15년을 택할 것인가 30년을 택할 것인가. 주택 융자를 놓고 많은 사람들이 고민하는 문제다. 페이먼트가 적은 대신 상환기간이 긴 30년 융자가 좋은지, 아니면 페이먼트 부담은 다소 높더라도 금방 내 집으로 만들 수 있는 15년 모기지 융자를 선택해야 할지를 결정하기가 쉽지 않기 때문이다.


집을 살 때 가장 먼저 고려해야 할 점이 융자기간이다. 30년 고정 이자율로 융자를 받으면 30년 동안 분할 상환하게 되므로 월페이먼트 부담이 줄어든다. 이에 반해 15년은 부담은 늘어나는 대신에 에퀴티가 빠르게 쌓여 짧은 기간 내에 페이오프를 할 수 있다는 장점이 있다.

그렇다면 ‘어떤 쪽이 유리할까’ 모기지 융자가 생긴 이후 거의 모든 사람들이 끊임없이 계속하는 질문 중의 하나일 것이다.
모기지 관련 웹사이트인 ‘모기지 프로페서’의 칼럼리스트 잭 구텐타그는 “15년 융자는 이자율을 낮출 수 있고 상환기간이 짧아 융자금을 빠르게 갚아 나갈 수 있다. 반면 재정이 충분치 않거나 페이먼트에 부담이 된다면 30년을 택하는 것이 바람직하다”고 조언했다.

많은 재정 상담가들은 여유 돈이 있더라도 앞으로의 재정상태 변화를 예상해 결정하는 것이 바람직하다고 말한다. 언제 무슨 일이 닥칠지 모르기 때문이다. 페이먼트 부담이 늘어나면 그만큼 저축할 여유가 없어지게 되고 갑자기 병원을 찾아야 할 경우 등 긴급을 요하는 재정적 문제가 발생한다면 주택 페이먼트가 부담스러울 수 있다.

실제 사례를 들어보자.
플러밍을 하는 A씨가 지난 1990년 공사를 위해 맨홀에 들어갔다가 누군가 전기 스위치를 켜는 바람에 감전, 2개월 동안 병원에 입원을 하는 중화상을 당했다. 수개월 전 A씨는 돈벌이도 좋아 아무런 부담 없이 15년 융자로 주택을 구입했었다. 미국 북동부의 혹독한 겨울 추위 덕분에 일도 많아 페이먼트에는 전혀 문제가 없는 듯 보였다.

그러나 A씨가 병원에 있는 동안 페이먼트에 어려움을 겪은 것이다. 종업원 상해보험과 약간의 저축한 돈이 있었지만 페이먼트를 막기에는 불충분했다. 다행히 위기는 넘겼지만 자칫 차압을 당할 뻔했다.

▲30년을 택하고 페이먼트를 더 내라.
많은 재정 전문가들이 권하는 방식이다. 일단은 30년 융자를 받는 것이 좋다. 여유 돈이 생기면 페이먼트를 조금씩 더 내면 된다. 15년 융자를 받을 때의 페이먼트를 정기적으로 낸다. 재정의 압박을 받는 경우가 생긴다면 다시 30년 페이먼트를 내면 된다. 이렇게 하면 상환기간을 훨씬 단축시킬 수 있다.

일반적으로 1년에 한달치 페이먼트를 더 낼 경우에는 8년 가량 페이오프가 빨라진다(보통 13개월 페이먼트라고 함). 22년 정도면 융자를 모두 갚을 수 있다는 계산이다. 여유로운 생활을 할 수 있고 돈이 필요해 크레딧 카드를 사용하는 일도 크게 줄어들 것이다.

▲씀씀이가 헤프면 15년을 택하라
30년 융자로 페이먼트를 낮추고 여유 돈을 저축하거나 다른 곳에 투자를 하는 것이 바람직할 수도 있겠지만 씀씀이가 헤프면 돈을 모으기가 쉽지 않다. 이런 경우라면 15년 융자를 택하는 것이 유리하다. 강제적으로라도 페이먼트를 낸다면 그만큼 에퀴티가 쌓여 저축 효과를 높일 수 있다는 것이다.

▲세금은 중요한 요인이 아니다.
융자회사나 브로커들은 세금을 이유로 집을 사야 하고 융자도 30년을 권하는 경우가 많다. 물론 30년은 15년보다 세금 공제를 더 많이 받는다.

재정 전문가들은 그러나 세금 공제를 받기 위해 집을 사는 것은 잘못된 판단이라고 말했다. 주택을 소유할 경우에는 부수적으로 소요되는 경비가 많이 든다. 단지 세금효과를 위해 집을 사게 되면 재정압박을 당해 주택 소유가 오히려 짐이 될 수도 있기 때문이다. 30년과 15년의 선택은 자신의 재정능력과 앞서 설명한 다각적인 이유가 선행돼야 한다는 것이다.

전문가들은 특히 너무 많은 돈을 집에 묶어 두지 말라고 조언한다.
15년 융자를 하고서도 은퇴를 대비한 IRA, 401K 은퇴연금, 자녀들을 위한 대학 등록금 저축투자 등으로 비축해 둘 정도가 된다면 적극 권한다. 하지만 페이먼트에 묶여 버린다면 에퀴티가 빨리 쌓여 가는 것이 별 의미가 없다는 것이다.
전문가들은 “15년과 30년의 선택은 집을 빨리 페이오프시키겠다는 욕심보다는 개인의 재정상태의 풍요로움에 따라 결정하는 것이 바람직하다”고 조언했다. <김정섭 기자>