문 채무지불 판결과 명의변경

<문> 몇년 전 사업체를 운영하다 부채에 대한 지불 판결문을 받았습니다. 그동안 모르고 지내왔는데 사업체 매매를 위한 에스크로 중에 채무지불 판결문이 저의 사업체에 저당 설정되어 있다는 것을 발견하였습니다. 다른 사람 이름으로 사업체 소유주 명의를 변경하면 이 채무를 갚지 않고 사업체를 처분할 수 있다고 하는데 사실인지 궁금합니다.

<답> 채무지불 판결이나 기타 융자금액에 대한 상환보증 등 개인이나 주식회사 명의에 설정된 저당은 그 해당 금액을 완납하기 전까지 제 3자로의 명의 변경이 법적으로 허용되지 않습니다. 에스크로를 설정하는 이유 중 하나가 바로 판매자가 이런 채무나 융자금액에 대한 저당 의무를 완수하였는지 확인하는 것이라 하겠습니다. 따라서 귀하의 채무를 지불하지 않고는 매매가 성사될 수 없을 뿐 아니라 만일 에스크로를 통하지 않고 당사자간에 사업체 매매를 하였을 경우에는 구입자도 계속해서 그 사업체에 대하여 채무 변제 의무를 지게 되는 것입니다.
참고로 채무지불 판결문의 금액은 판결문에 나와 있는 대로 연 10%의 이자를 지불하게 되므로 가능한 한 빠른 시일 내에 채권자와 합의하여 지불하는 것이 현명하다 하겠습니다. 또한 지불의무를 회피하기 위해 사업체의 소유주를 제3자 명의로 바꾼다는 것은 법적으로 효력이 없을 뿐 아니라 위법에 해당하는 사항임을 명심하시기 바랍니다.


문 부동산 매매시 조건부 계약취소

<문> 사업체와 함께 상가를 매매하려고 에스크로를 설정하였습니다. 구입자는 사업체와 상가 건물에 대한 감정가격이 일정액 이상일 경우 그리고 은행으로부터 융자가 허락될 경우에 한해서 매매를 완결하기로 하고 그러한 조건이 충족되지 않을 경우, 계약을 취소할 수 있다는 조건부 계약 취소사항(contingency)을 계약내용에 삽입할 것을 요구하였습니다. 구매를 위한 은행 융자가 이루어지지 않을 경우 구매자가 계약을 취소할 수 있는 것인지, 아니면 계약 이행을 강요할 수 있는 것인지 알고 싶습니다.

<답> 사업체나 부동산 매매를 위한 계약서에는 상호간 일정한 조건하에 계약을 취소할 수 있는 조항을 두게 되며 이를 조건부 계약취소 조항이라 부릅니다. 이러한 조건부 계약 취소조항이 있을 경우 구매자는 이를 이유로 정당하게 계약을 취소할 수 있는 권리를 가지게 되며 계약서에 명시된 대로 일정한 기간 내에 구매자와 에스크로에 융자가 불가하다는 사실을 통보함으로써 계약취소를 요구할 수 있습니다. 물론 판매자는 구매자의 이러한 조건부 계약취소 권리에 일정한 제약을 둘 수 있으나, 이 또한 사전에 계약서에 명시하게 되어 있습니다. 따라서 계약서에 명시된 기간 내에 구매자의 은행 융자 불가로 인한 계약취소는 구매자의 정당한 권리행사라고 여겨지며 판매자가 이에 반해 계약 이행을 강요할 수는 없다고 사료됩니다.


문 임대계약과 소유주 변경

<문> 제가 입주해 있는 상가 건물의 소유주가 새로운 사람으로 바뀌었습니다. 상가 건물이 매매되기 약 1년 전에 전 건물주와 10년간의 새로운 임대계약을 체결하고 5년간의 임대계약 연장권한도 합의하였습니다.
새로운 주인이 전 건물주와 체결한 계약은 본인이 서명한 것이 아니므로 무효라고 주장하며 임대계약에 없는 부당한 조건을 요구하면서 이를 수용하지 않을 경우 퇴거시킬 것이라며 협박을 하고 있습니다.
새로운 건물주의 주장이 옳은 것인지 또한, 이러한 횡포를 방지할 수 있는지 도움을 부탁드립니다.
<답> 건물이나 사업체 매매 때에는 항상 해당 건물에 현존하고 있는 건물 임대계약도 포함되게 되어 있습니다. 따라서 구입자는 기존 임대계약을 그대로 인정하고 새로운 건물주로서 기존 세입자에게 전 건물주와 동일한 권리를 행사할 수 있고, 또한 전 건물주와 동일한 법적 의무를 지게 되는 것입니다. 세입자가 바뀌었다고 해서 임대계약을 무효화할 수 없는 것처럼, 건물주가 바뀌었다고 해서 임대계약을 무효화할 수는 없는 것입니다.
새로운 건물주의 그러한 행위는 부당한 횡포라 여겨지며, 전문가와 상의하여 적당한 경고와 함께 사전에 분쟁을 예방하는 것이 현명하리라 생각됩니다.

한 태 호 변호사
상법 부동산법 문의 (213)639-2900