많은 한인들이 부동산 투자를 하고 있고 또한 하려고 하고 있다. 부동산에 투자할 때 여러 문제점들을 사전에 주의해야 하는데 그 중에 고려해야 할 중요한 문제가 독해물질이다.

1970년 이전에는 부동산 매매시 독해물질 문제가 거의 대두되지 않았다. 하지만 환경오염 문제에 사람들의 관심이 증가하면서 연방정부와 주정부가 앞다퉈 환경문제에 관한 법을 제정하기 시작했으며 가장 먼저 오염된 부동산의 오염물질을 제거하도록 명령하기 시작했다.

오염된 부동산은 그만큼 담보가치가 줄기 때문에 은행에서도 부동산 담보 융자를 하기 전에 그 부동산의 오염 여부에 대해 조사하기 시작했으며 만약 오염 정도가 너무 심할 경우 융자를 거부하기 시작했다. 또 부동산이 오염 여부와 오염의 정도를 조사하는 일이 새로운 업종으로 생겨나 부동산 매매의 필수 부분이 됐다.

은행에서는 ‘Phase I’이라는 리포트를 기본적으로 요구하는데 이것은 공공기관에서 모든 정보를 수집해 과거에 매매된 부동산에 독해물질을 저장했거나 혹은 독해물질에 오염됐을 가능성이 있는가를 조사하게 된다. 일종의 서류심사라고 할 수 있다.

예를 들어 이 조사를 통해 20년 전 주유소가 운영됐던 것을 알게 되면 보통 ‘Phase Ⅱ’ 조사를 하게 되는데 이것은 직접 매매되는 부동산에 깊이 구멍을 파고 흙을 채취하여 독해물질에 오염됐나를 알아보는 절차다.

기본적으로 독해물질로 오염된 부동산은 상당한 위험부담이 있으므로 구입하지 않는 것이(특히 부동산 투자를 처음 하는 경우) 가장 바람직하다. 만약 부동산 투자 경험이 많고 독해물질 오염으로 인한 위험부담을 감수할 수 있는 준비가 돼있다 해도 모든 절차를 밟아서 위험부담을 줄이는 것이 중요하다.

독해물질에 오염된 부동산은 다음과 같은 위험부담이 있다는 것을 알아야 한다. 오염 정도에 따라 미처 예상하지 못한 오염제거 비용이 추가로 들어갈 수 있다. 주정부 기관의 관할 하에 오염제거 절차를 밟아야 하므로 제거 시간에 대한 예측이 힘들며 제거기간에 건축개발이 불가능할 경우도 있다. 건축개발이 가능하다고 해도 개발하는데 제한이 많기 때문에 개발비용이 더 들어가고 원하는 만큼 최대한의 개발이 불가능할 수도 있다.

개발이 지연될 경우 은행이자가 늘어나거나, 오염된 땅의 이미지 문제로 입주자를 구하는데 더 어려움을 겪거나, 관할 정부기관에서 예상 이상의 오염제거 명령을 하는 등 추가 비용이 들어갈 수 있다. 또 나중에 부동산을 팔 경우에도 오염 이유로 제 가격을 받지 못할 수도 있다.

더 나아가서 오염 물질에서 나오는 냄새나 개스로 인해 개발 후에도 건물내부 환경문제, 입주자의 건강문제 등 예측하기 어렵고 상당한 재정적 타격을 줄 수 있는 위험부담이 있다. 일례로 한인들이 많이 거주하는 풀러튼 지역에 과거에 많은 석유회사들이 폐수를 버렸는데 그 폐수에서 개스가 나와서 주민들로부터 소송을 당해 많은 손해배상을 한 경우가 있다. 지금도 개스 냄새가 나오는 것을 불평하는 일이 있는 것으로 알고 있다.

이런 위험부담을 잘 알고 예상할 수 있을 때만 오염된 부동산을 구입할 때 위험부담을 줄일 수 있으며 ‘제 가격’에 부동산을 구입할 수 있다. 꼭 오염된 부동산을 구입해야 할 경우엔 다음과 같은 준비가 필요하다.

첫째, 전문가의 도움을 받아야 한다. 독해물질 전문가, 부동산 매매 전문변호사, 오염된 부동산을 개발한 경험이 있는 건축업자 등을 선임해 부동산 매입의 에스크로가 끝나기 전에 사전조치와 법적 서류 등을 검토해 매입 여부를 결정해야 한다.

둘째, 추가 비용을 잘 예상하여 개발계획에 차질이 없도록 해야 한다.

셋째, 부동산의 독해물질 오염 정도와 제거비용 및 시간 등을 자세히 검토해야 한다.

넷째, 뜻하지 않았던 예상 이상의 독해물질이 발견될 경우 이로 인한 법적인 문제를 포함한 제반문제를 전 주인이 책임지도록 모든 서류를 준비해야 한다. 하지만 이 점은 전 주인이 가장 싫어하는 부분으로 전문변호사를 통하여 교섭하는 것이 바람직하다. 그러나 이 문제가 매매 성사 여부에 가장 크게 작용하므로 가장 힘든 문제가 된다.

마지막으로 경험 있는 CPA와 함께 모든 비용(매입가격, 오염물질 제거비용, 건축비용, 추가 융자금, 이자비용 등)과 개발 후 가능한 임대수입, 임대수입을 토대로 한 건물가치 등을 계산해 투자가치가 있는지를 결정해야 한다. (213)365-7007