수리 요구하며 임대료 지불 않는 입주자

<문> 입주자 중 한 사람이 몇 개월간 임대료를 내지 않고 있습니다. 그는 아파트에 바퀴벌레가 많고 욕실의 배관, 히터가 작동되지 않는다고 불평합니다. 제가 이 문제점들을 고쳐주지 않으면 입주자는 임대료를 내지 않아도 될 권리가 있다고 누군가가 말하던데 이것이 사실인지요.
<답> 캘리포니아주에는 ‘거주 적합성 보호보증법’(Warranty of Habitability Defense)이 있습니다. 이 법에는 아파트가 거주에 적합하도록 수리를 해야 할 필요가 있다면 입주자는 이 것을 임대료를 내지 않는 방어의 수단으로 사용할 수 있다고 되어 있습니다. 거주에 적합한 아파트란 적당한 난방, 전기, 배관, 각종 기후에 대한 보호시설을 갖추어야 하고 청결해야 합니다.
귀하가 지금 위의 문제들로 그 입주자를 퇴거시키려 한다면, 이 경우 법적으로 지고 말 것입니다. 귀하의 임대계약서에 변호사 비용에 관한 항목이 있다면, 귀하는 그 입주자의 변호사 비용도 지불해야 합니다. 그러므로, 위의 문제점들을 가능한 빨리 수리하는 것이 시간과 돈을 절약하는 방법입니다. 수리 후에도 그 입주자가 계속 임대료를 내지 않는다면, 퇴거시킬 수 있습니다.


같은 상가 안에서의 동종 물건 판매

<문> 약 1년 전 새로운 점포로 옮겨 잡화를 판매하고 있으며 리스가 2년 남아 있습니다. 약 1개월 전에 다른 상인이 건물에 들어왔는데, 그는 처음에는 장난감을 팔다가 나중에는 내가 판매하는 것과 같은 물건을 팔기 시작했습니다. 저는 건물 매니저에게 항의했습니다. 그러나 임대계약에는 건물 매니저가 이 새 입주자에게 임대를 못하게 하는 사항이 없다고 매니저는 말합니다. 이 문제를 어떻게 해결할 수 있는지요.
<답> 먼저, 귀하의 임대계약서를 잘 읽어보고 귀하가 판매하는 것과 같은 상품을 다른 입주자가 팔 수 있는지를 확인하십시오. 아마도 귀하의 임대계약서에 이 문제에 관한 언급이 없을 것 같습니다. 만일 이 문제에 관한 사항이 없다면, 귀하에게 도움이 되지 않습니다. 귀하의 임대계약서에 그렇게 할 수 없다는 사항이 없다면 건물 매니저는 같은 물건을 파는 사람에게 임대할 수 있기 때문입니다. 이것이 귀하에게는 공평치 않은 처사라고 생각할지 모르나, 캘리포니아주에서는 주거용 임대와 비교할 때, 상업용 임대의 입주자는 많은 보호를 받지 못하고 있습니다. 따라서 입주자는 건물주가 동일하거나 유사한 물건을 파는 다른 사람에게 임대할 수 없다는 것을 임대계약에 포함시켜야 합니다.


판결 전 피고의 재산 압류

<문> 제 고객 중 한 사람이 물건값 1만2,500달러를 지불하지 않고 있습니다. 그도 사업을 하고 있으나 돈을 갚지 않고 있으며, 올해 말에 사업을 정리할 것이라고 말합니다. 그가 사업을 그만 둘 경우 그를 소송하기 위해 변호사를 고용해야 할텐데, 그 비용을 쓰고 싶지 않습니다. 그 사람의 체킹 구좌와 다른 재산에 대해 단기간에 담보권(lien)을 걸 수 있는 방법이 있다고 들었는데 이에 대한 자세한 설명을 부탁드립니다.
<답> ‘압류영장’(Writ of Attachment) 절차에 대해 언급하시는 것 같습니다. 소송이 들어가는 대로 귀하는 이를 신청할 수 있습니다. 이 방법은 실제 판결이 나오기 전에 피고의 은행구좌, 현금, 다른 재산을 원고가 압류하도록 하는 것입니다. 법원의 판결이 나오는데 보통 1년을 기다려야 합니다. 법원은 판결이 날 때까지 압류한 재산이 피고인의 소유가 되지 않도록 안전하게 지켜줍니다. 귀하가 재판에서 승소하면 법원에 이 재산을 귀하에게 양도해 줄 것을 요청하면 됩니다 재판 전에 피고의 재산을 압류할 수 있다면 피고는 사업체를 닫을 수 없고 재산보호를 할 수 없게 됩니다. 압류영장을 받으려면, 귀하는 재판에서 승소할 것이라는 것을 보여주어야 합니다. 또한 이 소송은 기본적으로 묵시적이거나 명백한 계약을 근거로 해야 합니다. 귀하가 상품이나 서비스를 제공하고 고객으로부터 대금을 받지 못하면 묵시적 계약이 됩니다. 귀하의 경우, 압류영장을 받을 가능성이 많습니다.

피터 백 변호사