주택용 토지를 구입할 때는 이 토지가 주택을 건설하는데 법적으로 하자가 없는지, 또 지질학적으로 주택 건설에 문제가 없는지를 살펴봐야 한다.

주택용 토지 구입 건축에 문제없나 반드시 확인해야

조닝·지질학적 안전여부·측량 조사 필수
땅값 3년새 2배 올라 투자용으로도 인기

최근 증가하긴 했으나 아직도 수요에 비해 매물이 부족하면서 토지를 구입하는 사람들이 늘고 있다. 당장 집을 짓지 않더라도 미래에 대비해 토지를 구입하거나 제2의 주택이나 별장용으로 토지를 구입하는 경우가 늘고 있다. 남가주에서 토지를 구입시 필요한 절차와 비용 등을 알아본다.


◆토지 구입 절차
많은 사람들이 토지를 구입한 후 자신이 원하는 스타일의 주택을 건축하는 꿈을 갖고 있다. 대단위 주택단지에서 벗어나 조용하고 한적한 지역에 자신만의 독특한 양식의 주택을 건설하고 싶어하는 것이다.
그러나 토지 구입은 주택 구입보다 위험 부담이 높은 것이 사실이다. 따라서 토지 매매에 경험이 있는 부동산 에이전트들은 토지가 주택 건설에 하자가 없는지를 꼼꼼하게 확인해줄 수 있다. 일반적으로 토지 매매는 에스크로 기간도 길고 계약 내용도 복잡해 4~6%인 주택 커미션에 비해 높은 8~10%다. 토지 에스크로 기간은 60~90일이 소요되며 45일의 공개기간(disclosure period)을 거친다.
무엇보다도 구입을 고려하는 토지에 얼마나 큰 주택을 건설할 수 있는지, 2층 주택은 가능한지, 수영장을 설치할 수 있는지 등을 확인해야한다. 특히 토지가 지질학적으로 안전하고 또는 오염물질이 없는지를 알아보기 위해서는 토지 엔지니어(soil engineer)에게 조사를 의뢰하는 것이 좋다. 경비는 약 2,000달러가 소요된다. 또 토지의 정확한 경계선과 크기를 확인하기 위해 2,000달러가 소요되는 토지 측량조사(survey)도 필수적이다. 또 약 1,000달러 정도면 고용할 수 있는 수목 재배가(arborist)는 토지에 법적으로 보호를 받고 있는 나무나 꽃이 있는지를 확인해 줄 수 있다. LA카운티의 경우 지름이 8인치 이상인 참나무(oak tree)를 자르거나 옮길 경우 사전허가를 받아야 한다.
◆주택 건설시 주의점
전문가들은 주택 건설 목적으로 토지를 구입할 경우 전체 예산의 35%를 넘지 말 것을 조언하고 있다. 이는 전기와 수도, 도로 등이 있는 경우이며 아무 것도 없는 허허벌판일 경우 예산의 25%를 넘으면 안 된다.
토지 구입을 위한 론을 받기가 일반 주택 모기지보다 어려운 것도 사실이다. 은행 등 렌더들은 토지 구입 가격의 50%까지만 대출을 해주고 있으며 대출기간도 3~5년밖에 안돼 이 기간에 주택을 완공하고 일반 모기지로 교체해야 한다. 주택 조감도와 시정부로부터 건축허가가 나올 경우 은행들은 완공된 주택의 예상 시가의 80%까지 대출을 해주고 있다.
토지를 구입했는데 토지 기반이 약해 주택 건축이 불가능하거나, 산사태나 산불 위험지역에 포함돼 있어 은행대출을 못 받을 경우, 또는 주유소로 사용돼 막대한 청소비용이 소요되는 것 등이 주택 구입시 조심해야 할 부분이다.
◆토지 가격 동향
토지도 지난 몇 년간의 남가주 부동산 호황세에서 벗어나지 못했다.
남가주에서 아직도 가장 많은 토지가 있는 샌퍼난도 밸리의 경우 지난 3년간 주택용 토지는 두배가 증가해 스퀘어피트당 20달러선에 거래되고 있다.
샌퍼난도 밸리 노스힐스 지역은 0.5에이커(2만1,780스퀘어피트) 토지가 일반 지역에서는 25만달러, 게이트 커뮤니티 단지 내에서는 50만달러에 팔리고 있다. 고급 동네인 말리부 에스테이트, 아구라와 사우전옥스 지역의 1에이커 토지는 50만달러에서 많게는 150만달러까지 호가하고 있다.
대규모 주택붐이 일고 있는 랭캐스터와 팜데일 지역의 경우 1에이커에서 2에이커 토지가 99년에는 4만5,000달러면 구입할 수 있었으나 현재는 14만달러에서 20만달러에 달한다.
100만달러 주택이 즐비한 칼라바사스 지역에 주택을 건축할 수 있는 5,000스퀘어피트 크기의 토지는 10만달러에서 15만달러에 구입할 수 있다.
오렌지카운티의 경우 남쪽 해안가 지역은 4,000~6000스퀘어피트 토지가 30만달러부터 시작하며 바닷가를 끼고 있는 대너포인트 지역은 50만달러를 호가한다.

토지 구입시 알아두면 유익한 연락처와 웹사이트
◆토지 소유주 확인
*LA 카운티 재산세 상정국
(213)974-3441, 3442
www.lacountyassessor.com
*오렌지 카운티 재산세 상정국
(714)834-2727
www.ocgov.com
*샌디에고 (619)236-3771
www.sdcounty.ca.gov/arcc/arcc_home.html

◆조닝 및 도시계획
*LA시 (213)482-0000
www.ladbs.org/zoning/zoning_info.htm
www.lacity.org/pln
*오렌지카운티
(714)834-5146
www.pdsd.oc.ca.gov
*벤추라카운티
(805)654-2488
www.ventura.org/planning/index.html
*어바인 (949)724-6308
www.ci.irvine.ca.us/depts/cd/planningactivities
*애나하임 (714)765-5139
www.anaheim.net
◆산림 보호 규정
미국 수목재배가협회(ASCA)
(301)947-0483
www.asca-consultants.org/directory/index.cfm
◆사설 부동산 온라인
NETR Real Estate Research and Informaton
www.netronline.com
◆토지 보고서 발급 관련

LA시의 경우 주택 및 안전국 웹사이트(www.ladbs.org)를 통해 토지 보고서를 전문적으로 취급하는 기관의 리스트를 받을 수 있다. 각 시와 카운티 정부의 주택국을 통해서도 토지 보고서에 대한 정보를 받을 수 있다.

<조환동 기자> johncho@koreatimes.com