전 주인이 계약한 임대계약 수수료 지급 의무

<문> 저는 지난 해 서너 명의 입주자가 있는 상가건물을 매입했습니다. 최근 입주자 임대 계약서를 검토하던 중 현재 입주자의 임대 계약기간 전체에 걸쳐 임대료의 5%를 임대 계약 중개업자의 소개료로 지불하게 되어 있는 것을 발견하였습니다. 처음 5년 치는 이미 전 건물주로부터 지불 받았고 향후 5년 치에 해당하는 금액을 저에게 청구해 왔습니다. 세입자와의 임대 계약서는 물론 제가 승계 하였지만, 제 생각으로는 전 건물주가 지불해야 될 책임이 있다고 여겨집니다.
<답> 임대 계약 내용만으로는 정확한 책임 소재를 결정하기가 곤란하다고 하겠습니다. 왜냐하면 전 건물주와 귀하의 계약 내용에 따라 책임면제 조항이 적용될 수 있기 때문입니다. 통상적으로 매매 계약서에는 계약 이전에 발생한 모든 채무, 부채, 기타 의무에 대해서는 전 건물주가 책임진다는 면책조항이 포함되어 있기 때문에 임대 계약에 관해 별도의 계약이나 예외 규정 합의가 없을 경우, 전 건물주가 소개료에 대해서 책임져야 할 것 같습니다. 에스크로에 포함된 계약서를 자세히 살핀 후 전 건물주에게 중개업자의 청구서 내용을 통보하는 것이 순서라 하겠습니다.

전 주인이 불경쟁 계약을 위반하는데

<문> 약 2년 전에 에스크로를 통하여 현재의 사업체를 구입하였습니다. 계약서에는 향후 5년간 반경 5마일 이내에서는 사업체 매도인이 동일한 업종의 사업체를 운영하지 않는다는 내용이 포함되어 있습니다. 그러나 최근 전 주인이 약 4마일 거리에서 똑같은 사업체를 운영하고 있어 저희 사업에 막대한 손해를 끼치고 있습니다. 제가 취해야할 조치와 대응 방법을 어떤 것이 있는지 궁금합니다.
<답> 일반적으로 사업체의 매매계약을 체결할 때는 매도인이 일정한 기간에 기존 사업체로부터 일정한 거리 이내에서 동일한 사업체를 직접 운영하거나 또는 종업원으로서 종사하지 않겠다고 하는 조건을 포함시키게 됩니다.
이를 불경쟁 계약이라 하며, 당사자간에 자유의사에 따라 합의한 내용이므로 특별히 법에 저촉되는 사항이 없는 한 법적 구속력을 발휘한다고 하겠습니다. 우선 상대방이 직접 자신의 이름으로 사업체를 운영하고 있는지, 또는 타인의 명의를 빌려 사업체를 설립하고 실제 운영은 본인이 하고 있는 것인지, 또는 종업원으로 일하고 있는지를 알아보는 것이 순서일 것 같습니다.
불경쟁 계약 내용에 따라 귀하의 권리나 상대방의 책임과 의무가 어느 정도까지 제한되는지 영향을 받을 수 있고, 또한 상대방의 불경쟁 계약 위반으로 귀하에게 끼친 피해액에 대해서도 구체적인 증거를 제시해야 할 필요가 있으므로 사전에 준비하는 것이 좋겠습니다. 상대에게 계약위반을 통보하여 스스로 처리하게 요구하는 방법이 있고, 이에 따르지 않을 경우 법원에 사업체 운영 금지명령 신청과 함께 손해배상 소송을 청구하면 되겠습니다.

임대용 아파트 소유주 명의

<문> 저는 현재 은퇴를 하여 특별한 수입이 없는 상태에서 임대용 아파트를 구입하기 위하여 에스크로를 열었습니다. 소유주의 명의는 실제 저와 저의 자녀를 공동 소유주로 하려고 합니다. 개인명의로 하는 것이 좋은지, 저와 저의 자녀를 포함한 파트너십으로 해야 하는지, 또는 주식회사의 형태로 등기하는 것이 좋은지, 기타 리빙 트러스트에 관한 장단점에 대해 알고 싶습니다.
<답> 부동산, 특히 상업용 부동산(임대용 아파트 포함)을 구입, 소유주 명의를 등기할 경우, 여러 가지 요건을 고려해서 결정해야 합니다. 특히 자녀에게 재산 증여를 목적으로 하는 경우, 증여세 공제혜택 등 세금과 재정계획에 관한 사항이 깊게 관여되므로 반드시 재정전문가와 상담하길 권합니다. 최근에는 여러 개의 상업용 부동산을 소유한 사람들이 각각 개별적인 건물마다 별개의 소유주 명의를 유한책임회사(Limited Liability Company)로 하는 경향이 많이 있습니다. 그 이유는 상업용 부동산을 운영하는 과정에서 사고로 인한 보상이나 책임이 발생할 경우, 그 책임을 해당 부동산에만 국한시키기 위한 목적이라 하겠습니다. 가장 중요한 것은 세금공제 혜택 관계, 책임 한계를 명시적으로 제한하기 위한 목적, 증여나 상속의 목적 등에 따라 달라질 수 있고, 또한 여러 가지 법적 제약이 따를 수 있으므로 반드시 전문가와 상의를 바랍니다.

한태호 변호사