채권자가 채무자의 동산이나 부동산을 매각하거나 넘겨받으라는 법원판결을 받았을 경우 채권자는 어떤 절차를 밟아야 하나. 이 경우 채권자가 밟아야 하는 법적 절차는 채권자가 채무자로부터 돈을 받으라는 법원판결을 집행하는 절차와 근본적으로 같다. 채무자의 재산을 점유하거나 세일을 허락하는 집행영장을 통해 채권자는 채무자의 동산이나 부동산을 양도받거나 매각할 수 있다. 관련법을 설명해 본다.

채무자 재산 양도·점유 거부땐
법원 집행명령 받아 처분 가능

<문> 채무자의 재산을 점유, 또는 매각하라는 집행영장은 어떻게 얻을 수 있나.
<답> 채권자가 법원판결을 받은 법원에 신청하면 받을 수 있다. 이 집행영장을 영어로 ‘Writ of Possession or Sale’이라고 부른다. 이 집행영장은 법원이 발부한 후 180일이 지나면 그 효력을 잃기 때문에 판결 집행관(levying officer)은 이 180일의 기간이 지나기 전에 판결을 집행해야 한다.
<문> 채무자가 법원 판결에 따라서 자신의 동산(personal property)을 순순히 채권자에게 넘겨주려고 할 때도 법원으로부터 집행영장을 받아야 하나.
<답> 그렇지 않다. 재산 점유 집행영장은 채권자가 채무자의 재산을 완력을 사용하지 않고서는 넘겨받을 수가 없을 때만 필요하다. 채무자가 자신의 동산을 채권자에게 넘겨주기를 거부할 경우 채권자는 자력으로 채무자의 재산을 점유하려 하지말고 법원에 집행영장을 신청해 판결 집행관이 판결을 집행하도록 해야 한다.
이렇게 법원에 집행영장을 신청하는 것 이외에 채권자는 채무자가 판결문에 명시된 동산을 채권자에게 넘겨주라는 법원 명령을 받을 수 있다. 이 명령을 영어로 ‘Turnover Order’라고 부른다. 이 법원 명령은 채권자가 채무자의 재산을 찾을 수가 없거나 채무자가 자신의 재산을 은닉하고 있기 때문에 판결 집행을 할 수 없을 경우 받을 수 있다. 이 법원 명령을 받고도 이를 어기는 채무자는 법정모독으로 처벌을 받게 된다.
<문> 채권자가 법원 판결에 따라서 채무자로부터 양도받아야 할 동산이 제3자의 수중에 있을 경우 제3자를 상대로 판결을 집행할 수 있나.
<답> 예를 들어 채무자가 소송을 당하고 있다는 사실을 모른 상태에서 제3자가 채무자의 동산을 리스하고 있는 경우 채권자는 제3자를 상대로 법원 판결을 집행할 수가 없다. 채권자가 법원 판결을 집행할 수 있는 경우는 동산이 채무자나 채무자의 에이전트의 수중에 있어야만 한다.
<문> 채무자의 부동산을 채권자가 넘겨받으려면 어떤 절차를 밟아야 하나.
<답> 채무자가 소유하고 있는 부동산을 채무자나 채무자의 가족이 점유하고 있을 경우에는 이 부동산을 점유하기 위한 집행영장을 법원에서 받아 집행할 수 있다. 이 영장을 받은 채무자나 채무자의 가족은 5일 이내에 부동산을 비워야 한다. 그러나 채무자의 부동산을 채무자가 아닌 다른 사람들이 점유하고 있을 경우 채권자는 이들을 내보내기 위해서는 채권자는 별도로 퇴거소송(unlawful detainer action)을 해야 하는 경우가 많다.
<문> 채무자가 부동산을 비울 때 부동산에 남기고 간 동산은 어떻게 처리하나.
<답> 채무자나 채무자의 테넌트가 부동산을 채권자에게 넘겨줄 때 이 부동산에 있는 자신들 소유의 모든 동산도 갖고 나가야 한다. 그러나 이들이 동산을 남기고 나갔을 경우에는 채권자로부터 남기고 간 동산을 처분하라는 통보를 받은 후 15일 이내에 보관료를 지불하지 않거나 남기고 간 물건을 찾아가지 않으면 채권자는 이를 매각할 수가 있다. 더욱이 채무자가 남기고 동산의 가치가 300달러 미만인 경우에는 채무자가 적시에 찾아가지 않으면 채권자는 더 이상의 통고 없이 이 물건을 가질 수도 있고, 팔 수도 있고, 또는 없어버릴 수도 있다.
<문> 채무자의 동산이나 부동산을 매각하라는 법원판결을 받았을 경우 채권자는 이 판결을 어떻게 집행하나.
<답> 매각 집행영장(writ of sale)을 법원에서 받아 판결 집행관에게 전달하면 판결 집행관은 차압영장(writ of execution)을 집행하는 것과 같은 방법으로 채무자의 동산이나 부동산을 매각할 수가 있다.
<문> 매각할 부동산에 채무자가 세를 준 테넌트가 있을 경우 테넌트는 이 부동산을 비워야 하나.
<답> 테넌트가 갖고 있는 리스가 채권자의 법원 판결보다 시간적으로 앞설 경우 매각 집행영장을 받은 후 즉시 제3자 클레임을 하면 리스권을 그대로 유지할 수가 있다.