부동산 매매시 셀러의 의무 통보조항

홍수-지진 위험·상업 조닝 포함
인근 군부대 시설등 주요 사항
통보 안하면 계약 취소당할 수도

최근 풀러튼에 주택을 구입한 한모(53)씨는 주택을 구입하고 나서야 해당지역이 홍수 위험지역으로 분류돼 추가로 홍수 재해보험을 구입해야 한다는 사실을 알았다. 셀러 에이전트가 이같은 사실을 사전에 알리지 않았기 때문이다. 가주 정부는 주택 등 부동산을 구입하는 사람들의 권익을 보호하기위해 부동산 매매시 셀러가 바이어에게 의무적으로 통보해야 하는 조항들을 명시하고 있다. 셀러나 셀러 에이전트가 이같은 의무 통보조항을 이행하지 않았을 경우 사안에 따라 바이어는 계약을 취소할 권리가 있으며 피해보상도 요구할 수 있다. 의무 통보 조항의 내용에 대해 알아본다.

▲홍수 위험 지역
1994년 9월23일 이후 홍수로 인해 연방정부로부터 홍수 피해 복구 지원을 받았고 이후 홍수 보험에 가입한 사실이 있으며 이를 바이어에게 통보를 해야한다. 연방정부 지원을 받았으면 홍수 보험 가입은 의무사항이기 때문이다. 만약 새 바이어가 홍수 보험이 없는 상태에서 연방 정부로부터 홍수로 인해 지원을 받았다면 지원금이 무상 지원금에서 유상 지원금으로 바뀌기 때문에 홍수 보험 가입은 필수적이다.
▲홍수 가능 지역
가주에서는 집중 호우로 인한 홍수외에도 지진 등으로 인해 댐이나 저수지가 붕괴될 경우 피해를 당할 수 있는 주택 지역을 홍수 가능 지역(Area of Potential Flooding)으로 지정하고 있다. 이 홍수 가능 지역은 카운티 정부가 지도로 명시하고 있다.
이에 대한 통보는 셀러 에이전트가‘자연재해 통보 양식’(NHD·Natural Hazard Disclosure Statement)을 통해 하면 된다.
▲지진 단층 지역
가주지질협회에서 지정한 지진 단층 지역(Earthquake Fault Zone)에 위치한 부동산이 매매될 경우 이같은 사실을 셀러가 바이어에게 통보를 해야한다. 또 현재 거주용 건물이 아니더라도 미래에 거주용 건물로 개조할 경우에도 같은 규정의 적용을 받는다.
이와관련, 1960년 1월1일 이전에 건설된 건물의 경우 정부에서 발행하는 ‘The Homeowner’s Guide to Earthquake Safety’책자를 바이어에게 전달해야한다. 추가로 가주에서는 온수기(water heater)가 지진 발생시 넘어지는 것을 방지하기위해 건물 벽에 고정을 시켜야 한다.
▲화재 위험 지역
화재 지역의 경우 지역에 따라 위험 등급이 다를 수 있다.
첫 번째는 ‘State Responsibility Area’로 이 지역은 화재가 발생할 경우 연방, 주 또는 카운티 소방국으로부터 화재 진화 도움을 받지 않는다는 것을 명시한다. 즉 소방국 관할 지역이 아니기 때문에 부동산 소유주가 화재 진화 책임을 져야한다.
두 번째는 해당 지역이 화재 위험 지역에 해당된다는 것을 의미하는‘Very High Fire Hazard Severity Zone’으로 이 사실 역시 바이어에게 통보를 해야한다.
▲사망 및 후천성 면역 결핍증(AIDS)
에이전트는 매매되는 부동산에서 사망한 사실이 있어도 3년이 지날 경우 이를 통보할 의무는 없다. 그러나 사망한 사실이 3년미만일 경우에 한해 통보를 해야 할 경우도 있다. AIDS로 사망한 사람이 있을 경우에도 자발적으로 통보를 해야할 법적 의무는 없다. 그러나 바이어나 바이어 에어전트로부터 이에 대한 직접적인 질문을 받을 경우에는 고의적으로 사실을 은폐할 수는 없다.
▲마약 제조
판매되는 부동산이 마약제조 목적으로 사용됐거나 특히 이 과정에서 부동산이 유해 물질로 오염된 사실이 있는 경우에는 반드시 바이어에게 통보해야한다. 이와 관련, 주정부 산하 유해물질통제국(DTSC)이 공식적으로 유해물질 오염사실을 서면으로 통보할 경우 사본을 바이어에게 전달해야한다.
▲공장 및 상업용 조닝
거주용 부동산이 공장이나 상업용 조닝 지역에 위치하고 있다면 이같은 사실을 타이틀이 교환되기 전 바이어에게 통보를 해야한다. 공장 조닝이란 제조 목적이나 비행기 이착륙, 상업용 목적의 활동이 가능한 지역을 의미한다.
▲납성분 페인트
일부 예외 규정은 있으나 통상적으로 1978년 이전에 건축된 거주용 건물의 경우 납성분 페인트가 사용됐는지 여부를 바이어에게 통보를 해야한다. 바이어는 이같은 사실을 통보받았다는 사실을 서면으로 서명을 해야하며 추가로 10일간 부동산을 인스펙션할 수 있는 기간을 부여받는다.
▲군부대
만약 매각하는 부동산으로부터 1마일 반경 지역에 실탄 발사가 있었던 군부대 훈련시설이 존재하고 있었다면 이를 바이어에게 통보를 해야한다. 실탄이나 폭탄으로 인한 인명피해를 방지하기 위해서이며 바이어는 3일에서 5일까지 매입을 결정할 시간을 추가로 갖는다.
▲기타
이밖에도 셀러는 매각하는 부동산의 가치에 영향을 줄 수 있는 어떤 요소라도 바이어에게 통보를 할 의무가 있다.
한 예를 들어 최근 가주에서는 성범죄자가 이주를 할 경우 이를 주민에게 통보를 하는 내용의 ‘Megan’s Law’가 주법으로 시행중이다. 셀러 에어전트는 성범죄자가 이웃에 살고 있는지 여부를 확인할 필요는 없으나 이에 대한 정보를 어디서 받을수 있는지를 통보할 의무는 있다.

<조환동 기자>johncho@koreatimes.com