집 뺏길까 두려워 말고 렌더와 협상 시도
페이먼트 유예·조정·숏 세일등 대안 많아
렌더도 원치 않는 차압은 최악의 선택

집을 갖는다는 것은 다른 물건과 달리 상당한 위험을 내포한다. 폭우로 지붕이 샐 수도 있고 터마이트로 기둥이 상할 수도, 이웃에 밤낮으로 음악을 틀어대는 밴드광이 이주해 올지도 모른다. 그러나 최악의 재앙은 뭐니뭐니해도 차압(foreclosure)일 것이다.
최근 주택시장은 풍요속의 빈곤이란 기현상이 벌어지고 있다. 주택가격은 거품시비가 제기될 정도로 상승가도를 달리고 있는 한편으로는 페이먼트를 못내서 집을 뺏기는 차압도 기록적으로 증가하고 있다. <표참조>
그러나 집안으로 비가 새지 않도록 하기 위해서는 지붕을 잘 관리를 하면 되는 것과 마찬가지로 최악의 사태인 차압도 사전에 적절한 조치를 취하면 방지할 수 있다.
많은 주택소유주들은 모기지 페이먼트에 심각한 지장이 발생해도 렌더에게 이런 사정을 알렸다간 길거리로 나 앉게될까 두려워 렌더와의 접촉을 피한다. 그러나 렌더의 입장에서 차압은 결코 하고 싶지 않은 최후의 선택이다. 상당한 대가를 치러야 하고 차압 절차 또한 긴 기간이 소요돼 손실이 크다. 주에 따라서는 차압하는데 18개월이 소요되기도 한다.
모기지 대출기관인 칸추리와이드의 한 관계자는 “우리는 포클로저를 원하지 않는다. 주택소유주가 집을 보유하고 계속 페이먼트를 내야 우리가 돈을 벌 수 있는데 왜 포클로저를 시키겠는가”라고 반문한다.
즉, 주택 소유주는 비록 페이먼트를 못하는 경우가 생겨도 협상에 있어 생각보다 큰 힘을 갖는다는 것이다. 따라서 모기지 페이먼트를 연체하거나 조만간 페이먼트를 내는데 어려움이 생길 것 같으면 렌더와 접촉, 차압보다는 나은 길을 열 수 있다. 두려워말고 모기지 명세서에 적혀 있는 고객서비스 전화번호로 전화를 걸어보자. 차압시키겠다는 말은 거의 듣지 못할 것이다. 새로 페이먼트 플랜을 짜주든지 집을 처분하라든지 차압보다는 나은 여러 가지 대안을 제시할 것이다.
■일시적 자금 경색
해고나 질병등으로 인한 일시적 자금 경색으로 차압을 생각한다면 매우 어리석은 짓이다. 일시적으로 재정적 곤란이 생길 때에는 가능한 빨리 렌더와 접촉해 해결점을 모색한다면 대부분 좋은 대안이 제시된다.
▶대출금 지급유예(loan moratorium)-렌더는 일정기간 페이먼트를 중단하거나 줄여주는 모라토리엄에 종종 동의한다. 재정위기가 끝난 뒤에 모라토리엄 기간중에 내지 못했던 차액을 더 내면 되는 것이다.
▶대출 조정(loan modification)-렌더는 이자율을 내려주거나(그러면 월 페이먼트도 당연히 준다), 연체된 페이먼트를 대출금에 얹어 차차 갚아나가도록 허용하기도 한다.
■장기적 재정난
이혼이나 장애, 또는 장기 실직은 일시적인 자금 경색과는 다르다. 집을 포기해야할지 모른다. 그러나 이런 경우에도 차압은 피해야 한다고 카렌 힐러 하우질 크레딧 카운슬링의 대표 이사는 말한다. 차압기록은 오래도록 남아 다음에 모기지를 얻지 못하게 된다. 모기지를 제공하겠다는 렌더가 나오더라도 고리의 이자율을 제시할 것이다.
다행히 주택 가격이 상승한 지역에 있다면 집을 팔아서 페이먼트 연체분과 남은 모기지를 갚아버리면 되지만 집을 팔아도 장기간의 연체로 인한 페어먼트 미납분과 모기지 잔액을 갚기가 어려운 경우가 생긴다. 이때는 렌더와 협상을 해야 한다. 몇가지 옵션이 있다.
▶숏 세일(short sale)-렌더는 단기간에 주택을 처분하여 그 수익금이라도 받기를 원할지도 모른다. 렌더로서는 주택을 처분해도 남은 모기지를 전부 회수하지 못할지라도 차압으로 가는 것보다는 나은 경우가 많기 때문이다.
▶소유권 이전-집을 매각하지 못하면, 주택 소유권을 렌더에 넘기는 방법도 있다. 물론 소유권을 넘기는 대신 채무는 면제받는다. 소유권을 넘기는 경우도 크레딧 리포트에는 기록이 남지만 차압보다는 훨씬 나은 평가를 받게 된다.

