최근 한인들이 재테크 차원에서 리츠에 대해 갖는 관심은 실로 놀랍다.
투자상담을 비롯해 많은 한인들이 문의해 오고 있다. 그러나 필자가 한국의 건국대학교 부동산 대학원 강의를 통해 한국에도 소개한 바 있었지만 리츠에 대한 정확한 개념을 아는 분들은 그리 많지 않은 것 같다.
부동산 비즈니스를 하고있는 필자는 보다 많은 한인들이 리츠에 대해 정확히 이해하고, 나아가 각자의 재산을 효과적으로 투자하고 증식하는데 도움이 되었으면 하는 바람으로 내용을 정리하여 싣고자 한다.

리츠의 개념

리츠(REITs : Real Estate Investment Trusts)는 주식시장의 간접투자 상품인 뮤츄얼펀드처럼 리츠 주식을 사는 형태로 투자하는 부동산 간접 투자 상품이다. 전문적인 지식이 없는 일반 투자자는 리츠 회사라는 전문가에게 투자를 신탁함으로써 보다 안전한 투자를 할 수 있다. 일반적으로 부동산은 캘리포니아의 골프장이든 서울 여의도의 오피스 빌딩이든 어디에 있든지 간에 유동성이 없는 고정자산이다. 그러나 리츠는 주식의 보통주가 갖는 것처럼 유동성을 지닌 부동산 투자 상품이다.

리츠 회사의 업무영역은 광범위하다. 자본과 결합하여 조성된 펀드로 부동산 전문가나 프로젝트 파이낸싱을 통해 자산의 인수매각, 임대 사업, 유지 및 관리, 재건축 및 리모델링, 자산의 재개발을 통해 부가가치를 높여서 나오는 수익을 배당하고 주식가치를 높임으로서 투자자들에게 투자기회를 제공하는, 완전히 조직화된 부동산 자산 운용회사를 말한다. 리츠를 처음으로 상품화한 미국에서 리츠는 해를 거듭하면서 일반주식보다 높은 배당, 우량 주에 버금가는 주가상승, 언제나 자금화 할 수 있는 환금성, 부동산투자의 안정성을 제공하는 우수한 투자상품으로 자리 잡았다.

리츠의 법률적 특징은 다음과 같다.

1) 리츠는 자본소득을 제외하고 매년 과세대상 수익의 95% 이상을 주주들에게 배당금을 분배해야 한다.

2) 리츠는 자산의 75% 이상을 부동산, 저당대출, 다른 리츠 주식, 국채에 투자해야 한다.

3) 리츠는 총 수익의 75%이상을 임대료, 저당이자, 부동산 매각소득에서 나와야 한다.

4) 리츠는 100명 이상의 주주가 있어야하고 5명 미만의 주주들이 50%를 초과하지 않아야 하는 법률적 요건이 있다.

리츠의 역사

1960년 미국의회가 ‘부동산 투자 신탁법(Real Estate Investment Trust Act of 1960)’을 제정하여 처음으로 도입되기 시작하였다. 골드만 삭스의 보고에 의하면 초기에는 자문에 응하는 정도였고 자산운용은 전문회사에 위탁하는 정도였다. 1963년 ‘워싱턴 리츠’, ‘리츠 오브 어메리카’ 등의 리츠 회사들이 설립되기 시작했으나 투자총액이 2억 달러 미만의 소규모로 내부자 주식 보유 수준도 1% 미만의 회사들이 주를 이루었다.

1970년대는 주식시장과 리츠시장 모두 혼란한 시기였다. 오일쇼크로 대변되는 인플레이션이 소비자 물가를 폭등시키고 건설경기는 침체상태에 있었던 매우 심각한 시기였다.

이 시기의 리츠산업은 자산규모가 200억 달러를 넘어 급등하였으나 인플레로 인한 고금리 상황에서 부실자산의 증가와 주가폭락을 가져와 리츠산업 전반에 걸쳐 신뢰를 잃게되는 결과를 초래했다.

이로 인해 자연스럽게 투자자들은 높은 인플레이션에 대처하기 위해 현금자산을 선호하기 시작하였고, 1981년에는 미 의회가 경기회복 법률안을 통과시켜서 부동산 소유자들에게 세금을 면제해주고 부동산 가치 하락의 방어수단으로서 또 조세회피수단으로 이용하게 되어 부동산 가격이 상승세로 반전되는 계기가 되었다. 1990년대 중반의 기업공개(IPO) 붐을 타고 이어진 자산가치 상승은 리츠산업 전반에 걸쳐 리츠주식 운용을 통한 부동산의 유가증권화라는 새로운 흐름을 형성하기 시작하였다.

최근에는 현물출자(Spot Offerings) 등을 통한 증자로 본격적인 상업용 부동산에 대한 대규모 인수가 활발히 이루어지는 가운데 미국전체 REITs 시장규모는 연간 2,000억 달러를 상회하고 있다.

남문기 <뉴스타부동산 대표>
(213)385-4989