집값 상승 추세가 수그러들 것이라는 경제학자들의 전망은 지난 1년여 동안 빚나갔었다. 그러나 최근 들어 모기지 이자율이 오르면서 사람들은 학자들의 말에 귀를 기울이기 시작했다.

주택 시장의 열기가 식으면 가격이 정점에 올랐을 때 집을 산 사람들의 위험 부담률이 가장 크다. 만약 집을 팔아야 할 경우 살 때 지불했던 가격만큼 받을 수 없기 때문이다.

주택을 구입한 후 1, 2년 뒤에 가격이 더 떨어질 수도 있다. 이것을 미리 알 수 있는 방법은 없다. 그러나 ‘아는 것이 힘’이라는 말이 있다. 부동산을 매입할 때도 바로 자식이 힘이다. 최신 정보를 정확하게 알고 있으면 시장의 부정적 변화에 따른 피해를 최소화할 수 있기 때문이다.

전국의 부동산 시장이 피크를 넘어서 하향세에 접어들었다는 증거는 여러 곳에서 나타나고 있다.

30년 고정 모기지 이자율은 지난 6월 이후 1%포인트 이상이 뛰어 6%선을 맴돌고 있다. 전문가들은 그동안 여러 번 기록을 경신한 주택 매매율은 연말쯤 하강세로 접어들고 평균 7% 이상의 집값 상승률도 절반으로 낮아질 것이라고 내다보고 있다.

주택 가격의 상승은 가까운 장래에 멈출 것이다. 또한 일부 지역에서는 하락현상도 나타날 것이다. 가장 불안한 지역은 가격 상승이 거품처럼 컸던 서부와 동부 해안의 도시들로 불경기를 겪고 있는 지역이 특히 위험하다
예일대 경제학자 로버트 실러는 최근 발표한 워싱턴 DC의 브루킹스 연구소 보고서에서 이같이 전망했다.

그러면 주택을 구입할 때 위험 부담을 최소화시킬 수 있는 방법은 어떤 것이 있나.

▲에이전트를 잘 선택하라

모든 부동산 커미션은 셀러, 즉 집을 파는 사람으로부터 나오는 것이기 때문에 매물을 물색할 때는 경제적 부담 없이 에이전트의 도움을 받을 수 있다.
마음에 드는 매물에 대해 오퍼를 할 때 유능한 에이전트는 소비자는 없는 두 가지 요소를 갖고 있다. 하나는 부동산 리스팅 서비스를 통해 얻을 수 있는 해당 주택과 유사한 매물들의 거래에 관한 최근 자료이고 다른 하나는 동네에 관한 지식이다.
텍사스주 오스틴에 있는 eRealty의 제너럴 매니저 크리스 헤거티는 집을 살 때 각기 다른 에이전트를 통해 여러 채의 집을 보는 것보다 한 에이전트와 거래할 때 보다 좋은 서비스를 받을 수 있다고 말한다.
한 가지 유의할 점은 에이전트의 이해가 상충되는 상황이다. 예를 들어 동일한 부동산 회사가 구입자와 셀러를 함께 대표하는 수가 있다. 부동산 회사는 셀러로부터 커미션을 받기 때문에 셀러의 편일 수밖에 없다. 오퍼를 할 때는 에이전트의 견해에 많이 의존해야 되기 때문에 객관적인 충고를 기대하기 힘들다. 이럴 경우 에이전트의 이해상충을 최소화하기 위해 외부의 에이전트를 고용하는 것이 현명하다.

▲로컬 시장을 파악하라

거래를 현명하게 하려면 구입하려는 매물이 있는 로컬 부동산 시장의 가격 추이 등에 관한 정보를 입수해야 한다.
전국 부동산협회(NAR)-이 협회는 100개 이상 도시와 인근 지역의 주택 중간가격을 분기별로 집계한다. 한 가지 약점은 디트로이트, 클리블랜드 같은 대도시들이 빠져 있다는 것이다. 또한 중간가격은 매매된 집의 종류와 규모에 따라 변하기 때문에 전체적인 가격 등락 추세와는 차이가 있다.
연방 주택기업감독국(OFHEO)-이 연방기관은 300개 이상 부동산 시장에서 지난 28년간 거래된 2,300만채의 주택 정보를 집계, 평균 가격의 변화를 분석한다.
프레디맥-모기지 투자기관인 프레디맥은 OFHEO와 같은 데이터를 사용하지만 다른 관점에서 부동산 시장의 추세를 분석한다.

▲주택의 가치를 판단하라

마음에 드는 매물에 대해 오퍼를 할 때 이 집의 정확한 시세가 과연 얼마나 되는지를 알아보는 것이 무엇보다 중요하다.

컴퓨터 테크놀러지를 동원한 AVM(automated valuation model)이 그 중 하나로 이것은 부동산의 ‘불루북’(중고차 시세를 분석한 책)이라 통한다. AVM은 주택의 규모와 특징 그리고 매매 역사에 관한 수많은 정보를 분석한 것으로 주소만 입력하면 현재의 정확한 시세를 알 수 있다. 하지만 가장 정확한 AVM은 융자회사와 부동산 전문가를 위한 것으로 일반인의 이용은 불가능하다. 하지만 융자기관이나 부동산 에이전트에게 특정 매물의 가치 판정을 요청할 수는 있다.

온라인으로 얻을 수 있는 납세 기록은 일반이 부동산의 비교 가치를 판단할 수 있는 유용한 도구다. 예를 들어 사려는 집이 있는 동네에서 최근 팔린 다섯 채의 집이 감정가의 평균 1.2배에 거래됐다고 가정하자. 해당 주택의 감정가가 20만달러로 나왔을 때 실제 매매 가능한 가격은 이 액수의 1.2배인 24만달러인 것이다.

뉴욕 집값은 지난해 2·4분기에 22.3%가 오른 후 올해에도 15.5%의 상승을 기록했다.하이테크 산업의 침몰로 샌프란시스코의 올 집값 상승률은 3.8%에 그쳤다.