재융자로 얻는 것 - 비용 꼼꼼히 따져라

이자율이 최저를 기록하면서 재융자 붐이 일고 있다. 하지만 옆집 앞집이 모두 재융자를 한다고 ‘우리집’ 사정은 잘 살펴보지 않고 무조건 재융자를 하는 것은 바람직하지 않다. 전문가들의 조언을 통해 재융자를 하기 전에 고려해야 할 점들에 대해 알아본다.

절약되는 돈으로 무엇을 할 지 목표 뚜렷해야
카드 빚 갚으며 카드 사용 못줄인다면 ‘헛일’
현재의 집에서 얼마나 오래 살 것인지도 변수
재융자의 손익분기점이 3년후라면 재고해봐야


가장 먼저 생각해야 할 점은 재융자를 통해 무엇을 얻으려 하는지, 재융자를 통해 절약되는 돈으로 무엇을 하려는지 등이다. 재융자를 통해 월 페이먼트를 줄인다든지, 집의 에퀴티를 빨리 쌓고 싶다든지, 아니면 현금을 빼내 집수리나 다른 용도로 쓴다든지 등 목표를 분명히 해야 한다. 목표에 따라 적합한 재융자의 종류나 기간이 달라질 수 있기 때문이다.

예를 들어 집값을 빨리 갚고 싶어 30년 모기지를 15년으로 재융자하는 이들도 있다. 월 페이먼트는 이자율에 따라 조금 더 올라가거나 비슷할 수도 있으나 장기적으로 큰 절약을 할 수 있기 때문이다. 또 재융자로 월 페이먼트를 줄인 후 여유자금으로 은퇴 연금에 가입하거나 자녀들을 위한 대학 등록금 펀드를 시작하는 등 ‘두마리 토끼’를 동시에 잡을 수도 있다.

하지만 재융자로 현금을 빼 크레딧 카드 빗을 갚으려 하면서 카드 사용은 줄이지 못 하는 이들은 재융자를 하지 않는 편이 낫다. 이는 본래 단기 부채여야 할 카드빚을 장기 부채로 만드는 셈이기 때문이다. 이들은 일시적으로 카드빚을 갚은 후에도 무분별한 카드 사용을 계속, 빚은 계속 늘고 집의 에퀴티는 쌓이지 않게 돼 최악의 경우 파산이나 집을 차압당할 위험이 있다.

그 다음으로 생각해야 할 점은 현재의 집에서 얼마나 오래 살 것인가 하는 점이다. 30년 모기지융자를 받아 이미 15년이상 융자를 갚은 홈오너가 다시 30년 재융자를 한다는 것은 장기적인 안목에선 돈이 더 드는 일이다. 30년 모기지를 15년 이상 갚은 이들은 월페이먼트의 많은 부분이 이자가 아닌 원금을 갚는 데 쓰이므로 처음 모기지를 통해 원금을 갚는 편이 더 낫다. 또한 정해진 월 페이먼트보다 조금씩 많이 내는 것도 원금을 빨리 갚는 방법이다.

재융자를 받기 전에 모기지 브로커나 인터넷 웹사이트를 통해 손익분기점을 파악하는 것도 중요하다. 손익분기점은 말 그대로 재융자 비용을 넘어서는 이익이 발생하는 시점을 말한다. 재융자에 3,600달러를 지출한 홈오너가 월 페이먼트를 200달러를 절약할수 있다면 손익분기점은 18개월 후가 된다. 전문가들은 손익분기점이 3년이 넘는다면 재융자를 하지 말라고 조언한다. 3년 안에 집을 팔아야 하는 경우가 생길 수도 있는 등 재융자를 통해 이득을 보기에는 너무 오래 걸리기 때문이다. 손익분기점이 가깝더라도 융자를 갚는데 들어가는 전체비용을 생각해 봐야 한다.

만약 평생 살 집의 경우 월 페이먼트를 줄일 수 있더라도 재융자를 통해 융자기간이 늘어나 집 융자를 다 갚는 데 들어가는 액수가 더 많거나 별 차이가 없다면 굳이 재융자 할 필요가 없다. 홈오너의 재융자 목표가 꼭 월 페이먼트을 줄이는 것이라면 어쩔수 없지만 한달에 1000여달러를 줄이는 것이 그다지 중요하지 않다면 다시 고려해 보는 것이 현명하다.

재융자 결심했다면

크레딧 점수 나쁘다면
브로커 통하는게 편리
웹사이트 제시 가격
수수료등 살펴보아야

재융자를 결심했으면 크레딧 점수와 리포트를 한번 뽑아 본다. 재융자 이자는 홈오너의 크레딧에 따라 결정되므로 페이먼트를 빼먹었거나 카드빚이 급증했다면 크레딧이 나빠져 원하는 재융자 조건에 자격미달이 될 수도 있다. 크레딧이 양호하다면 융자를 해주는 렌더들을 비교해 샤핑하면 된다. 물론 현 렌더가 고객을 안 놓치려고 더 좋은 조건을 제시 할 수도 있다. 홈오너는 직접 인터넷이나 모기지 회사들을 통해 렌더를 찾을 수도 있고 믿을 만한 브로커를 이용할 수도 있다.

크레딧 등에 문제가 있는 홈오너들은 경험 많고 신뢰할 수 있는 브로커를 통하는 것이 낫다. 인터넷 사이트들이 제시한 가격은 항상 현실과 다를 수 있으므로 전체 비용(cost), 포인트, 수수료 등이 정확히 얼마인지 물어본다. 대부분의 렌더들은 수수료 등을 알려줄 법적 의무는 없어도 서비스 차원에서 미리 알려준다.

마지막으로 명심할 점은 세상에 공짜가 없듯이 ‘노 코스트’(No Cost)는 존재하지 않는다는 점이다. 설사 ‘노 코스트’라고 부른다 할지라도 원금이나 이자율 등 어딘가에 비용이 숨어있기 마련이다.

<양지웅 기자>
thomasyang@koreatimes.com