 알아봐야 되는데, 과거를 알면 미래가 보인다. 그리고 세계의 흐름을 보면 ‘이 정도면 투자할 때 됐구나’ 알게 된다. 오클랜드서 불이 크게 났을 때 또 지진이 났을 때, 망한 사람이 있지만, 그걸 이용해 부를 축적한 사람도 있다. 하늘이 무너져도 솟아날 구멍이 있다고 무슨 일이 생기면 (손해보는 사람도 있지만) 항상 그 반대쪽도 있다. 작년 9월쯤에 조금 좋은 동네에 투자하신 분들은 한 10만달러씩 다 벌었다. 살까말까 하다가 항상 막차 타고 후회하고, 그런 분들은 저희 부동산을 탓한다.
여유돈이 있을 때, 다운페이가 있을 때, 지금 사두시는 것이 제일 좋다. 집을 사서 4년 갖고 계셨는데 1만달러도 못벌었다, 누구는 10만달러 벌었다 5만달러 벌었다 그러는데 1만달러도 못벌고 파는 경우가 있다. 그러나 그 집을 팔고 옮겼을 그때부터 집값이 올라가면 어차피 마찬가지다. 왜냐 하면 그 집은 싸게 팔았지만 그때부터 올랐으면 3년, 5년 사이에 집값이 두배 세배 오르는 것이다.
9·11 터지고 나서 잠깐 주춤하더니 계속 집값은 오르고 아다시피 스탁(주식)은 계속 밑에서 돌고 있다. 여기 계신 분들도 주식에 관심이 계실지 모르지만 97년 98년도에 저 역시 그거 해가지고 엄청난 돈을 잃었는데 그때 많은 수업료를 내고 깨우친 것이 역시 부동산밖에 없다는 것이었다. 주식도 좋지만 역시 30% 이상은 부동산쪽에 하시는 게 좋을 것 같다.
갓 결혼해서 산라몬 쪽으로 집을 보러다닐 때 30대 초반, 30대 중반 사람들 집에 전부다 제트스키, 스키 다 있더라. 그래서 집에 보면 가족사진 보면 어린애들인데 뭘해서 이렇게 상류로 살고 나는 왜 이제 막 세탁소를 시작하는가 곰곰 생각하고 알아봤더니, 대부분 중류가정에서는 자녀들이 어렸을 때부터 돈을 알게 한다, 나도 우리애 두 살때부터 매달 2000달러씩 꼭 줬다. 뭐가 될지 모르지만 그렇게 2세 3세에게 투자하는 것이다.
과거를 보면 74년도에 이민왔는데, 그때 샌프란시스코 선셋에서 4만달러 주면 집을 살 수 있었다. 그런데 그 돈이면 게이리에다가 빌딩을 살 수 있었다. 좌간 그 집이 8만달러 12만달러 됐을 때 누구도 그게 24만달러 된다는 생각을 못했다. 그러나 지금 샌프란시스코 선셋에 70만달러짜리 집을 구할 수가 없다. 30년 사이에 4만달러가 70만달러 됐다.
통계상 10년 15년 사이에 집을 3번 옮기면 (큰돈을 번다). 80년대 중반에 산라몬 싱글하우스가 25만달러정도 했다. 그때 내 돈을 닥닥 긁어도 21만달러가 안되더라. 그래서 샌리앤드로에 16만달러짜리 집을 샀다, 산라몬에 샀어야 되는데. 그뒤로 3번 옮겼는데 지금 제 집이 170만달러다. 지금까지 세탁소 20년 해서 번 돈보다 지난 8년동안 집 하나 잘 사서 번 돈이 더 많다.
제가 아는 한분은 오신지 7년 됐는데 집을 3번 옮겼다. 리버모어에 20만달러짜리로 시작했는데 지금 150만달러짜리에 산다. 한 집에 붙어있으면 돈을 못번다.
처음 집을 사는 분들도 있는 돈 닥닥 긁어서 되도록 고급 집을 사라. 많은 분들이 소심해서 페이먼트 때문에 맥스(최대치)로 못들어가는데 그러지 마라. 몇년 뒷면 (싼 집을 산 경우와의) 차이가 밀리언이 된다. 내가 지어낸 말이 아니라 (부동산 시장의) 과거가 그렇다.
지역을 어디에 투자하느냐에 따라 버는 돈의 차이도 크다. 페이먼트가 좀 높아진다고 겁내지 말고, 500달러 600달러 더 계를 들었다 생각하고 투자하면 몇년후에 그 곗돈보다 많은 수입을 올릴 수 있다.
