요즘처럼 모기지 금리가 상승곡선을 이어갈 때는 특히 모기지를 결정할 때 고정과 변동 중 어느 것을 선택해야 할지 망설이게 된다. 특히 모기지 금리가 오름세를 시작하며 향후 시장을 예측하기 힘든 상태에서는 더욱 그렇다.

전문가들은 고정과 변동 모기지 모두 장단점을 갖고 있기 때문에 일률적으로 어느 모기지가 좋다고 단언할 수 없다고 지적한다. 무엇보다도 어느 모기지를 선정할지는 전적으로 모기지 신청자의 경제적 상황이 최우선 고려 사항이 돼야한다. 고정과 변동 모기지의 장단점을 비교해본다.


고 정
최근 10·20·25년짜리 나와
이자 쌀땐 좋지만 하락땐 손해

변 동
이자율 저렴, 부담없고 대출쉬워
3~5년만 고정 교체변동 선호추세



▲고정 모기지

고정은 말 그대로 모기지 상환기간에 이자율이 고정된다는 것을 의미한다. 따라서 직장인 등 고정 급여를 받아 안정된 생활을 유지하는 사람들은 매달 자신의 정확한 모기지 페이먼트를 알 수 있어 자신의 예산을 짜는데 도움이 된다. 통상적으로 이자율이 오를 때에 장점이 있지만 반대로 이자율이 내려갈 때는 손해를 볼 수도 있다.

고정 프로그램은 15년, 30년 상환 프로그램이 가장 보편화돼있지만 최근에는 10년, 20년, 25년 프로그램도 있다. 또 고정의 옵션 형태로 3년, 5년, 7년의 ‘벌룬’(Balloon) 프로그램이 있는데 ‘벌룬’은 한마디로 단기 고정 모기지라고 생각하면 된다. 따라서 해당 계약기간(3, 5, 7년 등)이 되면 집을 매각하거나 재융자를 통해 모기지를 완전지불(pay off)해야 한다.


▲변동 모기지

변동 모기지의 가장 큰 장점은 전통적인 고정 모기지에 비해 처음에는 이자율이 훨씬 낮다는 것이다. 이자율이 낮기 때문에 고정보다는 변동 모기지를 대출 받기가 쉬운 경우가 많으며 모기지 액수도 고정에 비해 적은 경우가 대다수이다.

또 기본적으로 이자율이 하향세를 보일 때는 변동 모기지가 이득일 수가 있다.

변동 모기지는 정해진 일정 고정 기간(Fixed Rate Period·보통 1, 2, 5, 7년)이 지나면 모기지 이자율이 정기적으로 변동하게 된다.

사람들은 이자율이 너무 급격히 오르면 재정부담이 너무 크지 않을까 걱정을 하지만 이에 대비해 이자율 상승의 상한선(Cap)을 미리 지정해 둔다. 일반적으로 고정기간이 3년 미만일 경우 이자율은 첫 변동시 2% 이상 상승하지 못한다.

모기지 상환기간에 상한선은 8% 이상 오르지 못하게 된다고 보면 된다. 따라서 5%로 시작할 경우 일반 금리가 아무리 상승해도 모기지 이자율은 13% 이상 오르지 못하게 된다. 고정 기간이 길 경우 변동 이자율이 높아 이 기간이 5년에서 7년일 경우 첫 변동시 이자율이 최고 5%까지 상승할 수 있으며 매년 이자율 상승은 최고 2%까지 오를 수 있다.


▲선택 기준

어떤 모기지를 선택할 때는 반드시 자신의 크레딧 점수, 감당할 수 있는 다운 페이먼트 액수, 예상 주거기간 등을 고려해야 한다. 이중 주거기간은 가장 중요한 선택 기준이 된다.

매입한 주택에서 15년, 30년 동안 거주하려는 사람은 거의 없다.
미국부동산협회 통계에 따르면 주택 거주자의 대다수는 5년에서 7년 사이에 집을 팔고 있으며 한인의 경우는 더 짧아 5년 이내 더 큰 집이나 자녀가 성장하면서 학군이 좋은 집으로 이사하는 경우가 더 많다.

따라서 요즘에는 고정 모기지도 15년, 30년 상환기간보다는 첫 3년이나 5년만 고정해 주고 1년마다 어저스트할 수 있는 새로운 형태의 프로그램들이 선호되고 있다.

한인 융자 업체들은 이 같은 ‘교체변동 모기지’(Convert ARM)가 3년이나 5년 이내 이사할 생각이 있는 한인들의 대다수가 선호하고 있다고 전하고 있다.

‘브렌워드 모기지’의 캐롤라인 김씨는 “변동은 집은 사고 싶지만 다운 페이먼트를 많이 하지 못해 페이먼트 부담이 클 경우 원금이 줄어드는 것보다는 페이먼트 부담을 줄이려는 사람들에게 혜택이 있다”며 “반대로 다운 페이먼트를 많이 한 사람, 경제적으로 안정된 사람들은 3, 5년 고정 후에 1년마다 금리를 조정 할 수 있는 15, 30년 모기지가 이득이 있다”고 설명한다.

이와 관련 모기지 전문가인 펜실베니아 대학의 젝 구텐버그 교수는 “3, 5, 7년 이내 이사할 확률이 90% 정도 된다면 3, 5, 7년의 고정 기간이 있는 변동 모기지를 선택하라”며 “그러나 산 집에서 장기간 거주할 계획이며 페이먼트를 감당할 수 있다면 15년 고정 모기지가 낫다”고 조언한다.



모기지 관련 기본 용어

▲Point(포인트)- 모기지 융자시 지불하는 액수로 전체 모기지의 퍼센티지로 계산된다. 포인트를 많이 지불할수록 이자율이 낮아진다.

▲Term(기간)- 모기지 상환 기간으로 10, 15, 20, 25, 30년이 될 수 있다.

▲Down Payment(다운 페이먼트)- 주택가격에서 모기지를 뺀 액수. 통상적으로 다운 페이먼트를 많이 낼수록 이자율 등 모기지에 따른 경비도 줄어든다. 모기지 비율이 90%, 85%, 80%일 때는 보험 프리미엄도 낮아진다.

▲Lock Period(고정 기간)- 은행 등 렌더가 모기지의 일정 이자율과 포인트가 상승하는 않는다는 것을 보장하는 기간.

▲Index(인덱스)- 렌더가 변동 모기지의 이자율 변동을 고려할 때 사용하는 경제지표. 주로 1, 3, 5년만기 재무부 공채가 사용된다.

▲Margin(마진)- 렌더가 모기지를 제공하는데 따른 이익이라고 생각하면 된다. 모기지에 따른 렌더의 경비와 이익으로 마진과 인덱스가 합쳐져 모기지의 총 이자율이 정해진다. 통상적으로 마진은 모기지 상환기간에 변하지 않는다.


<조환동 기자>