내가 지내온 길을 가만히 생각해 보면 엄청난 시대의 변천을 겪었다. 내가 어렸을 적에 우리 할아버지는 시골에서 농사를 지으셨다. 우리 할아버지가 늘 신으시던 신발은 짚신이었던 것으로 생각한다. 우리가 살던 서울 집을 일년에 1, 2번 올라오실 때 고무신을 신던 걸 빼면 방학 때는 농사지으시면서 짚신을 신으셨다.

우리가 자랄 땐 운동화를 신었다. 대학에 들어가서 구두를 신기 시작한 것으로 기억한다. 그래서 짚신, 고무신 시대를 거쳐 운동화 시대 그리고 구두 시대를 거쳐 명품 구두 시대를 살고 있다.
’21세기에는 과연 어떤 사람이 이 시대를 이끌어 가는 지도자가 될까?’ 하는 문제를 생각해 보지 않을 수 없다. 요즈음 컴퓨터를 쓰면서 정보를 가진 자와 갖지 못한 자의 대결이 아닐까 하는 생각이 든다.

이 시각 현재 우리 모두는 똑같은 정보를 갖고 있다. 인터넷에 들어가 보면 우리가 찾고자 하는 정보를 찾아낼 수 있다. 그리고 그 찾은 정보를 어떻게 활용할 것인지 여부에 따라, 그 정보를 어떻게 재배분해서 새로운 정보를 만들어내느냐에 따라 성공 여부가 결정되는 시대에 우리는 살고 있기 때문이다.

21세기는 상상력이 풍부한 사람, 비전이 좋은 사람이 성공할 확률이 높다고 생각한다. 아직도 내 주위에서는 인터넷에서 정보를 찾거나 생활과 사업에서 활용을 하지 않는 분들이 무척 많다.

인터넷을 사용하더라도 두 가지 기능만 사용하는 사람도 있다. 지도를 찾는 일과 동창회 사이트에 들어가 동창 소식만 보는 사람이 있다. 그리고 신문 구독만 무료로 하는 사람도 있다. 그러나 그보다도 몇 백만배의 정보가 여러분을 기다리고 있다. 그리고 그 정보는 엄청난 현금으로 변할 수 있다. 그 정보를 찾아낼 수 있는 능력과 그 정보를 현금화할 수 있는 능력을 잡으면 미래가 보이기 시작할 것이다.

요즈음 회사 내에서 부동산 업자를 만나거나, 또는 부동산 투자에 조금이라도 관심 있는 분을 만나면 지금 부동산에 거품이 너무 심한 것 아니냐고 물으시는 분이 많다. 불행하게도 내겐 미래를 바라볼 수 있는 눈이 없다.

그러나 과거를 볼 수 있는 눈이 있다. 과거를 자세히 들여다보면 어렴풋이 미래를 볼 수도 있다고 생각을 한다. 올 2월에는 샤핑센터에 경우 8% 투자 회수율(Capitalization Rate)이면 적정한 값으로 생각하고 매매를 할 수 있었다. 지난해 6월에는 9% 정도가 적정선이었으니까 지금은 매 6개월 정도면 시세가 달라진다는 걸 사람들이 인식하지 못하고 있다. 요즈음은 7% 투자 회수율이면 거래가 된다.

그런데 투자하는 사람들이나 부동산 업자를 보면 지금도 매매를 잘 하는 부동산 업자도 있고 투자를 잘하는 투자가도 있다. 반면에 2년 전 시세를 생각하면서 매매를 소개하지 못하는 부동산 업자도 있고 투자를 못하는 투자가들도 많다.

투자에 대한 위험은 10년 전이나 지금이나 항상 기다리고 있다. 왜냐하면 우리 모두가 미래를 보지 못하기 때문이다. 90년대에 우리가 처했던 상황을 이해하고 그 변화를 기억한다면 어떻게 대처를 해야 그런 위험을 피할 수 있는 지도 우리는 이미 배웠다.

따라서 거품을 따지기 전 부동산 경기 흐름을 정확하게 읽을 수 있는 눈이 더 중요하다고 믿는다. 그리고 불경기를 대비한 대책을 갖고 투자를 한다면 크게 두려워 할 일은 없다고 본다.

80년대에 이자가 19%까지 올라간 적이 있었다. 그런 상황에서 매매가 전혀 안 되야 정상인데 그런 중에도 매매가 많이 이루어졌다. 셀러가 융자를 해 주는 방식과 은행 융자를 그대로 바이어가 떠맡아 매매를 할 수 있었다. 요즈음 주택 매매도 가격이 많이 상승해서 매매가 안 될 것으로 보이지만 그런 대로 매매가 많이 되고 있다.

신용이 좋은 사람이라면 5%만 다운하고 55만달러 주택을 구입할 경우 이자(변동)만 지불하는 프로그램을 고르면 한 달 월부금이 1,700달러 정도면 된다. 만약 한 달 1,400달러를 내고 2베드 룸 콘도에 세를 들어 산다면 아직도 집을 사는 게 유리하다는 결론이 나온다. 부동산 시세가 거품이라고 결론을 내리는 것보다는 현재 시장을 여러 각도에서 조사해 보는 것이 지혜가 아닐까 생각해 본다. (213)487-7600, philipp@wininvestment.com