3년전 삭감했던 렌트비 소급해 내라는데

<문> 여러 개의 상점이 입주해 있는 상가에서 조그만 소매업을 하고 있습니다. 몇 년 전 불경기로 인해 렌트비를 조정해 달라고 건물주에게 요구했더니 매년 인상하기로 돼있는 렌트비를 올리지 않고 당시의 렌트비 대로 내도 좋다고 하였습니다. 그로부터 현재까지 렌트비 인상없이 지내왔는데 약 3년이 지난 지금에 와서 건물주는 그간 적게 낸 렌트비까지 소급해 지불하라며 상당한 금액을 요구합니다. 서면으로 받아놓은 것은 없지만 반드시 지불해야 할 의무가 있는 것인지 궁금합니다.
<답> 건물주나 관리인의 말만 믿고 서면상 증거를 남기지 않을 때 이런 경우가 많이 발생하게 됩니다. 통상적으로 사업체를 위한 상가 리스 계약서에는 매년 일정한 비율 또는 물가 상승률에 따른 렌트비 인상에 대한 규정을 두고 있습니다. 따라서 특별한 별도의 합의가 있지 않는 한 렌트비는 매년 인상됩니다.
귀하의 경우 건물주가 렌트비를 인상하지 않고 종래의 가격을 그대로 인정해 준 것이기 때문에 렌트비는 인상되지 않은 것으로 간주할 수 있습니다. 건물주가 인상되지 않은 금액을 차후 요구할 수 있다는 유보조항을 서면으로 남겨두지 않은 한 그 동안의 판례법에 따르면, 3년이 지난 지금에 와서 지난 3년간의 렌트비를 소급해서 인상할 것을 요구할 수는 없는 것으로 보입니다. 그러나 현재부터 렌트비를 인상하여 앞으로는 인상된 렌트비를 적용할 수는 있습니다. 따라서 앞으로는 아무리 사소한 일이라도 서면으로 기록을 남기는 것이 매우 중요합니다.


입주건물 하수도 문제로 인한 피해보상

<문> 저의 사업체는 오래 된 건물에 입주해 있어 하수구가 자주 막히는 문제를 겪어 왔습니다. 몇 개월 전 하수구가 넘쳐 사업체내 물건과 카펫 전부에 피해를 입었습니다. 저희 사업체 보험에 청구하였으나 예외규정에 해당한다며 보험금을 지급할 수 없다고 합니다. 건물주나 시정부를 상대로 손해 배상을 청구할 수 있는지 알고 싶습니다.
<답> 일반적인 사업체 보험에는 천재지변(지진, 홍수 등)이나 전쟁, 폭동, 또한 상하수도 사고 등의 경우에 보험이 적용되지 않는다는 예외규정을 두고 있습니다. 따라서 귀하의 경우 홍수 또는 상하수도로 인한 사고시 예외 규정에 따라 보험으로 보상되지 않는 경우에 해당되는 것 같습니다. 그러나 하수도의 관리 및 수리 책임이 누구에게 있느냐에 따라 건물주 또는 시정부를 상대로 배상을 요구할 수 있습니다. 귀하의 리스 계약서를 잘 살펴보시고 일단 건물주와 시정부를 상대로 청구를 하면 건물주나 시정부는 당사자들의 잘못이나 책임이 아니라는 증거를 제시해야 하므로 이에 근거하여 적절한 대응을 하는 것이 바람직합니다.

사업체 양도시 구두약속에 대한 강제 집행

<문> 소규모 사업체를 약 일년전 에스크로를 통해 양도했습니다. 그러나 매수인의 요구로 은행 융자가 남아 있는 자동차와 기계를 에스크로를 통하지 않고 그냥 인계했습니다. 그 후 매수인이 매월 페이먼트를 지불하지 않아 제가 은행으로부터 소송을 당하였습니다. 할수없이 제가 모든 부담을 지게 되었는데 매수인에게 청구할 수 있는 방법은 없는지요.
<답> 모든 매매계약에 있어 에스크로를 통하지 않고 당사자간에 직접 특히 서면이 아닌 구두로 하는 계약은 절대 금하는 것이 좋습니다.
귀하의 경우 당사자간에 주고 받은 메모나 인수 후 지불한 기록 등을 준비해 계약 위반으로 소송하고 난 후 판결문을 받아 강제 집행하는 절차를 택하셔야 하겠습니다.
에스크로를 통할 경우 계약서에 서면으로 계약 불이행시 상대방의 변호사 비용이나 소송비용까지도 책임진다는 규정이 있으나 구두 계약인 경우 이러한 규정이 없으므로 더욱 어려움을 겪게 되는 것입니다. 특히 구두 계약인 경우 소멸 시효가 일년이므로 빠른 시일 내에 조처를 취하셔야 합니다.

한태호 변호사