오른 주택가격 활용방법

소비 절제력 없을땐 홈에퀴티 론 이용
라인오브 크레딧 4년내 갚아야 유리

실리콘 밸리의 닷컴 거품이 꺼지기 전 하루에도 몇 명씩 백만장자가 탄생하곤 했다. 이처럼 요즘 일부 주택 소유주들은 “살다가 보니 백만장자가 돼있더라”며 결코 월급봉투로만은 꿈도 꿔볼 수 없는 주소에서 주택 값의 고공행진을 즐기고 있다. 지난 94년부터 줄곧 오르기만 했으니 “다음엔?”(What’s next?)이라며 불안한 심리가 없는 것은 아니지만 모기지 이자율이 7% 정도까지 오른다고 해도 역사적으로 보면 아직도 낮은 편이기 때문에 내년에도 미전국 집 값은 완만하게 오를 것이라고 ‘머니’지는 전망하고 있다. 에퀴티가 두둑이 쌓인 ‘저금통 내 집’을 주택 소유주들은 어떻게 활용해야 할까?

귀하의 집 가치는 얼마나 나갑니까?
주택 소유 연수에 따라 에퀴티 축적의 정도가 다르겠지만 에퀴티란 꺼내 사용하지 않으면 ‘잠자고 있는 귀하신 몸’이나 마찬가지다. 잘만 활용하면 훨씬 여유 있고 편리한 경제생활이 가능하다. 각자 몸에 맞는 에퀴티 활용법을 알아보자.

현금인출 재융자

이자율이 낮을 때 활용할 수 있는 방법이다. 20만달러를 6.5% 이자율에 가지고 있던 것을 22만5,000달러를 빌리면서 이자율이 5.5%로 낮아진다면 현실적으로 2만5,000달러를 빼 쓰면서도 월 페이먼트는 13달러 정도만 더 늘어난다. 그렇지만 그동안 5년간 모기지를 갚아 왔는데 앞으로 또 30년을 더 얻으면 융자상환 때까지 8만669달러를 더 내야 한다. 때문에 월 페이먼트가 비슷하다고 해서 무조건 캐시아웃 재융자를 택해서는 안 된다.
그러나 이자율이 비싼 크레딧 카드 빚을 갚거나 더 큰집으로 옮겨야만 하는데 비싸서 감당을 못할 경우 캐시 아웃 재융자를 해서 현재의 집을 넓히는 것 등은 좋은 방법이다. 하지만 융자비용이 비싼 편이므로 더 저렴한 융자방안이 있다면 이를 활용해야 한다.

