전통적인 모기지는 월 불입금의 일부로 원금을 계속해서 상각해나가다가 이전의 월 불입금과 같은 수준의 마지막 월 불입금을 납부하면 원금이 모두 상각되는 완전 상각대출(Fully Amortizing Loan)이지만, 벌룬모기지(Balloon Payment Mortgage)는 일정기간 동안 소액의 월 불입금을 납부하다가 만기에 큰 금액의 마지막 불입금(Balloon Payment)을 납부하도록
요구합니다.

이러한 벌룬모기지는 작은 금액의 월 불입금 등 융통성이 있는 대출 조건이나 낮은 이자율 또는 낮은 포인트 등의 혜택을 주지만 차입인이 만기에 거액의 마지막 납입금을 납부하지 못하면 계약 불이행의 책임을 저야 하므로 차입인의 특별한 주의가 요구됩니다.

1.융자 기간과 상환 방법
벌룬모기지의 융자기간은 다양하지만 5년이나 7년인 경우가 많습니다. 이처럼 짧은 융자 기간 동안에 완전 상각을 하기 위해서는 큰 금액의 월 불입금을 납부하여야 하므로 이러한 부담을 완화하기 위하여 상각 스케줄(Amortization Schedule)과 이에 따른 월 불입금을 15, 20, 25, 30년 등 다양한 상각 기간을 기준으로 결정하는 것이 보통입니다.

그러므로 30년 상각 스케줄을 따르는 5년 만기 벌룬모기지의 월 불입금은 이자율이 동일한 30년 만기 모기지의 월 불입금과 같게됩니다. 이러한 상각 스케줄에 따르지 않고 월 불입금으로 이자금액만을 납부하게 하고 만기에 원금 전액을 상환하게 하는 벌룬모기지나, 융자 기간 동안에 월 불입금을 전혀 요구하지 않고 만기에 원금과 전 융자 기간 동안의 이자를 한꺼번에 납부하도록 하는 벌룬모기지 등의 예에서 보는 것처럼 벌룬모기지에는 다양한 상환 방법이 있습니다.

2. 벌룬모기지의 유형
벌룬모기지는 2차 주택 모기지에서 많이 볼 수 있습니다. 그러나 30/15 벌룬모기지로라고 표현되는 30년 상각 스케줄에 따르지만 15년이 만기인 모기지처럼 일차 주택 모기지에서도 이를 볼 수 있습니다. 융자기관이 아닌 매도인이 공여 하는 2차 주택 모기지(Purchase-Money Mortgage)나 상업용 건물의 모기지에서도 벌룬모기지를 흔히 볼 수 있습니다.

3. 적합한 경우
차입인이 만기 이내에 주택을 처분할 확실한 계획을 가진 경우나 만기 이전에 재융자할 계획을 가진 경우 등에 적합할 것입니다. 그러나 이러한 경우에도 계획이 변경될 경우에 대비해야 하므로 신중한 결정이 필요합니다.

4. 만기 도래 때의 위험
차입인이 만기 이전에 융자금 전액을 상환하거나 재융자를 하지 않은 경우에는 만기에 거액의 마지막 불입금을 현찰로 납입하거나 재융자를 하여야 합니다. 만기 시점에 차입인의 신용이 현저하게 악화된 경우나 주택 가격이 크게 하락한 경우에는 합리적인 조건의 재융자를 할 수 없는 위험에 처하게됩니다. 이 경우에는 담보로 제공한 주택을 잃어버릴 수도 있습니다. 또한 차입인이 재융자를 할 수 있는 경우에도 이자율 변동 위험에 완전히 노출되게 됩니다.

5. 변형 변동이자율 모기지와의 구별
벌룬모기지가 언제나 확실하게 구별되는 것은 아니므로 차입인의 주의가 필요합니다. 이자율이 시장 이자율 변동에 따라 주기적으로 조정되는 변동 이자율 모기지 중에서 초기 이자율 고정 기간이 3, 5, 7, 10년 등으로 긴 변동 이자율 모기지를 변형 변동 이자율 모기지라고 부르는데 이러한 모기지에서는 초기 이자율 고정 기간이 지나면 1년 또는 6개월마다 정
기적으로 이자율이 조정되는 장기 변동 이자율 모기지로 바뀌게 됩니다.

이러한 모기지는 장기 변동 이자율 모기지로의 전환이 자동적인 점에서 벌룬모기지와 크게 다릅니다. 이와 비슷한 구조를 가졌으나 이자율이 6% 이상 오르는 경우, 차입인이 재무적으로 부적격한 경우 또는 지난 24개월 안에 월 불입금을 늦게 낸 적이 있는 경우 등 일정한 경우에는 융자기
관이 초기이자율 고정기간이 끝날 때 융자를 종료시킬 수 있다는 조항이 융자서류에 포함되어 있다면 이러한 모기지는 벌룬모기지의 일종이라고 보아야할 것이며 여기에 포함되어 있는 위험성에 유의하여야합니다.

6. 2단계 모기지와의 구별
보통 5/25 또는 7/23 등으로 표시되는 모기지는 처음 5년 또는 7년 동안 일정한 이자율로 고정한 후에 5년이나 7년이 되는 시점에서 일반 변동이자율 모기지의 이자율 결정 방식과 같이 재정지수에 마진을 합하여 나머지 25년이나 23년 동안에 적용될 이자율을 결정합니다.

이러한 모기지를 2단계 모기지(Two-Steps or Resets)라고 부르며 이러한 모기지는 이자율이 전 융자기간에 걸쳐 한번만 조정되는 특색을 지니고 있습니다. 이러한 모기지도 벌룬모기지처럼 초기의 낮은 이자율의 혜택을 부여하면서도 첫 단계가 끝나면서 재융자할 필요가 없으므로 장기적으로 안정적인 자금 조달의 혜택을 주는 점에서 벌룬모기지와 구별됩니다.

7. 위험과 혜택의 비교
벌룬모기지는 위에서 본 것처럼 변형 변동이자율 모기지나 2단계 모기지 등과 비슷한 구조를 가졌으나 재융자의 과정이 필요 없는 이러한 모기지와는 달리 만기에 완불할 수 없어 재융자를 받아야만 하는 경우에 조건 없는 재융자를 보장받을 수 없으며 재융자를 받는 경우에도 이자율 등의 결정이 불확실한 금융시장 상황에 따를 수밖에 없는 경우가 대부분이며 보통 많은 액수의 재융자 비용이 소요되는 등 여러 가지 위험요소를 지니고 있습니다.

그러므로 벌룬모기지를 선택하는 차입인은 이러한 위험과 본인이 받는 혜택을 비교하고 다른 대안이 있는지도 검토하여야 합니다./347-432-9939/sshin@directcap.com