북가주의 부동산 가격이 평균 1만6,000달러, (퍼센티지로는) 15% 오른다고 전망됐다. 그런데 오해하지 마라. 미국 전체가 이러지는 않다. 북가주가 특수한 곳이다. 제일 좋은 곳이 포도가 나는 곳이라고 했는데 북가주가 바로 그런 곳이다. 미국에 오는 자체가 특권이지만 특히 북가주는 실리콘밸리가 있고 기후도 좋고 그야말로 성경식으로 말하면 젖과 꿀이 흐르는 곳이다.
너무 욕심 내면 안되지만 지금이 바로 시즌이다. 크리스마스니 땡스기빙이니 하는 어수선한 분위기 때문에 집을 구하는 사람이 많지 않다. 따라서 제값을 안주고도 네고까지 해볼 수 있는 시기다. 복덕방, 요즘은 컴퓨터로 어느 동네 어느 것이 싼가, 원하는 것을 앉아서도 다 볼 수 있다. 작년에도 이맘때 집을 안사고 1월달쯤 3월달쯤 사겠다고 망설인 사람들은 해가 바뀌면서 몇만달러씩 오르는 바람에 다들 못샀다. 그렇게 9월달까지는 계속 오른다. 세상 돌아가는 걸 잘 보고, 지역을 잘 선정하고, 시기를 잘 택해야 한다는 걸 명심하고 투자해야 한다.

◆제2부 : 융자
▶재산을 증식하는 방법 : 김지숙 (모기지월드 대표)

이광용 부동산으로부터 지금 부동산을 사는 것이 유리하다는 것에 동의했죠? 오늘 제가 짧은 시간에 퍼스트타임 홈바이어를 위한 프로그램을 말씀드릴 것인가, 집을 가지고 계신 분을 위한 프로그램을 말씀드릴 것인가, 둘중 하나를 골라야 했다. 여기에 관심있는 분은 하나정도는 갖고 계실 것 같아 집을 갖고계신 분들이 두번째 집을 돈 안들이고 구입할 수 있는 방법에 대해 설명하겠다.
한달전에 클로즈한 실제 케이스를 말하겠다. 손님중 한명이 99년도에 23만불 주고 콘도를 샀다. 프리몬트에 투베드룸을 20% 다운하고, 30년 보장 7% 융자를 해서 월페이먼트가 1,377불이었다. 이 집이 1년 지난후 29만불로 올랐다. 그래서 오른 것을 가지고 3만불짜리 자동차 2대를 구입했다. 자동차 3만불짜리 하나 하면 내가 알기론 매달 450-500불정도는 나간다. 1,000불 나갈 거였는데 6만불은 에쿼티라인을 계산해 6% 내면 월페이먼트가 300불이 된다. 그러면 페이먼트가 1,677불이 된다. 일반 자동차를 사셨으면 900불이 나가는 거였다. 그분이 300불의 페이먼트로 차 2대를 구입했고 이 300불 중에서 이자에 대한 세금 혜택이 있어서 실제적으로 이분이 내는 금액은 200불이라고 봐야 한다.
그럼 2년만에 이분은 에쿼티를 이용해 좋은 차 2대를 불과 200불의 페이먼트로 가질 수 있게 됐다. 그리고 3년이 또 지나 2004년이 됐을 때 봄만 해도 40만불이 채 안나왔는데 한달전에 이분이 자기 집값이 오르니 집에서 돈을 빼겠다고 해서 알아보니 49만불이 나왔다. 보통 캐쉬아웃이라는 융자를 하면 75%까지 하는 게 유리하다. 그래서 이분이 재융자가 가능한 금액이 86만불이 되었다. 그러면 융자금 퍼스트융자금 20만7,000불과 자동차 6만불을 합쳐 25만6,000불을 재융자를 하는 것이다. 여기서 남는 현금이 10만4,200불이다.
이자율이 지금은 올랐지만, 이런 프로그램으로 넣고보니 페이먼트가 1,500불로 줄었다. 이분이 계속 내던 페이먼트가 1,377불에다 300불 하면 1,677불이었는데 177불이 줄어든 것이다. 이 집 렌트는 1,700-1,800불을 예상하고 있다. 렌트수입으로 페이먼트비용이 충분히 빠진다. 여기서 재산세와 관리비를 더하면 약간의 마이너스가 나오지만 세금혜택이 또 있기 땜에 거의 커버가 된다.
