건축공사를 시작하고자 하는 대부분의 사람들이 하는 많은 질문은 ‘공사비가 얼마나 될까요?’ 하는 것입니다. 공사비는 다른 생활 지출과 달리 일반적으로 큰 액수입니다. 그렇기 때문에 얼마나 비용이 들지 걱정스럽기도 하고 실행예산을 잡기 위해 공사비용을 줄이기를 원합니다. 같은 질문을 공사업자에게 물어보게 되면 그들은 다음과 같은 질문을 하게 됩니다.

’어떻게 지을 것입니까?’, ‘설계도면이 나왔습니까?’ 즉, 일의 내용을 알아야 공사비용 견적을 할 수 있다는 것입니다. 어떤 경우에는 ‘고급스럽게 하게 되면 얼마이고 중간수준으로 하게 되면 얼마입니다’라는 답을 듣게 됩니다. 일리가 있는 이야기이며 대략적인 건축비용을 짐작하는데 도움이 됩니다.

그러나 어디까지가 고급이며 어디서부터가 중간수준이 되는지는 그냥 말로서 판단하기가 어렵습니다. 자동차를 구입할 경우에도 어느 자동차 회사의 어느 모델이냐에 따라 가격이 달라집니다. 또한 수십 가지 옵션에 따라 가격이 달라집니다. 더구나 공장에서 생산하는 것이 아닌 건축 현장에서 이루어지는 공사는 공사비용 결정에 영향을 끼치는 요인이 더 많기 마
련입니다.

사고자 하는 물건에 대한 정확한 내용에 따라 가격이 결정되듯이 짓고자 하는 건물 혹은 공사 내용이 정확해야 공사비가 정확하게 산출됩니다. 공사업자를 통해 공사를 해본 경험이 있는 사람들이 많이 하는 이야기가 있습니다. 공사 시작 할 때의 예산보다 훨씬 더 지출이 많다는 이야기입니다. 흔히 있는 일이지만 그 이유를 생각해 봅시다. 시작 할 때의 공사견적
이 정확하지 않은 것이 큰 이유입니다.

’고급으로 합시다’, ‘중간정도로 합시다’ 만으로는 충분하지 않습니다.
공사업자와 주인간의 공사내용에 대한 의사 소통수단이 되는 것이 건축 설계도면 입니다. 평면도, 입면도, 단면도, 마감도면 등의 수단을 통하여 공사내용을 표현합니다. 도면이 준비된 후에 도면에 근거한 공사견적을 받아야 하며 공사견적에서는 상세한 항목이 표시되어있어야 합니다.

전통적으로 건축 분야에서는 건축주, 건축설계사, 공사업자가 삼각형의 관계를 유지하며 공사가 끝날 때까지 서로 협력하며 견제하는 관계를 갖습니다. 건축주와 공사업자는 공사내용 따라 공사업자는 공사를 완성시키며, 공사주는 비용을 부담하게 됩니다.

공사내용 혹은 비용문제에 대해 이견이 있을 때 건축 설계사가 중재역할을 하게 됩니다. 즉, 공사의 진행 혹은 변경에 따른 추가비용 결정에 대한 전문적인 판단을 하게 됩니다.

간혹 신문 혹은 라디오 광고를 통해 ‘설계에서 시공까지 모든 것을 다 처리해 줍니다.’하는 광고를 보고 듣게 됩니다. 잘못된 방법이라고 할 수 있습니다. 공사업자가 설계를 할 수 없듯이 설계사 또한 공사라는 것이 본업이 아닙니다. 설계사 역할 중의 하나는 공사진행 중에 발생하는 문제에 대해서 공사업자와 주인사이에서 중재 역할을 하는 것입니다.

설계사의 역할과 공사업자의 역할을 한 사람이 다 한다고 가정하면 공사 중에 문제가 생길 경우 공사주를 대신하여 문제해결을 할 역할이 없어지는 것입니다. 즉, 설계에서 시공까지 다 한다는 말은 시공하기 쉽게 설계하고 쉽게 된 설계 내용에 따라 시공하겠다는 말과 통합니다. 즉, 공사주의 요구 내용이 반영되지 않는 공사를 하게 되기가 쉽습니다. 설계사, 공사업자, 공사주의 관계와 역할을 이해하는 사람은 이러한 광고에 현혹되어 손해 보는 것을 피할 수 있을 것입니다.

설계와 시공을 겸비하여 다 잘 할 수 있는 사람은 거의 없습니다. 왜냐하면 일의 내용이 다르고 역할이 다르기 때문입니다. 대부분의 경우 공사업자가 설계 일까지 맡게 되면 그 설계 일을 설계사에게 의뢰하러 가게 됩니다. 결코 본인이 다 하는 경우는 없습니다. 공사주가 해당 설계사가 누구인지도 모르거나 공사업자를 통한 관계일 경우 문제 발생시에 설계사의 도
움을 받기가 쉽지 않습니다.

최근에 이러한 과대광고를 통하여 많은 공사 및 설계 일을 의뢰 받은 후 일을 끝내주지 않고 문제가 된 경우를 많이 있습니다. 게다가 이러한 공사업자에게 잘못 걸린(?) 경우가 수십 건에 달한다고 하니 더욱 주의하여야 할 것입니다.

또한 공사업자가 공사금액을 대출해 준다는 광고가 있습니다. 공사를 먼저 해주고 돈은 나중에 천천히 갚아도 된다고 하니 처음에는 귀가 솔깃해 질 수 있습니다. 하지만 공사업자가 많은 자금을 가지고 있지 않은 다음에야 어떻게 공사를 전부 자신의 부담으로 처리하겠습니까?

이러한 경우는 대부분 공사업자가 공사대출을 은행으로부터 허가 받은 후 공사진행에 따라 은행이 공사업자에게 비용을 지불하게 되며 모든 공사가 끝난 후 공사업자는 은행으로부터 지불을 받게 되고 그 후에는 건물주가 은행에게 모기지를 갚아 나가게 되는 것입니다.

문제는 은행으로부터 대출을 받을 때에 모든 책임을 건물주가 지게 되므로 공사업자를 통하기보다는 건축주가 직접 은행과 접촉하여 모든 조건을 확인한 후 결정해야 안전합니다.

건축공사는 단순한 작업이 아니기에 많은 사람들이 관여하게 되며 그 절차 또한 하나씩 순조롭게 진행되기가 쉽지 않습니다. 그러하기에 많은 시비가 발생하는 것이며 추가되는 지출 비용 또한 커지는 것입니다. 그 진행에 대한 사전 지식이 없으면 공사 도중 순간적으로 당황하게 됩니다. 그러므로 무조건 빠르게 공사를 시작하기보다는 사전에 주변의 전문가들에
게 상담하여 많은 지식과 철저한 준비로 시작한다면 공사가 좀더 순조롭게 마무리 될 것입니다.