부동산 시장의 호황과 함께 아파트 렌트가 지속적으로 강세를 보이며 아파트에 대한 한인들의 투자가 늘고 있다. 특히 증시가 요동을 치면서 아파트 등 상업용 건물 투자에 자금이 몰리고 있다. 한인들의 아파트 투자도 늘어나면서 지난 해 LA 한인타운 인근 아파트의 경우 한인 소유는 최소 10%가 넘는 것으로 나타났다. 3,000여명의 회원을 확보하고 있는 남가주 아파트소유주협회(AOA)는 지난 12일 롱비치 퀸 메리호에서 ‘제34회 아파트 엑스포’를 개최했다. 1만여명이 다녀간 이 날 엑스포에는 아파트 소유주들을 위한 다양한 세미나와 웍샵이 개최됐으며 아파트에 필요한 각종 장비 전시와 함께 보험, 재정 등 상담도 이루어졌다. 이 날 세미나에서 다뤄진 주요 내용과 엑스포에서 관심이 높았던 주제를 항목별로 요약 정리해본다.

■곰팡이(mold) 문제
이번 엑스포에서는 특히 최근 이슈가 되고 있는 곰팡이 문제에 대해 소유주들이 높은 관심을 나타냈다. 엑스포에 참가한 전문업체 관계자들에 따르면 캘리포니아는 전국에서는 처음으로 곰팡이 관련법(Toxic Mold Protection Act)을 제정했으며 내년 1월부터 시행에 들어간다. 이에 따라 내년부터는 부동산 매매시 반드시 곰팡이 문제를 상대에게 공개해야 한다.
전문가들은 모든 곰팡이가 인체에 해로운 것은 아니지만 아직 면역 체계가 형성되지 않은 어린이나 질병 위험에 약한 노인들에게는 치명적일 수 있다는 것이다. 실제 최근 풀러튼에 사는 한 가족은 노후한 아파트 벽 속에 생긴 곰팡이로 인해 결핵과 앨러지 등의 질병을 얻었다며 소송을 제기, 건물주로부터 90만달러의 합의금을 받아내기도 했다. 또 건물주와 테넌트 사이의 곰팡이를 둘러싼 마찰도 잦아지고 있다.
전문가들은 새 집일수록 곰팡이가 생길 가능성이 더 크다고 지적하고 있다. 최근 사용되는 건축자재나 단열재 등에 습기가 더 오래 지속, 곰팡이의 번식이 더 수월하다는 것이다. 한인 등 아파트 소유주들이 이 같은 소송에 휘말리지 않으려면 각별한 주의를 기울여야 한다. 우선 △아파트 외벽에 나무 또는 꽃 상자를 바짝 붙여두지 말며 스프링클러의 물이 벽에 튀지 않게 하고 △물기가 발견되면 근원지를 파악하고 이를 수리해 물기가 스며들지 않도록 하며 △물이 새기 시작한지 불과 24시간 이내에 퍼지는 빠른 번식력을 감안, 가급적 빠른 조치를 취하고 △번식 범위가 너무 넓다고 판단되면 전문가의 도움을 청한다. 자세한 정보는 www.cal-iaq.org/iaqsheet.htm에서도 얻을 수 있다.

■시큐리티 디파짓
캘리포니아 법규(CC1950)에 의하면 시큐리티 디파짓의 경우 가구가 없는 ‘언퍼니시드’(unfurnished)는 렌트의 2배 이상, 가구가 있는 아파트는 3배 이상 받을 수 없다. 크레딧이 없다는 이유로 테넌트에게 6개월치의 렌트 선불을 요구해서도 안 된다. 예를 들어 렌트가 700달러라면 1,400달러 이상 받을 수 없다는 뜻이다.
테넌트로부터 받은 디파짓 중 열쇠 혹은 차고 게이트 리모콘 디파짓이라고 계약서에 내용을 명시했다면 렌트 체납에 관계없이 테넌트가 열쇠나 리모콘을 반납했다면 반드시 돌려줘야 한다.
모든 시큐리티 디파짓은 원칙적으로 테넌트가 리스 계약 조건을 완수했을 경우 환불이 가능하다. 그러나 렌트 체납, 청소, 건물 손상 등으로 입주자 퇴거시 시큐리티 디파짓의 일부 혹은 전부를 공제 할 수 있다. 건물주는 퇴거한 입주자의 새 주소로 3주안에 시큐리티 디파짓 사용 내역을 알려할 의무가 있다. 만약 시큐리티 디파짓과 관련 스몰 클레임에서 건물주가 패소할 경우 건물주는 돌려주지 않은 시큐리티 디파짓과 보상금 600달러를 물어야 한다.
특히 렌트 규제를 받는 LA아파트의 경우 랜드로드가 1년 이상 시큐리티디파짓을 홀드했다면 최소한 5년에 한 번 디파짓 액수의 5%를 이자로 지급해야 하며 이 때 지급 방법은 현찰 혹은 렌트 크레딧으로 해도 무방하다. 만약 이 같은 규정에 해당되는 아파트 소유주는 시 렌트 안정위원회(city’s rent stabilization board)에 문의해 볼 수 있다.

■세입자 퇴거
그동안 건물주들은 월 단위(month to month)로 살고 있는 테넌트들을 퇴거시키기 위해 30일 이전에 사전통고를 하면 됐으나 내년부터는 60일 이전에 통지해야 한다.
건물주는 테넌트가 렌트를 체납하거나 리스기간을 초과하고 이웃에 피해를 주는 등 리스 규정을 위반했을 경우 ‘3일 노티스’를 발송할 수 있다. 전문가들은 특히 테넌트만 믿고 있다 렌트가 밀려 법적 소송까지 가는 경우가 많은 점을 감안하면 ‘3일 노티스’는 신속히 하고 이 때 상세한 이유를 제시해야 한다고 조언한다. LA시의 경우 11가지의 사유가 있을 때 30일 내 퇴거 요구가 가능하다. 단 리스를 한 경우 리스기간이 끝나야만 퇴거를 요구할 수 있다.
하지만 밀린 렌트를 납부하거나 아니면 퇴거하라는 이 ‘3일 노티스’에는 과태료(late charge) 등을 포함시키면 안되고, 노티스 상 체납 렌트 액수가 틀리거나 더 많을 경우 효력을 상실할 수 있다.

■개보수
LA시의 경우 지난 7월 재건축이나 일정 금액 이상 수리비가 들어가는 보수작업을 하는 아파트의 건물주가 기존 테넌트를 퇴거시킬 수 있다는 현 시 조례를 6개월간 잠정 동결시킨 상태다. 또 테넌트를 퇴거시킬 수 있는 수리비 상한선도 현재의 유닛 당 1만달러에서 1만9,000달러로, 이사비용도 2,000달러에서 5,000달러로 올렸다. 시의회는 현재 조례 개정 작업에 들어갔다.

■렌트
LA, 샌타모니카, 베벌리힐스, 웨스트할리웃 등 지역의 경우 78년 11월 이전에 지어진 아파트는 렌트 인상폭에 대해 규제를 받는다. 이들 아파트는 연 렌트 인상률이 3%(유틸리티 포함시 5%)로 제한되며 반면 78년 11월 이후 건립된 아파트는 렌트 컨트롤에 해당되지는 않으나 연 10% 이상 인상 때는 최소 60일 이전에 테넌트에 통지해야 한다. 이 때 인상통지서는 테넌트에 직접 전달하던가 1종 우편물을 이용 때는 배달시간을 고려, 추가로 5일 정도의 여유를 주는 편이 좋다.
<이해광 기자> haeklee@koreatimes.com