문 브로커 커미션과 수탁의무

<문> 지난 5년간 운영해 오던 가게를 팔았습니다. 가게를 팔려고 부동산 브로커에게 리스팅을 주었습니다. 몇몇 관심 있는 사람들이 왔다 갔지만 아무 오퍼가 없었습니다. 그러던 지난주 그 브로커가 보내서 왔다는데 제 중학교 동창이었으며 이 가게를 사겠다고 합니다. 이 친구도 셀러가 저인 줄 모르고 왔던 것이지만 이렇게 잘 아는 사람에게 파는데 솔직히 브로커에게 커미션을 주어야 한다는 것이 못 마땅합니다. 별로 해 준 것도 없고 열심히 구매자를 찾은 것도 아닌데, 제가 커미션을 지불해야 하는지요.

<답> 아마도 커미션을 주어야 할 것 같습니다. 물론 리스팅 계약서를 검토한 후 `아는 사람에게 팔 경우 커미션 지불의무가 없다’는 조항이 있다면 괜찮겠지만 그런 조항이 있을 것 같지 않습니다. 친구 분은 매각인이 누군지 모르는 채 그 브로커가 보내어 왔고 일단 이로 인해 매매가 성사된 것으로 보입니다. 단 거래를 성사시키는 과정에서 브로커의 수탁 의무(fiduciary duty)를 다 하지 않았다면, 비록 결과적으로 거래가 성사되었다고 하더라도, 당연히 귀하의 커미션 지불의무는 없습니다. 하지만 브로커가 의무를 다 했느냐 안 했느냐 하는 것은 구체적으로 그 브로커가 어떤 일을 하였고, 어떤 일을 안 하였느냐를 따져 보아서 판단할 사안입니다. 별로 해 준 것도 없고 구매자를 열심히 안 찾았다고 하는데 어떤 근거를 가지고 그렇게 말씀하는지 변호사와의 상담이 필요할 것 같습니다.


문 부부의 공동 또는 개인재산의 소유권등기

<문> 1년 전 재혼을 했습니다. 최근 아버지로부터 5만달러를 증여 받았습니다. 이 돈으로 다운페이를 해 아파트 건물을 사려고 하는데 보아하니 말은 안 하지만 제 처가 저하고 재혼하기 전 사업하다 빚을 많이 진 것 같습니다. 그런데 캘리포니아 주는 ‘부부 공동재산제’라 하는데 이 건물이 공동 소유가 되면 채권자들이 이 건물을 탐낼까 걱정입니다. 채권자들이 이 건물에 손을 못 대고 저 혼자 안전하게 소유할 수 있는 방법이 없는지요.

<답> 건물 소유권 등기를 할 때 ‘married man as his sole and separate property’로 하면 됩니다. 그리고 더 안전하게 부부 사이에 계약서를 작성, 이 아파트 건물은 남편의 단독 재산임을 명시해 두십시오. 부인의 채무가 결혼 전 발생한 것이므로 일단 그것은 부인의 단독 채무가 됩니다. 그리고 이 건물의 구매자금도 부인에게서 나온 것이 아니므로 그 건물에는 손을 못 댑니다. 하지만 채권자가 이의를 제기해 올 만약의 경우에 대비해, 귀하의 부친이 증여한 돈임을 분명히 하는 서류, 즉 수표 사본이나 송금(wire) 기록 등을 보관하고 부인의 돈은 한푼도 구매자금으로 사용하지 말 것과 구매자금 융자금 상환도 귀하의 수입에서 해 나갈 것을 권합니다.


문 담보권 설정에 필요한 서류

<문> 친구에게 돈을 빌려주려 합니다. 안 갚고 도망갈 사람은 아니지만 안전하게 해 놓는 것이 좋을 것 같아 담보를 잡고 싶습니다. 이 친구는 집과 사업체를 소유하고 있습니다. 이 친구가 썩 내켜 하지는 않지만 그래도 제가 요구하니까 응해 주겠다며 서류를 준비해 오라 합니다. UCC-1 외에 또 다른 서류가 필요한지요.

<답> 담보는 크게 동산 담보와 부동산 담보의 2가지로 나눌 수 있습니다. 집에 대해서 담보를 잡을 경우 필요한 서류는 담보신탁증서(Deed of Trust)입니다. 그리고 등기를 해야 합니다. 사업체에 대한 담보를 설정할 경우는 UCC-1(UCC-1 Financing Statement)과 담보계약서 (Security Agreement)가 필요합니다. 흔히들 담보권 설정 때 UCC-1만 있으면 되는 것으로 착각하는데 그렇지 않습니다. 담보권의 설정엔 담보 계약서가 반드시 서면으로 있어야 합니다.
이 담보 계약서에 의해 UCC-1을 등기시킬 수 있는 것입니다.
담보 계약서에 담보 채무자가 서명하였음을 전제로 하기 때문에 UCC-1에는 담보 채무자의 서명이 필요 없습니다. UCC-1은 그렇게 주어진 담보권을 완성(perfection)하는 조치로써 같은 담보 채권자들 사이에서 우선 순위를 결정하기 위한 것입니다.
그리고 동산 담보이건 부동산 담보이건 다 융자계약서(Loan Agreement) 또는 약속어음(Promissory Note)이 필요합니다.

박준창 변호사
상법 문의 (213)389-5900