상가 주차장에서 강간·강도 등의 사고들이 일어나고 있다. 상점 주인이 항상 감독하기 어려운 곳에서 사고가 발생했더라도 건물 주인에게 책임이 있다. 문제가 있는 것을 알고서도 건물주가 즉시 시정하지 않았을 때는 더욱 많은 배상금을 지불해야 한다. 과거에도 비슷한 범죄가 발생했었다면 건물주는 하루 빨리 안전대책을 마련해야 한다.

1. 건물주 책임 없음: 자기 집 건너편 시어스 상점 주차장으로 걸어가던 한 여성이 주차장 입구에서 서성대고 있던 한 남성에 의해 납치되어 정원의 나무숲으로 끌려 가다가 도망을 나온 후 경찰에 신고했다. 그러나 이 장소에서 과거에는 성폭행 사건이 없었다. 법원에서는 성폭행이 있을 것이라고 예상하지 못했던 곳이기 때문에 건물주가 보호를 해야 할 의무가 없다고 했다.

지하 주차장에는 범죄가 심하다. 사무실 건물의 지하 주차장에 매월 일정 금액의 주차비를 지불하고서 정해진 장소에 주차를 하게 되어 있는 곳에 주차를 했다. 출근을 위해서 자기 주차장에 차를 세우는 순간에 총을 겨누고 위협하기에 강간을 당했다. 물론 불빛도 약한 주차장이었다. 2년 전에는 이 건물에 있는 은행이 강도를 당했었고 전체적으로 7번의 강도를 당했었다.

강간을 당한 여성은 건물주와 주차비를 받고 있는 회사를 상대로 정신적, 육체적 피해, 병원 비용, 수입손실 보상을 요구했다. 대법원에서는 지하 주차장이라고 해서 구조적인 위험이 있는 것은 아니고 강간 위험을 예견할 수 없었다. 대법원에서는, 강간을 당하기 이전에 이 건물에서 강간을 당했던 범죄가 없었으므로 강간에 대한 예측을 할 수 없었다. 지하 주차장이라고 해서 다른 주차장과 비교하여 더 심한 위험이 존재한다고 믿을 수 없다. 지하 주차장이 위험이 더 심하다고 했을 때는 많은 경비원을 채용해야 하는 부담이 생긴다. 과거에 같은 범죄행위가 없었을 때는 건물주가 예측을 할 수 없는 것이다.

2. 건물주 책임: 움푹 패인 주차장 균열에 발을 헛디뎌서 넘어져 부상을 당했다. 법원은 피해자에게 7만9,000달러를 배상하라고 판결했다. 건물주는 5개월 전부터 주차장에 균열이 있는 것을 방치했기 때문에 사람이 넘어진 것이었다.

옥스나드시의 월마트 주차장에 차를 세운 후 상점으로 들어가는데 두 사람이 권총으로 한 여성을 위협, 그 여성의 자동차로 끌려갔다. 납치범들은 30분간이나 이 여성을 끌고 다니다가 외딴 시골에 버리고 도망을 갔었지만 훗날 범인들은 체포되었다. 그러나 그 이튿날 아침에 월마트 주차장에서 비슷한 사건이 또 일어났었다. 주차장에 합당한 안전대책, 방범 카메라 시설, 상주 경비원, 순찰 경비원, 외등이 충분하지 않았다. 법원은 피해자에게 57만1,177달러를 지불하라고 판결했다.

로스앤젤레스 베벌리 길에 코스트 세이빙 은행이 있다. 과거 몇년 사이에 9건의 강도사건이 있었지만 주차장에서는 범죄가 보고된 것이 없었다. 주차장에는 악취가 풍기고 청소가 잘 안되어 불결하고, 전깃불도 희미했다. 입주자가 차를 세우고 차 밖으로 나오려는데 권총을 든 강도로부터 강간을 당했다. 법원에서는 상업용 주차장은 범죄에 "근본적 위험"이 있으므로 건물주와 건물 관리인은 이러한 건물에서 범죄 위험이 있을 가능성을 예견할 수 있다. 건물 주인은, 입주자와 손님을 범죄로부터 보호해 주어야 하고 안전하도록 관리해야 할 의무가 있다. 피해자에게 보상을 하라고 판결했다.

아파트의 주차장으로 가다가 강간을 당했다. 그 후 범인은 여자를 다른 자동차 ‘트렁크’에 넣어 두고서 도망을 갔다. 약 15분 후에 여자는 탈출할 수 있었다. 그 후 강간범은 붙잡혔다. 강간당한 여자는 아파트 주인과 아파트 관리회사를 상대로 소송을 했다. 피해자에게 120만달러를 배상하라고 판결했다. 차고의 전등이 50%가 불이 들어오지 않는 상태였다. 그리고 아파트의 문이 고장난 것도 있었다. 95%의 잘못은 아파트 주인에게 있다고 판결했다.

심야 영업을 하는 식당에 새벽 2시께 식당의 주차장을 지나서 걸어가는 사이에 3명의 괴한으로부터 피습 당하여 두들겨 맡았다. 식당으로부터 234피트 떨어진 곳이었다. 손님은 식당 주인을 상대로 소송했다. 법원에서는, 식당 소유의 부동산에서 사고가 난 것은 아니지만, 주차장과 피해자와 연관 관계가 있다. 식당 주인은 위험하다는 것을 알고 있어야 하므로 손님을 보호해야 한다고 했다. 건물주는 보험에 가입되어야 하고 경비원을 두어야 된다.

김희영 김희영 부동산/융자 (909)684-3000