홈 에퀴티 융자와 라인 오브 크레딧

둘 다 상환기간이 5∼20년까지로 긴 편이다. 첫 10만달러까지는 이자에 한해 소득공제 대상이 되며 홈 에퀴티 융자비용은 200달러 정도이고 라인 오브 크레딧의 경우는 융자비용이 전혀 들지 않는 경우도 많다. 캐시 아웃 재융자 비용이 적어도 2,000달러 정도인 것과 비교하면 비용면에서 많이 유리하다. 홈 에퀴티 융자는 일정 금액을 일시불로 얻는 것이고 상환기간도 정해져 있다. 한번 갚으면 다시 꺼내 쓸 수 없다. 그러나 라인 오브 크레딧은 일정 금액의 크레딧을 얻어놓고 일정 기간 필요한 만큼만 꺼내 쓰고 언제든지 되갚아도 되며 갚았다가 다시 꺼내 쓸 수도 있다. 사업가들이나 투자가들이 많이 활용하는 융자이다.
˙얼마가 필요할지 정확히 모르겠으면 라인 오브 크레딧을 얻도록. 아이들 학비나 실업, 비상시를 대비해서 열어두면 편리하다. 그러나 융자액수를 모두 얻어 쓰고 있으면 크레딧 점수가 감점될 수 있다. 제때 페이먼트를 하는 것도 크레딧 관리를 위해선 필수이다.
˙4년 안에 갚을 능력이 있으면 라인 오브 크레딧이 유리하다. 이 융자 이자율은 보통 융자보다 3%포인트 낮아서 이자율이 오른다고 해도 4년 안에만 갚으면 별 위험성은 없다.
˙ 절제력이 없으면 홈 에퀴티 융자가 유리하다. 일정액을 빌리면 더 이상 빌릴 수 없지만 라인 오브 크레딧은 상한선에 이를 때까지 계속 꺼내 쓸 수 있어 절제력이 없으면 곤란하다.
˙샤핑을 잘해야 한다. 이자율이 렌더마다 다르다. 홈 에퀴티 융자 현 이자율은 6% 정도로 고정되어 있다.
˙라인 오브 크레딧 융자를 얻을 때는 연간 관리비, 조기상환 벌금, 사용하지 않을 때 내는 벌금, 특정액수 미만으로 꺼내 쓸 때 납부해야 하는 벌금 등이 있는지 세밀히 알아봐야 한다.
60대에서는 고려하지 않는 것이 좋다. 은행에서 주는 페이먼트가 낮고 예상보다 더 오래 살 수도 있기 때문에 최소한 70세가 넘은 후 고려해 본다. 이자율도 높고 렌더에 따라 계산방법이 복잡하므로 가능한 한 살림규모를 줄여 살고 리버스 모기지는 피하는 것이 좋다. 그러나 에퀴티가 넉넉한 집을 지니고 있는데 다른 수입이 없다면 고려해 볼 수 있다.
카운슬러를 잘 선정해야 한다. aarp.org/remort에서 도시주택개발국(HUD)의 인가를 받은 카운슬러 명단을 얻을 수 있다.


현금인출 재융자로 리모델링 바람직
리버스 모기지는 70세 넘어 고려를

모기지 종류

미국에서 집을 현찰 전액 지불하고 매입하는 비율은 단 12% 정도에 그친다. 나머지 88%는 은행에서 집을 담보로 한 모기지 융자를 얻게 되는데 주택매입 때의 기본인 모기지(mortgage)의 종류부터 알아보자.

◆30년 고정 모기지
융자를 전액 상환할 때까지 매달 페이먼트 액수가 똑같다. 앞으로 이자율이 올라갈 확률이 내려갈 확률보다는 더 높기 때문에 그 집에서 적어도 7년 이상 살 주택 매입자라면 이 모기지를 권한다.

◆변동 이자율
현재의 이자율이 높다고 생각되는 바이어가 선택하는 이자형태이다. 짧은 기간만 이자가 저리로 고정되다가 다음엔 6개월 혹은 1년을 기한으로 시장 이자율에 준해서 이자율이 변한다. 몇 년간만 재융자를 하거나 잠깐 부동산을 소유하고 있다가 팔 계획인 투자가나 주택 바이어들이 선호하는 모기지 이자 패턴이다.

◆이자만 지불하는 모기지
처음 일정기간 원금상환 없이 이자만 지불하기 때문에 페이먼트가 낮다가 기한이 지나면 밀린 원금에 이자까지 갚아야 하기 때문에 페이먼트가 갑자기 올라간다.
일정기간이 지나면 확실히 수입이 오를 것이 보장된 바이어가 선택하는 모기지이다.

◆동시 모기지(piggyback)
두 가지 모기지 융자를 동시에 얻는 것이다. 일반 모기지를 얻음과 동시에 홈 에퀴티 융자나 라인 오브 크레딧을 동시에 얻는 것을 일컫는다.
집 매입을 위해 현찰을 많이 쓰지 않으면서도 사설 모기지 보험(PMI)과 점보 모기지 이자율을 피할 수 있는 방편으로 활용된다. PMI비용이 피기백 융자비용보다 높을 때 사용해야 유리하다.

<정석창 객원기자>