유산, 모두 모기지 갚으면 어떤가
<문> 최근 20만달러 가량을 유산으로 받았다. 이 정도라면 내가 살고 있는 콘도 모기지를 모두 갚을 수 있지만 남는 현찰은 없을 것 같다. 이 돈을 모두 모기지를 갚는데 사용해야 되는지 알고 싶다.

<답> 모기지 이자율을 밝히지 않아 정확한 대답을 주기가 힘들 것 같다. 다만 요즘 같은 고정금리 7% 정도라면 모기지를 갚지 않는 것이 좋겠다. 집을 오래 가지고 있을 것이라면 다달이 페이먼트를 해나가라고 권하고 싶다. 매달 100~200달러를 더 내면 상환기간이 많이 줄어든다. 이자율이 높다면 재융자를 받아라. ‘콘도 부자, 현찰 없는 가난뱅이’를 추천하고 싶지는 않다. 지금 당장 콘도 모기지를 갚고 나면 매달 상당액의 이자 상환금을 줄일 수는 있지만 콘도에 묶여버리는 결과를 초래한다. 이럴 경우 긴급한 일로 현찰이 필요할 때나 투자가 절실할 때에 대한 대책이 없어진다. 특히 몸이 아프거나 회사에서 감원이 됐을 때 콘도에서 쉽게 돈을 뽑아 쓸 수 있겠는가.

동생과 공동소유집 내몫 찾고싶어
<문> 모친이 지난해 사망했다. 나와 여동생이 사이가 좋지 않아 말을 하지 않고 있는 것을 알면서도 모든 재산을 50대50으로 나누어주었다. 유산 중에는 나와 여동생이 지금 반반씩 소유하고 있는 2채의 부동산도 포함돼 있다. 문제는 내 여동생이 모친이 살던 집으로 이사가면서 시작됐다. 여동생 생각으로는 여동생과 현재 동거중인 남자친구가 그 집에 들어가 살아도 렌트비뿐 아니라 재산세 등 돈을 낼 필요가 없다는 것이다. 주택 가격은 대략 30만달러가 넘는데 모기지 페이먼트는 없다. 내 몫으로 되어 있는 15만달러어치에 대한 권리를 주장하고 싶은데 동생이 말을 듣지 않는다. 여동생에게 반을 내놓으라고 해야 할는지 집을 팔아버릴 수 있는지 알고 싶다.

<답> 현재 부동산이 있는 지역의 전문 변호사와 상의하기를 권한다. 공동 소유주로서 2개의 부동산을 팔도록 하는 재산분할 소송을 낼 수 있다. 법률적 절차에 따른 시간이 소요된다. 분할 소송을 제기하면 아마도 여동생은 모기지를 팔겠다고 하거나 아니면 집을 담보로 모기지를 얻어서라도 반을 갚을 것이다.

경매될 이웃집 입찰시 주의점은
<문> 우리 이웃집이 자신의 주택을 방치해 두는 것 같다. 지난 3년 동안 사람이 산 것은 불과 1주일도 채 되지 않는다. 부동산세를 내지 않아 누적된 벌금만도 상당히 많다. 조만간 세금 환수를 위한 경매에 들어갈 것 같다. 우리 집의 가격 인하를 막기 위해서 그 경매에 입찰을 할 계획이다. 주의해야 할 사항이 있다면 어떤 것인가.

<답> 첫째로 부동산세 관계 부처를 찾아가서 세금이 얼마나 밀려 있는지 알아 보라. 관심 있는 이웃으로서 세금을 낸다면 입찰자간의 경쟁이 심한 경매 조치까지는 막을 수 있을 것이다. 만일 경매에서 그 집을 산다면 ‘있는 상태 그대로’(As-is)라는 조건이 붙을 것이다.

두 번째로는 집주인에게 무슨 일이 있는지를 알아 보라. 그러나 이렇게 하기 전에 타이틀 회사를 통해 차압이 걸려 있는지 등에도 알아봐야 한다. 지불하지 않았던 모기지가 있다면 융자회사에서 당장 차압 절차를 밟았을 것이다.

세 번째로, 소유주나 상속자를 찾을 수 없다면 밀린 세금을 내고 집을 차지할 수도 있다. 이런 상황을 ‘역소유’라고 부르는데 법적으로 아무런 하자가 없다. 아무도 재산권을 주장하며 귀하를 쫓아내지 않는다면 일정기간이 지난 후 타이틀 소송을 통해 소유권을 받을 수 있다. 자세한 문의는 전문 변호사를 찾는 것이 좋겠다.

<문> 노인들이 은퇴를 위해 모기지 페이먼트를 내지 않고 누적돼 증가하는 ‘전환 모기지’(Reverse Mortgage)를 해놓은 집이다. 얼마전 그 노인이 사망하면서 유산으로 그 집을 물려주었다. 융자회사에 얼마동안 갚아나가야 하는가.

<답> 노인이 숨졌거나 12개월 이상 양로원에 머물 경우 소유주는 집을 팔거나 재융자를 해서 모기지를 갚아야 한다. 보통 융자회사들이 재산 처리 과정으로 얼마간의 기간을 주는 지에 대해서는 알 수는 없지만 처리하지 않는다고 해서 문제가 됐다는 말도 들어보지도 못했다. 왜냐하면 융자회사는 모기지가 모두 갚아지기 전까지 계속 이자를 가산해 가기 때문이다. 모기지 융자회사에 문의하는 것이 좋겠다.