그러면 이분은 104,000불이라는 에쿼티를 빼셨지만 집을 그대로 놔두고 이 에쿼티를 가지고 두번째 집을 살수 있다. 그래서 10만4,000불의 가격을 갖고 60만불짜리 집으로 가고싶은데 원래 집을 팔기 싫어 렌트로 놔두고 20%를 다운해도 조금 부족해서 우리가 론을 두개로 나눴다. 그래서 퍼스트론이 48만불, 세컨드론이 3만불, 이렇게 두개로 나누니까 15% 다운이 된다. 퍼스트론 페이먼트는 2,000불(이자율 5%)이고 세컨드론의 페이먼트는 125불이다. 둘을 합쳐봐야 2,125불이다. 그래서 캐쉬 하나도 없이도 이 집을 구입할 때 드는 비용이 10만불에서 한 2,000불정도가 다운된다.
다시 정리하면 이분이 불과 4년전에 2만3,000불을 들여서 28만불짜리 집을 마련했다. 2년후 자동차를 구입할 때 에쿼티라인을 열어 200불 페이먼트로 자동차 2대가 생겼다. 그리고 3년후 캐쉬아웃을 하면서 캐쉬로 10만4,000불을 뺐고 페이먼트는 1,677불에서 1,500불로 줄었다. 그래서 2004년도에 60만불짜리 집을 마련하면서 페이먼트로 늘어난 것은 488불밖에 안됐다. 월급이 올라가고 하기 때문에 4년전에 1,600불 낼 수 있던 사람이 지금 2,100불 내는 것은 그리 어려운 일이 아니다. 결국 4년전 2만3,000불로 지금은 집 두채값만 109만불에 달하는 부자가 된 것이다.
그러면 투자를 할 만하지 않은가. 두번째 집을 마련할 때 자기가 살고 있는 집보다 큰 것을 마련할 수 있고 작은 것을 마련할 수도 있다. 그러나 집값이 올라가는 상태를 본인이 모르는 경우도 많이 있다. 궁금하면 융자하는 사람이나 부동산에 전화만 주면 돈 안들이고도 현재가격을 알아볼 수 있다. 그러면 얼마나 캐쉬로 나오는지 알아내, 얼마든지 에쿼티를 이용해서 재산을 불릴 수 있다.
이왕 나온 김에 저희 회사 안내하겠다. 브로셔중 재산을 증식하는 걸 도와드리기 위해서 300불 기프트 티켓을 넣었으니 필요한 융자상식들을 전화만 주시면 응하겠다.

▶다양한 융자 프로그램 : 재니스 장 (트라이밸리금융)

주어진 주제가 다양한 융자프로그램인데 많이 들어온 얘기들일 수 있겠으나 정리하는 기분으로 중점적인 프로그램을 말하겠다. 융자프로그램은 크게 고정과 변동이 있는데, 고정프로그램은 30년 보장, 15년 보장, 짧게는 10년 보장이 나와있다. 변동프로그램은 최근 30년 상환에 10년 고정이 많지는 않지만 나오고 있고, 7년 고정, 5년 고정, 3년 고정, 짧게는 1년, 6개월 고정도 있다.
30년 고정은 많이 아시다시피 모기지 이자율 중에서 가장 높은 이자율로 많이 분들이 그다지 갖고있지는 않고, 15년 10년 고정도 별로 갖고계시는 것 같지 않다. 7년 고정은 5년 고정보다 2년이 길고 대신 이자가 적게는 0.25% 많게는 0.50%까지도 차이가 나기 때문에 손님측에서 많이 선호하는 것 같지 않다. 3년 고정은 많은 분들이 짧다고들 생각하시기 때문에 사람에 따라 갖고있기도 한데, 저는 5년 고정에 대해 중점적으로 설명하겠다. 그렇다고 이게 가장 좋다는 뜻은 아니다. 개인에 따라 사정이 다르므로 참고만 해달라.
오늘은 5년 고정 인터레스트 온리 페이먼트(interest only payment) 즉 이자만 내는 프로그램과, 원금을 같이 갚아나가는 5년 고정에 대해 준비를 해봤다. 여기서 계산하는 것은 20% 다운하는 것과 몇% 이자율을 적용하는 것을 참고하라.
다운페이 없이도 집을 살 수 있는 방법이 많기 때문에 일단 20% 다운하는 것을 만들어봤다. 5년 고정, 원금이 아니라 이자만 내는 프로그램인데 50만불짜리를 20% 다운해서 40만불 융자금액으로 했을 때 계산해보면 660불, 이게 월 페이먼트다. 원금을 같이 갚아나가면 2,147불로 월 페이먼트에 차이가 굉장하다. 480불이니까 거의 500불정도 모기지 페이먼트 차이가 난다. 이것의 장점 중 하나는 만일 40만불 론 하우스로 시작해서 엑스트라로 원금을 1,000불정도 더 갚으면 39만9,000불에 이자를 페이먼트로 계산을 하기 때문에 크지 않지만 에퀴티 페이먼트가 다시 줄어든다는 것이다. 원금과 같이 갚아나가는 것은 1,000불이 아니라 2,000불을 해도 페이먼트는 줄어들지 않고 단지 상환기간이 내시는 만큼 줄어들게 된다.