차압 많은 주
인디애나 2.22%
오하이오 2.15
사우스 캐롤라이나 2.10
유타 2.03
펜실베니아 2.01
차압 적은 주
알래스카 0.49
매서추세츠 0.51
뉴햄프셔 0.53
미네소타 0.53
노스 다코타/콜로라도 0.60
캘리포니아/
미국평균 1.23
연체율
페이먼트 연체율이 지난 3년간
꾸준히 상승하고 있다.

연도 30일연체 60일연체 90일연체
2000 2.69% 0.60% 0.55%
2001 3.18 0.77 0.69
2002 3.20 0.79 0.78

차압을 당하지 않으려면

▶감당할 만큼만 대출을 받는다-렌더들은 총소득(gross income)과 부채(outstanding debt)를 기준으로 모기지 대출을 한다. 그러나 대출받는 사람으로서는 자녀 학비나 의료비등 실제 지출을 생각해서 매월 지불 능력 범위안에서 융자를 받아야 무리가 없다.
▶변동모기지를 조심하라-변동모기지 이자율이 사상 최저수준으로 낮아 집을 단기간 보유할 주택소유주들에게는 절호의 기회가 되고 있다. 그러나 오랫동안 이사를 가지 않거나 재융자를 하지 않는다면 이자율이 올라서 페이먼트 부담이 어느날 매우 부담스럽게 되는 수가 있다.
▶에퀴티 담보융자를 경계하라-대출금을 갚을 자신이 확실히 서지 않는 한 집을 담보로 대출받지 않는 것이 좋다. 모기지 이자율이 매우 낮은 때문에 많은 주택 소유주들이 에퀴티 론을 받거나 재융자를 통한 현금인출을 하고 있는데 자칫 잘못되면 집을 날리는 수가 생긴다. 에퀴티 론 페이먼트가 퍼스트 모기지 페이먼트 만큼 되는 사람들도 있는데 한번만 페이먼트가 잘 못되면 집 자체가 위태롭게 된다. 주택을 담보로 대출을 받을 때는 주택개수등 뚜렷한 목적이 있을 경우는 좋은 대안이 되지만 많은 경우 자금사정만 악화시키는 주범이 되기 쉽다.
▶대출 사냥꾼들을 조심하라-소득이 낮거나 크레딧이 좋지 않은 고령의 주택 소유주를 노리는 악덕 대출 사냥꾼들이 많다. 이들은 현금부족으로 고전하는 주택소유주들에게 고리의 대출을 해주는 대신 집을 담보로 잡았다가 연체가 되면 기다렸다는 듯이 집을 차압해 버린다. 전국적으로 주택 차압률이 증가하는 주된 이유중 하나도 이들 대출 사냥꾼들 때문이라는 지적이 높다.
베터 비즈니스 뷰로(BBB)나 FDIC웹사이트 www.fdic.gov등에서 대출 사냥꾼들과 이들로부터 피해를 당하지 않는 보다 자세한 정보를 구할 수 있다.