입주시 건물상태 확인 반드시 서면으로

<문> 아파트에서 살다가 얼마전 집을 사 이사를 하였습니다. 아파트 관리인은 제가 이사 나올 때 아무 이상이 없다며 약 한달쯤 후에 보증금을 돌려주겠다고 하였습니다. 그러나 두 달이 지난 지금에 와서는 오히려 부엌 가구와 카펫이 망가지고 벽이 지저분하다며 수리비 명목으로 훨씬 많은 돈을 청구하고 있습니다. 이런 횡포를 막을 수 있는 방법은 없는지 궁금합니다.
<답> 아파트나 단독주택 세입자로서 입주하기 전 반드시 주의해야 할 사항들이 바로 수리할 것이 없는지 건물 상태나 기타 내부 상태를 살펴보고 건물주나 관리인의 확인을 서면으로 받아놓는 것이 필요합니다. 왜냐하면, 차후 망가지거나 상태가 나빠진 것을 발견하게 되면 그 책임을 세입자에게 돌리게 마련이고 또 주인이 입주 당시에는 인정하였다 하더라도 도중에 주인이나 관리인이 바뀔 수도 있고 기억하지 못하는 경우도 있게 되기 때문입니다. 퇴거할 경우도 마찬가지로 건물주나 관리인이 내부 상태를 점검하게 하고 서면으로 확인을 받아 둘 것을 권유합니다. 또한 최근에는 법적으로 허용되는 이상의 과다금액을 입주시 보증금 명목으로 요구하고 퇴거할 때 이를 돌려주지 않는 건물주들도 있는데 금액에 비해 법정 비용이 많이 들므로 포기하는 사람들이 많이 있는 것 같습니다. 이러한 경우 Los Angeles Housing Department(111 N. Hope St. LA, CA 90012)에 가셔서 정식으로 소원을 접수하시면 도움을 받을 수 있습니다.

계약갱신 앞두고 월세인상 요구하는데
<문> 규모가 제법 큰 상가를 임대하고 있는데 얼마 있으면 임차기간이 만료되고 새로이 향후 5년간 갱신기간이 남아 있습니다. 현재까지는 매년 월세가 인상되지 않고 고정적이었는데 갱신 기간에 건물주가 주변 건물과 비교해 현재 시세대로 월세를 인상하고 또한 매년 3%씩 인상하겠다고 합니다. 임대차 계약서에는 현재 시세대로 조정한다는 규정이 없는데 받아들여야 하는지 조언을 부탁드립니다.
<답> 임대차 계약서에서 계약기간 갱신 권리를 행사할 때 많이 발생하는 경우입니다. 처음 계약 당시 상세하게 월세액과 인상 조건에 대해 합의를 해 놓은 경우 문제가 없으나, 그렇지 않은 경우 분쟁과 이견이 생기게 됩니다. 통상적으로 임차계약 갱신에 대한 조건은 계약서에 규정된 대로 따르게 되어 있습니다.
귀하의 경우 별다른 규정이 없고 처음 계약과 동일한 조건에 따른다고 되어 있다면 현재 시세대로 월세를 상향조정하겠다는 건물주의 요구는 무리라 하겠습니다. 불경기일 때 세입자가 월세를 삭감해 달라고 할 수 없는 것처럼 부동산 경기가 호황이라고 해서 임의대로 건물주가 월세를 현재 시세대로 인상할 수는 없는 것이라 하겠습니다.

사업체 양도, 에스크로 통해 법적 보호 확보
<문> 지금 운영하고 있는 소규모 소매업체를 잘 아는 사람에게 팔려고 합니다. 부채도 별로 없고 상품 재고량도 별로 많지 않아 에스크로를 통하지 않고 그냥 양도하려 하는데 어떤 문제가 발생할 수 있는지 궁금합니다.
<답> 일반적으로 부동산이나 사업체 매매계약에 있어 에스크로를 통하는 것이 정석이라 하겠습니다. 우선 에스크로를 통하는 이유는 중립적인 입장에서 쌍방의 의무와 권리를 확실하게 이행하도록 하는 법적으로 보호받을 수 있는 절차라는 것입니다. 매매계약에 있어 당사자들이 잘 알지 못하는 양도시 필요한 법적 절차, 서류, 의무 이행 등에 관하여 도움을 받게 되고 또 채무관계 등도 에스크로를 통하지 않으면 전주인의 채무나 의무를 그대로 책임져야 하는 경우가 생길 수 있습니다. 따라서 특히 분쟁이 발생했을 때는 서면상 명시된 합의 사항이 절대적으로 필요하므로 조그만 비용을 줄이려고 생각하기보다는 보다 확실한 법적 보호를 받는 것이 현명하다 하겠습니다.