그런데 많은 손님들이 개의치 않는 것이 어차피 모기지 페이먼트를 27년, 30년까지 갖고있겠다 생각을 안하기 때문인 것 같다. 5년 보장 인터레스트 온리를 따로 만든 이유는 원금상환 프로그램과 비교하려는 것이다. 2,147불29센트와 근접한 론 어마운트(융자총액)가 51만5,000불이다.
두가지를 비교하면 15만불 차이나는 집을 살 수 있을 뿐만 아니라-어떤 지역이나 어떤 집을 사는것에 다르나-타운하우스나 콘도같은 경우는 관리비가 300불정도가 있어 그것까지 감안하면 타운하우스로 생각하다 다시 세컨드홈, 즉 단독주택으로 바꾸는 분이 늘어나는 것 같다.
마지막으로 설명하고픈 것은 매달 변동프로그램인데 원금이 쌓일 수 있는 프로그램이다. 앞의 인터레스트 온리 페이먼트에 해당하는 것은 넘버투이고, 넘버원에 해당하는 페이먼트는 다른 저렴한 이자율에 시작하기 떄문에 융자금액이 큰 사람에게 적합하다. 원금이 쌓일수 있는 프로그램이기 때문에 충분한 이해가 필요하다.
넘버원에 해당하는 페이먼트는 사실 인터레스트도 다 페이하지 않는 페이먼트이기 때문에 긍정적인 표현을 하자면 집가격을 좀더 높은 밸류로 할 수 있다는 것이다. 이 프로그램의 특성은 2차융자를 차후에 끝났을 때 못받을 수 있다. 항상 안되는 건 아니고 2차융자를 해주는 은행에서 1차융자가 파서블 메리트(예상가능한 장점)가 아니면 빨간줄이 쳐질 수 있다. 이것은 이해하는 데 시간이 걸린다. 저같은 경우는 따로 엑스트라 페이먼트로 원금을 따로 갚지 않고 2년반동안 원금을 1만3,500불 갚았다. 이 프로그램에 대해서는 따로 개인질문이 있을 경우 답하겠다.

◆제3부 : 질의응답

-집을 2년동안 보유했다는 것을 증명하려면 어디에다 등록해야 하나.
▲부동산을 소유하게 되면 일단 연말에 세금보고를 한다. 올해 5월이면 내년 4월에 세금보고할 때 텍스파일을 IRA에 한다. 다음에 집을 팔았을 때 또 텍스보고를 한다. IRA에서 인포메이션 받는다. 2년을 보유했는지 안했는지 정확하게 알 수 있다.
2년이라는 기간이 중요하다. 97년부터 클린턴 전 대통령이 택스를 면제해줬다. 한번에 25만불씩 2년씩 살았을 경우, 그게 60만불인데 매 2년마다 엄청난거다. 그래서 미주전체 집값이 흔들리고 있는 것 같다.
▲보충설명을 하겠다. 많은 분들이 인베스트먼트 프러퍼티를 갖고있다. 어떤분은 3개를 갖고있고 어떤 분은 5개를 갖고있다. 여러분들이 그 법을 모르시는데, 지금 본인이 살고있는 집을 팔고 렌트 프로퍼티(임대용 부동산)에 들어가서 2년만 살고 파시면 50만불까지 세금공제를 받을 수 있다. 팔고 나서 또 다른 렌트 프로퍼티에 가서 2년을 사시면 또 공제를 받는다. 그러나 주의할 게 있다. 이 혜택이 5년에 한번씩만 받을 수 있다는 점이다.
-2년 실제 거주증명은 어떻게 하나.
▲일단 텍스보고가 되어있고 실질적으로 내가 산 것을 증명하는 폰빌(전화요금 통지서)이나 자녀들의 학교등록서류같은 객관적 증명이 있으면 된다.
-융자를 받으려고 할 때 (담보 등의) 조건이 똑같데도 융자가 되기도 하고 안되기도 하는데 왜 그런가. 융자전문가의 실력 때문에 그런가.
▲은행같은 금융기관의 팔러시(정책)가 약간씩 다른 경우가 있다. 같은 기관이라도 상황에 따라 다른 조건을 요구하는 경우가 있다. <정리-정태수 기자>