신현근 (Simon Shin), Direct Capital Corp.

주택을 담보로 한 대출이 개인 대출이나 사업용 대출 등 다른 종류의 대출보다 이자율이나 상환 기간에서 유리하며 세제상으로도 우대를 받기 때문에 주택 소유자는 이러한 주택을 활용한 자금 조달 방안에 대해 잘 알고 있을 필요가 있습니다. 이번에는 홈 에쿼티를 활용한 자금 조달의 다양한 방법에 대해 살펴봅니다.

1. 기존의 1차 모기지를 다른 모기지로 교체하는 방법
주택에 현재 1차 모기지가 있거나, 1, 2차 모기지가 있는 경우 주택 소유자는 새로운 모기지를 받아 기존의 1차 모기지 또는 1, 2차 모기지를 모두 상환하고 새로운 대출 금액에서 기존 모기지의 상환 대금과 재융자에 소요되는 비용을 제외하고 남은 금액을 현금으로 인출할 수 있습니다.

이 경우 새로운 모기지는 큰 금액의 1차 모기지 하나로 이루어지는 경우와 1, 2차 모기지를 함께 하는 경우로 나눌 수 있습니다. 이 경우에도 2차 모기지는 홈 에퀴티 론인 경우와 홈 에쿼티 크레디트 라인인 경우로 나눌 수 있습니다.

홈 에쿼티 론은 일정한 대출 금액을 일시에 대출 받은 후 계속해서 원리금을 갚아나가는 대출로서 대출 금액의 회전 사용이 허용되지 않는다는 점에서 크레디트 라인과 다릅니다. 재융자가 적합한 경우에는 새로운 자금 조달이 필요한 경우 이외에도 이자율이나 월불입금을 낮출 수 있는 경우나 변동 이자율을 고정 이자율로 바꾸는 것처럼 대출의 구조를 바꿀 필요
가 있는 경우 등 여러 가지가 있습니다.

따라서 자금 조달과 함께 이러한 필요를 함께 충족할 수 있는 경우에는 기존의 1차 모기지를 없애고 새로운 1차 모기지를 얻게됩니다. 또한 이러한 경우가 아닌 경우에도 기존의 1차 모기지를 그대로 둔 채 2차 모기지를 새로 얻거나 기존의 2차 모기지만을 더 큰 대출 금액의 2차 모기지로 교체하기 어려운 경우 기존의 1차 모기지를 교체하는 방법을 씁니다. 이 방법은 큰 금액의 자금을 조달하는데 도움이 되지만 재융자 비용이 많아지는 단점이 있습니다.

1차 모기지와 함께 2차 모기지를 설정하는 방법은 1차 모기지만을 설정하는 경우보다 현금 인출 금액을 높이는데 유리하거나, 모기지 보험의 부담을 피할 수 있거나 이자율을 낮추기 위하여 도움이 되는 경우 등에 활용됩니다. 특수한 경우에는 기존의 2차 모기지 융자 기관의 양해를 얻어 2차 모기지는 그대로 둔 채 1차 모기지만 교체하는 방안을 택할 수도 있습
니다.

2. 기존의 2차 모기지만을 다른 2차 모기지로 교체하는 방법
1, 2차 모기지가 함께 있는 경우 2차 모기지만을 더 큰 대출 금액의 2차 모기지로 대체함으로써 자금을 조달할 수 있습니다. 이 경우에는 기존의 1차 모기지에 영향을 미치지 않으므로 융자 비용을 절감할 수 있는 장점이 있으나, 독립적 2차 모기지(Stand Alone Second Mortgages) 프로그램을 가진 융자 기관이 많지 않으며, 이러한 프로그램이 있는 경우에도 대출 조건이 매우 까다로운 단점이 있습니다.

2차 모기지를 설정하는 융자 기관은 보통 다른 융자 기관이 1차 모기지를 가지고 있기 때문에 2차 모기지를 설정하더라도 차입인의 채무 불이행 때문에 담보물인 주택을 처분하는 경우에 1차 모기지 기관이 융자 원리금과 경비를 회수하고 처분 대전에서 남는 금액이 있는 경우에만 자기의 융자 원리금을 받을 수 있으므로 매우 불리한 처지에 놓이게 됩니다.

그러므로 이러한 2차 모기지는 같은 은행이 1차와 2차 모기지를 모두 가지는 경우에 비하여 이자율이 높아지며 신용 요건도 까다롭습니다. 다만 신용 상태가 좋고 파이코 신용 점수가 700점에 가까운 주택 소유자는 2차 모기지의 특수한 형태인 융자금의 인출과 상환이 10년 또는 15년 동안 자유스러운 홈 에쿼티 크레디트 라인을 활용함으로써 이러한 제한을 벗어날 수 있습니다.

3. 모기지가 없는 경우 새로운 모기지를 설정하는 방법
주택에 대한 1차 모기지만 있는 경우에는 2차 모기지를 설정하고 전혀 모기지가 없는 주택을 소유하고 있는 경우에는 1차 모기지 또는 1차 모기지와 2차 모기지를 함께 설정하여 자금을 조달할 수 있습니다. 각 경우 위에서 설명한 두가지 방법을 유추하면 그 특성과 장단점을 쉽게 이해할 수 있을 것입니다.

전혀 모기지가 없는 경우에 상대적으로 큰 금액의 자금을 융통성 있게 사용하기 위하여 1차 모기지를 담보로 한 홈에쿼티 크레디트 라인을 활용할 수도 있습니다.