신 현근 (Simon Shin)
Direct Capital Corp.

주택의 재융자 모기지(Refinance Mortgages) 는 차입인이 이미 소유하고 있는 주택을 담보로 하여 이루어지는 새로운 금융을 말하며 차입인이 주택을 구입할 때 조달하는 구입 모기지(Purchase Mortgages)와 구별됩니다. 여기에서는 이러한 재융자가 적합한 경우를 살펴봅니다.

1. 새로운 자금이 필요한 경우
주택을 구입한 후 주택 소유자의 홈 에쿼티(Home Equity)는 점차적으로 증가됩니다. 홈 에쿼티는 주택의 가치에서 모기지 잔액을 차감한 순 주택 자산입니다. 당초 주택 구입시에 지불한 다운 페이먼트 금액이었던 홈 에쿼티가 월불입금을 납부함에 따라 점진적으로 증가할 뿐만 아니라, 주택 가격이 오름에 따라 또한 증가하게 됩니다.

홈 에쿼티를 담보로 한 대출이 다른 종류의 대출보다 이자율이나 상환 기간에서 유리하며 세제상으로도 우대를 받기 때문에 소유자가 새로운 자금이 필요한 경우에는 우선적으로 이를 고려할 필요가 있습니다.

장기간 사용해야 할 거액의 자금이 필요한 경우에는 기존의 모기지를 대체할 큰 금액의 새로운 1차 모기지를 설정하는 방법과 기존의 1차 모기지는 그대로 두고 장기 상환 조건의 고정 이자율의 2차 모기지를 얻는 방법 중 소요 비용과 이자율 등을 비교해 하나를 선택해야 할 것입니다.

그러나 한꺼번에 모기지 금액을 모두 인출할 필요가 없이 필요에 따라 대출금을 융통성 있게 회전 사용할 수 있도록 허용하는 모기지인 홈 에쿼티 크레디트 라인(Home Equity Lines of Credit)은 위에 설명한 두 가지 방안과 크게 다릅니다. 왜냐하면 일시에 전액을 인출하고 이를 계속해서 분할 상환하는 것이 아니기 때문입니다.

따라서 그 특성을 잘 살펴서 어느 쪽이 적합한지 검토할 필요가 있을 것입니다. 이 크레디트 라인은 신용이 양호한 차입인에게 매우 선별적으로 주어지며, 보통 우대금리(Prime Rate)를 바탕으로 한 저율의 변동 이자율이 적용됩니다.

2. 월불입금 및 이자 부담을 줄일 수 있는 경우
모기지 이자율은 시기에 따라 큰 차이를 보일 수 있습니다. 지난 30년 동안의 30년 고정 이자율 모기지의 평균 이자율 변동 추이를 보면 높을 때에는1980년대에 약 17%까지 이르렀으나2004년에는 역사적으로 가장 낮은 수준인5- 6% 대입니다. 이러한 이자율의 차이는 차입인이 부담하는 이자 및 월불입금에 큰 차이를 가져옵니다.

그러므로 기존 모기지 이자율이 현재의 시장 이자율보다 1-2% 정도의 차이가 있다면, 차입인은 재융자를 통하여 월불입금을 낮출 수 있을 뿐만 아니라 많은 금액의 이자 부담을 줄일 수 있습니다. 월불입금 및 이자부담을 줄이기 위한 재융자를 투자로 보면 이해하기 쉽습니다

재융자에 소요되는 제반 비용을 투자금액으로 보면, 재융자를 통하여 얻게 되는 이자 절감액을 투자 수익으로 볼 수 있을 것입니다. 재융자 비용을 이자 절감을 통하여 회수하는 데 소요 기간을 계산해 그 기간과 담보 주택을 보유하고자 하는 기간을 대비하는 것이 중요합니다.

짧은 기간 안에 담보 주택을 처분할 계획이 있다면 재융자 하는 것이 바람직하지 않습니다. 주택을 처분하거나 모기지를 완납하기로 예정된 기간 내에 재융자 비용을 모두 회수하고 상당한 이자를 추가로 절감할 수 있다면 재융자 하기에 적합한 경우라 할 것입니다.

이자율이 가장 낮은 시점을 미리 예측하기는 불가능하므로 현재의 이자율 아래에서 위의 방법에 따라 재융자 타당성이 인정된다면 너무 기다리지 않고 재융자 하는 것이 좋을 것입니다. 이자율이 반등하는 속도가 빠른 경우에는 재융자 기회를 놓칠 수 있기 때문입니다.

3. 모기지 구조를 바꿀 필요가 있는 경우
기존의 1차 모기지나 2차 모기지가 만기에 남는 큰 잔액을 일시에 지불하는 방식이 일시 상환 모기지(Balloon Mortgages)이며 그 만기가 짧은 기간 안에 다가온다면 재융자를 통하여 장기 모기지를 바꾸는 것이 필요할 것입니다. 또 기존의 변동 이자율 모기지 이자율이 현재와 비슷하다면 위험 부담을 싫어하는 차입은 재융자를 통해 현재의 낮은 고정 이자율을
확보함으로써 변동 이자율 모기지가 가지는 이자율 상승의 위험에서 벗어날 수 있을 것입니다.

변동 이자율 모기지를 가진 주택 소유자가 현저히 유리하게 달라진 이자율 환경에서는 다른 변동 이자율 모기지로 재융자함으로써 이자를 절약할 수 있습니다. 뿐만 아니라 주기적 변동 한도나 전기간 이자율 조정한도 등이 본인에게 유리하게 적용되도록 조정할 수 있습니다.