부동산 매매시 흔히 사용되는 문서 중에 매매계약 약속문서가 있다. 영어로는 ‘a letter of intent’라고 불리는 이 문서는 정식으로 매매 계약서를 맺기 전에 바이어와 셀러가 계약내용 중 한두 가지의 중요한 기본조항에 원칙적으로 합의했으며 앞으로 보다 구체적인 계약을 맺겠다는 의도를 표현하는 서류를 말한다. 간단히 말하면 이 문서는 정식 매매계약서의 초안이 되는 셈이다. 관련법을 설명해 본다.


<문> 이 문서는 주택매매 때에도 사용되나.

<답> 주택매매에는 거의 사용되지 않고 상업용 건물매매 때 많이 쓰여진다. 주택매매 브로커들은 캘리포니아주 부동산업자협회가 만든 표준 서식인 매매계약서(purchase and deposit receipt agreement)를 흔히 사용한다. 주택매매는 상업용 부동산 매매보다 비교적 간단하기 때문에 대부분의 모든 계약조항을 초안 작성 없이도 진행할 수 있기 때문이다.


<문> 매매계약 약속문서는 어떤 이점이 있나.

<답> 비교적 규모가 크고 복잡한 부동산 거래시 쌍방이 계약조항들 하나 하나에 합의할 때마다 자세한 정식 계약서를 작성해 오퍼와 카운터오퍼를 주고받는다면 거래가 필요이상으로 복잡해지고 경비도 많이 든다. 이때 매매계약 약속문서를 통해 쌍방이 중요사항들에는 합의하고 추후 협상은 상세한 부분들에 국한시키면 거래가 조직적이고 쉽게 진행될 수 있다.


<문> 매매계약 약속문서는 일정한 양식이 있나.

<답> 전문인들이 격식을 갖춰서 만든 문서도 있지만 거래 당사자들이 펀지 형식으로 만들어 사용하기도 한다. 그러나 이 문서는 정식 매매계약서의 초안인 만큼 짧고 단순하게 작성하는 것이 좋다.


<문> 이 문서를 작성할 때 주의해야 할 사항은 무엇인가.

<답> 바이어와 셀러간에 이 문서를 둘러싼 가장 큰 논쟁은 과연 이 계약 약속문서가 법적 구속력이 있는 계약이냐 하는 점이다. 거래 당사자들은 이 문서를 작성할 때 이 문서가 효력이 있는 계약서가 아니라 단순히 앞으로 있을 협상을 위한 도구로만 생각한다.

그러나 이 문서에 서명한 바이어나 셀러가 이 문서가 계약이기 때문에 문서에 쓰인 대로 계약을 이행해야 한다고 상대방으로부터 요구를 받는 상황이 발생한다. 특히 거래 당사자들 중 한쪽이 약속문서에 따라서 합의사항을 이행했을 때 상대방에게도 약속 내용을 이행할 것을 요구하게 된다.

만약 상대방이 계약 약속문서에 약속한 대로 이행하지 않을 경우에는 자신이 손해를 너무 많이 보기 때문에 문제의 계약 초안서가 사실상 법적 구속력이 있는 계약서로 인정되어야 한다고 주장한다. 이처럼 상대방으로부터 예상치 않은 계약이행 요구를 받는 위험을 줄이는 한 방법으로는 "계약 약속문서는 완전한 정식 매매계약서가 작성되어 쌍방이 서명할 때까지 아무런 법적 구속력이 없다"는 조항을 계약 약속문서 안에 포함시키는 것이다.


<문> 문서 안에 계약서로 법적 구속력이 없다는 조항만을 포함시키면 계약이행 위험이 없어지나.

<답> 위험을 줄일 수 있는 한 방법일 뿐 이 방법으로 위험이 아주 없어지는 것은 아니다. 이 문제를 놓고 소송이 벌어졌을 때 법원은 이 문서를 작성, 서명했을 때 쌍방이 서로 계약의도가 있었는지를 보게 된다. 또한 쌍방의 의도를 분석할 때 법원은 문서 안에 쓰여진 문구 외에도 쌍방이 이 문서에 서명할 당시 그리고 서명한 후에 취한 행동도 면밀히 분석한다.

예를 들어 매매 약속문서에만 서명한 후 매매 당사자들이 이 거래를 마치 정식으로 계약이 맺어진 것처럼 신문, 방송을 통해 널리 공개할 경우 법원은 문제의 약속문서가 법적 구속력이 있는 계약서였다고 판시하는 경우가 많다. 따라서 약속문서 안에도 이 문서는 계약서가 아니라는 조항을 명확하게 포함시킬 뿐만 아니라 말과 행동으로도 약속문서는 법적 구속력 이 없음을 보여주어야 한다.


<문> 바이어나 셀러가 매매계약 약속문서에 서명해 놓고도 정식 계약이 맺어지도록 최선을 다하지 않거나 선의로 협상에 임하지 않을 경우 상대방을 계약위반으로 제소할 수 있나.

<답> 법원은 대체로 이 경우에 쌍방이 앞으로 정식계약이 맺어지도록 최선의 노력을 다한다던가 정식계약이 이루어지도록 선의로 협상할 의무가 있다고 구체적으로 합의했을 때만 이같은 의무가 쌍방간에 있음을 인정한다. 따라서 상대방이 계약약속만 서명해 놓고 성의를 보이지 않는 경우에 대비해 최선의 노력과 선의 협상의무 조항을 구체적으로 이 약속문서 안에 포함시키는 것이 좋다.