한태호 변호사

세입자 퇴거 약속 지키지 않는데
<문> 몇 년 전 투자 목적으로 두 번째 주택을 구입하였다가 이번에 팔기 위하여 매매 계약을 체결하였습니다. 약 2년 전부터 세입자가 살고 있으며 매매계약이 성사되면 이사한다고 약속했습니다. 그러나 현재 에스크로가 거의 끝나 가는 단계이며 구입자가 곧 이사 들어와야 하는데 세입자가 약속을 지키지 않습니다. 당장 세입자가 퇴거하지 않으면 구입자는 손해배상 청구와 함께 계약을 취소하겠다고 합니다. 제가 취해야 할 대응책은 어떤 것이 있는지요.

<답> 주택을 매매할 때 많이 발생하는 경우입니다. 우선 계약 당시 구매자가 매입 대상 주택에 세입자가 거주하고 있는 것을 알고 있었는지, 그리고 계약서상에 세입자를 언제까지 퇴거시킬 것인지, 또한 퇴거비용은 누가 부담할 것인지 서면으로 규정되어 있다면 별 문제가 없겠으나 대부분 계약서에 이러한 사항을 명문으로 합의하지 않고 소홀히 지나치기 때문에 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 특히 세입자가 자발적으로 퇴거하지 않을 경우 문제는 더욱 복잡해집니다. 계약 당시 구입자가 세입자의 거주 여부에 대해서 알고 있었다면, 세입자가 퇴거하지 않는다는 이유만으로 일방적으로 판매자에게 손해배상을 청구하거나 매매계약을 취소할 수는 없습니다. 그러나 소유권이 이전되기 전까지는 적법한 절차를 거쳐 세입자를 퇴거시키거나 이 소송에 소요되는 비용은 판매자 부담입니다. 일단, 소유권 명의가 이전되면 세입자를 퇴거시킬 수 있는 권리가 판매자에게는 더 이상 없기 때문에 이후 구입자가 퇴거소송 절차를 취하여야 합니다. 따라서 서면상 세입자 비용부담이나 퇴거소송 책임에 대한 규정을 합의해 놓지 않으면 이러한 분쟁을 피할 수 없게 되는 것입니다.

위증죄의 심각성
<문> 얼마 전 잘 아는 사람이 재판에 연관되어 있다며 본인이 잘 알지 못하는 사항에 대해 자신에게 유리한 증언을 해 달라고 부탁을 해왔습니다. 구입한 상품에 하자가 없었는데도 상품에 손상된 것이 있었다는 것과 본인이 잘 알지 못하는 사항에 대해 구체적인 내용을 제시하며 자신에게 유리한 증언을 해줄 것을 요구합니다. 친분 관계상 거절하기 힘들고 곤란한데 제가 증언을 해주어도 상관없는지요.

<답> 민사나 형사 사건을 막론하고 증언을 한다는 것은 단순히 본인의 의견을 내는 것이 아니라 만일 사실이 아님이 밝혀질 경우 위증죄를 감수한다는 선서를 하게 되어 있기 때문에 절대적으로 사실만을 증언하여야 합니다. 또 증인은 본인이 직접 체험하고 경험한 것에 대해서만 사실적으로 증언하게 되어 있습니다. 미국의 사법제도가 허술한 것처럼 보여도 사실이 아닌 것은 밝혀지게 되어 있고 증인의 의무와 권리에 대해서는 엄격하게 집행하고 있음을 유의해야 합니다. 형사사건에 있어서 뿐만 아니라 민사사건의 증인으로서도 만일 귀하의 증언이 사실이 아닌 것이 밝혀지면 형사상 위증죄로 소추될 수 있고 그 경중에 따라 벌금과 징역까지의 처벌 또는 민사상 손해배상을 당할 수도 있게 됩니다. 최근 사례 가운데 본래 소추된 사건에서는 무죄를 입증 받았으나 재판 중 위증으로 인하여 징역을 선고받는 예가 많이 있음을 상기하시기 바랍니다.

건물주가 임대계약 양도 기피하는데
<문> 시내에 있는 음식점을 구입하려고 매매 계약서를 작성하고 에스크로를 설정하였습니다. 매도인은 현재 약 9년 정도 임대계약이 남아있고 5년간 임대계약 연장권이 있다 하였으나 확인결과 현재 9년 정도의 임대 계약기간만 남아 있고 연장권은 없는 것으로 밝혀졌습니다. 매도인에게 건물주로부터 새로운 임대계약을 체결해 줄 것을 요구하였지만 건물주는 임대계약 양도에 동의하지도 않고 새로운 임대계약을 해주지도 않습니다. 제가 취할 수 있는 방법을 알려주시기 바랍니다.

<답> 아무리 성업중인 사업체라도 임대계약 기간이 얼마 남지 않았다면 기간 만료 후 건물주가 퇴거를 요구할 때 사업체를 이전해야 하는 불리한 경우가 발생합니다. 따라서 장기간의 임대 계약을 미리 확실히 보장받아 놓는 것이 필수적이라 하겠습니다. 귀하의 사업체 매입 계약과 조건은 귀하와 매도인에게만 적용되는 것이기 때문에 건물주가 매도인의 임대계약을 귀하에게 양도하는데 동의하지 않는다고 직접 건물주를 상대로 청구할 권리는 없습니다. 건물주는 귀하에게 새로운 임대계약을 허락해 주거나 양도에 동의해 줘야할 하등의 의무나 책임이 없기 때문입니다. 그러나 매도인은 임대계약서 상 임대계약 양도에 동의해 줄 것을 요구할 권리가 있고 건물주는 정당한 사유 없이 부당하게 이를 반대하지 못하게 되어 있습니다. 귀하로서는 원하는 조건을 매도인에게 요구하고 매도인이 일정기간 이내에 이를 이행하지 못할 경우 계약을 취소하는 것이 현명한 방법입니다.