최용오/우리금융 부사장


2주전 칼럼에서 변동 이자율 결정에 가장 핵심적인 요소인 INDEX의 종류와 내용에 대해 말씀 드렸습니다. 이제 INDEX를 알고 나면 다음은 MARGIN 입니다. MARGIN 은 융자를 받을 때 한번 결정되면 30년 정해진 융자 기간이 다할 때까지 변하지 않습니다. 변동 이자율이 움직이는 것은 경제 동향에 따라 변화하는 INDEX 의 영향일 뿐 MARGIN 은 움직이지 않습니다.

따라서 같은 INDEX를 사용하는 동일한 변동 이자율 프로그램을 가진 소비자들 중에도 각자 계약된 MARGIN의 수치에 따라 실제로 적용 받는 이자율이 각기 다르게 되는 것입니다.
그러므로 INDEX와 이자율 조정 기간등의 조건이 같은 융자라면 MARGIN 이 낮은 융자가 더 좋은 이자율의 융자라고 말할 수 있겠습니다.

그러면 같은 종류의 융자에서 보다 낮은 수치의 MARGIN을 택할 수 있는 방법은 무엇일까요 ?
원칙적으로는 비용, 즉 LOAN FEE가 올라가면 MARGIN은 낮아집니다. 흔히 POINT라고 불리우는 LOAN FEE는 쉽게 바꿔 말하면 선불 이자입니다. 은행에서 융자를 받으면 그에 따르는 이자를 지불하게 되는데 대부분의 이자는 매달 정기적으로 내는 페이먼트에 포함됩니다.

그리고 같은 금액의 융자라면 당연히 높은 이자의 이자금 지불 액수가 더 많아질 것입니다.
따라서 선불 이자인 POINT를 내고 융자를 받게 되면 이자율이 낮아지고 그에따라 지불하는 이자 금액의 액수도 작아집니다. 이는 고정이자율 융자에서 LOAN FEE를 내면 이자율과 페이먼트를 낮출 수 있는 원리와 같습니다.
MARGIN 이 결정되면 해당 INDEX의 수치와 더 해 이자율이 정해집니다.
예를 들어서 12 MTA INDEX 융자를 받은 소비자의 MARGIN 이 2.2라면 여기에 현재의 INDEX 수치인 1.463을 더한 3.663%가 이 달에 적용 받는 이자율이 됩니다. 만약 같은 융자에서 또 다른 소비자의 MARGIN 은 2.00 이라면 여기에 INDEX 수치인 1.463 을 더한 3.663%가 그 소비자가 받는 이자율이 되는 것입니다.

선불 이자인 LOAN FEE를 내고서라도 이자율을 낮추는 것이 소비자들에게 유리한 것인가 아닌가 하는 것은 소비자 각자의 형편과 계획에 따라 다릅니다. 그 뿐만 아니라 경기 전망에 따라서도 달라집니다. 일반적으로는 주택 구매 융자의 경우 다운페이먼트 등으로 몫돈을 지출한 소비자들이 이사 후 필요한 현금을 남겨두기 위해 또 다른 현금 지출인 LOAN FEE의 지불을 꺼려하는 경우가 많습니다. 혹은 은퇴를 계획하고 있는 소비자의 경우에는 아직 직장이 있고 그 외 여러가지 융자를 받기에 유리한 여건을 갖추고 있을 때 LOAN FEE를 내고서라도 가능한 최저의 이자율을 보장해 두려는 경우도 있습니다.

기억을 해 두셔야 하는것은 변동이자율의 핵심은 저번 칼럼과 오늘 두차례에 나누어 설명드린 INDEX와 MARGIN이라는 것입니다.
내가 매 달 페이먼트를 내고 있는 융자의 이자율은 얼마이며 만약 변동이자율 이라면 INDEX는 무엇이고 MARGIN은 얼마인지 또 어떤 주기 하에서 이자율이 변화하는지 등은 꼭 알아두셔야 합니다. 그 것이 우리 가족의 소중한 재산인 주택을 지키고 보호하는 기본 책임을 지키는 일이될 것입니다.
변동이자율 융자는 위에서 설명드린대로 경기 동향에 따라 변화하는 경제 지수에 따라 변하고 따라서 살아있는 생물과 같이 움직임을 예측하기가 힘듭니다.

이에 소비자들을 보호하고 갑자기 큰 폭으로 변하는 페이먼트 충격(PAYMENT SHOCK)을 막기 위해 적절한 방지 장치가 돼있습니다. 그리고 이러한 제한 장치를 전문 용어로 CAP 혹은 CEILING 라고 부릅니다.
CAP 이란 변동 이자율에 대한 최대한 상승 혹은 그 반대로 최대한 하락폭을 정해두는 것입니다.

CAP이 작동하는 시기는 프로그램과 계약 내용에 따라 각기 다르나 매월 혹은 매년 그리고 프로그램에 따라 6개월에 한번씩으로 각기 다릅니다. 그리고 이와는 별도로 30년 융자 기간동안 최대한 오를 수 있는 폭과 그 반대로 최대한 하락할 수 있는 이자율의 제한도 별도로 정해져 있습니다.
그리고 이렇게 다른 종류에 따라 CAP의 이름도 달라집니다. 매년 변화할 수 있는 제한 한도는 ANNUAL CAP, 계약 내용대로 몇달에 한번씩 변화할 수 있는 제한폭은 PERIODIC CAP이라 부르며 30년 융자 기간동안 최대한 상승할 수 있는 제한폭은 LIFE CAP 이라고 부릅니다.
CAP 에는 여러 종류가 있으며 이자율의 상승 제한이 아닌 페이먼트 액수에 제한을 두는 PAYMENT CAP도 있습니다.

변동이자율 융자에서 소비자들이 가장 많은 혼란을 겪고 있는 부분이 바로 이 PAYMENT CAP이기도 합니다.
다음 주에 계속하겠습니다.

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