한쪽에서는 이자가 오르기 전에 저리로 집을 매입하려는 소비자들의 조바심으로 부동산 시장이 뜨겁지만 또 다른 한쪽에서는 불경기로 차압주택이 늘어나고 있다. 미전국 모기지 은행협회에 따르면 현재 차압주택은 10만채 이상으로 1972년 이후 가장 높은 수치를 기록하고 있다. 현 시가보다 10∼40% 가량 싼 가격에 내 집을 마련할 수 있는 차압주택 구입 요령을 알아보자.


차압(foreclosure)이란 은행에 납부해야 할 모기지 페이먼트가 연체되어 은행에서 집을 가져간 것을 일컫는다. 모기지 페이먼트가 3개월 이상 밀리면 집 융자를 해준 모기지 은행에서는 경고장(Notice of Default)을 주택 소유주에게 우송하게 된다. 이 NOD를 받고도 계속 모기지 페이먼트가 연체되면 은행은 차압 절차를 거쳐 해당 주택의 명의를 은행으로 바꾸게 된다.

이런 과정에서 지역 부동산 변호사나 혹은 타이틀 보험사가 개입하게 된다.
차압주택은 은행이나 모기지 렌더로서는 빨리 처분해 버려야 할 골칫덩어리다. 차압 후에도 혹은 NOD 발급 후에도 전 주택 소유주가 계속 살고는 있으나 관리할 돈이 없어 페인트는 벗겨지고 지붕은 낡아가고 앞 잔디는 누렇게 말라 가는 경우가 허다하기 때문이다.

은행으로서는 시장가격보다 낮게 받더라도 혹은 밀린 모기지만 건지는 선에서 매물을 처분해버리고 싶어한다. 쌈짓돈을 모아둔 바이어라면 이런 은행의 속내를 이용, 같은 동네 이웃집보다 훨씬 저렴한 값에 집을 매입 할 수 있다.

물론 단점도 있다. 관리가 제대로 되어있지 않다는 점이다. 그러나 플로어 플랜이 좋고 동네와 학군 좋고 약간 손보면 정들일 수 있는 집이라면 현 시가보다 저렴하게 매입하는 장점이 단점을 커버하고도 남는다. 현 시가가 10만달러라면 차압매물은 이보다 1만∼4만달러 저렴하게 매입할 수 있다. 그러나 이런 매물은 부동산 에이전트의 손에는 잘 넘어오지 않는다.

싼값에 드림 하우스를 마련할 수 있다는 차압매물 어떻게 찾아내야 할까?

■ 지역 법원에서 NOD 파일이나 리스 펜던스(lis pendens)를 찾아낸다.
차압절차를 밟기 전에 모기지 은행은 해당 지역 법원에 모기지가 연체되고 있다는 사실을 통고하는 절차를 거쳐야 한다. 아직 공식적으로 차압되지는 않았지만 차압될 가능성이 있는 매물을 공시하는 것이다. 차압과정에 있는 주택들을 찾아내어 해당 주택 소유주에게 연락, 매입 의사가 있음을 알리면 시가보다 저렴한 가격에 매입이 가능하다.

주택 소유주는 살던 집이 은행에 차압되면 7년간 크레딧에 손상이 가지만 밀린 모기지라도 받고 팔아서 은행에 밀린 빚을 갚으면 크레딧을 건질 수 있기 때문이다. 또 집이 더 이상 손상 가기 전에 빨리 팔면 한푼이라도 더 받을 수 있는 기회도 있다.

■ 지역 부동산 전문 변호사나 혹은 타이틀보험 오피서에게 알아본다.
모기지 은행이 차압절차를 밟으려면 부동산 전문 변호사나 혹은 타이틀 보험사를 통해야 명의가 변경된다. 이런 인사이더들은 곧 차압될 매물이 어떤 것이라는 것을 직업적으로 알 수 있는 위치에 있다. 이들로부터 정보를 얻어 주택 소유주나 은행과 연락을 취한다.

■ 지역 은행을 통한다.
각 은행의 모기지 부서에 차압매물이 있는지 문의해 본다. 은행이 직접 소유하고 있는 차압매물을 그 은행으로부터 매입하면 몇 가지 또 다른 덤이 따라올 수도 있다. 경우에 따라서는 크레딧만 좋으면 다운페이먼트를 그리 많이 하지 않아도 되고 융자 수수료도 포인트 없이 저렴하게 흥정할 수 있으며 이자율도 저리로 끌어낼 수 있다. 그러나 이 때도 시장원리가 적용하게 마련이다. 차압매물을 매입하려는 바이어가 많고 공급이 달리면 상황이 달라질 수도 있다.

■ 온라인으로 차압매물을 찾아 나선다.
정부가 소유하고 있는 차압매물을 찾으려면 웹사이트 www.hud.gov를 클릭하면 되고 살고 있는 지역의 은행소유 매물 리스트를 매입하려면 www.foreclousurenet.net에서 19달러95센트에 살 수 있다. 이 외에 차압매물 안내책자(A Foreclosure How-to Manual)의 저자 토드 베이틀러의 웹사이트 www.trel.com을 참조하면 된다.