일반적으로 부동산을 구입할 때 매입자측에서 주로 컨설팅 회사를 고용하여 환경오염 조사를 실행하는 것이 보통인데 융자를 받는 금융기관에 등록되어 있는 회사가 쓰인다. 이는 금융기관 역시 매입자와 마찬가지로 오염된 부동산의 매입에 융자를 했을 경우 정화와 오염 책임의 의무에서 완전히 벗어날 수 없다는 이유에서인데, 매입자는 보통 개인으로서 환경오염 조사와 관련된 업무에 익숙하지 않으므로, 게다가 보통 70% 이상의 매입금액이 융자되기 때문에 은행이 보통 컨설팅 회사를 고용하는 데 주도권을 쥐고 있다.

융자기관에는 보통 상업 대출부(commercial department)와 근래 한국계 은행이 큰 역할과 성과를 올리며 미주류 은행시장을 위협하고 있는 SBA (중소 규모 비즈니스 관리국) 융자부가 있는데, SBA 융자일 경우 환경 오염 조사는 무조건 매입자측(은행 포함)에서 컨설팅 회사를 고용하게 되어있다.

물론 SBA가 아닌 상업 융자일 경우 매입자와 매매자의 협의에 의해 매매자가 조사비용을 전적으로 부담하기도 하고 또는 어느 정도씩 나누어 부담하기도 한다. 하지만 이 경우에도 매매자가 컨설팅 회사를 임의로 고용하여 조사를 하기 위해서는 매입자와 금융기관의 허락을 받은 후에야 가능한 경우가 대부분이다. 왜냐하면 부지를 팔기 위해 급급해진 매매자가 환경 컨설팅 회사를 고용했을 경우, 오염의 여지가 있는 점들을 밝히지 않고 덮어버리기 위한 청탁이 이루어질 수 있기 때문이다.

일례로, 30만달러 시가의 세탁소를 매입하려는 사람이 은행에서 20만달러를 융자한다고 하자. 세탁소이기 때문에 은행에서는 제2차 환경오염 조사를 요구할 것이고, 매입자는 매매자와의 거래에서 에스크로 서류에 셀러가 바이어에게 세탁소로 인해 오염되어 있지 않다는 것을 증명하는 서류나 환경오염 보험증서를 제공해 주는 약정을 포함시키려고 할 것이다.

보험의 경우는 다른 문제이나 환경오염 조사는 비용면에서 일단 몇 천달러를 들여서 땅속에 구멍을 판 후 토양 및 지하수 샘플을 채취하여 실험식 분석을 통한 오염 여부를 밝혀내는 구체적인 작업이므로, 만약 이러한 2차 오염 조사로 높은 수치의 오염이 발견된다면, 매입자는 사지 않으려 들 것이며 매매자는 결국 오염된 부지를 떠안게 된다.

파는 사람이 돈을 들여 조사를 한 후 오염이 밝혀지면 쓰여진 비용을 배상 받을 수도 없을뿐더러 오염되었다는 사실이 판명되었으니 차후 다른 매입자에 팔고 싶어도 쉽게 팔기가 힘들어진다는 예측 때문에, 셀러의 입장에서는 오염조사를 하고 싶지 않고 비용 역시 부담하기 싫을 수밖에 없다.

이러한 이유들 때문에 바이어, 즉 매입자가 주로 돈을 들여 조사를 하게된다. 물론 오염이 발견되어 부지를 매입하지 못할 경우 몇 천달러의 손해를 본다고 생각할 수도 있으나, 이러한 절차를 생략하고 매입했을 경우엔, 30만달러의 부동산 가격이 혹시 있을지 모르는 오염으로 보호되지 못하고, 차후 매각을 하려고 할 때 매입자가 환경오염 조사를 하지 않을 채 사리라는 보장도 없다. 결과적으로, 몇 천달러를 아끼려다 30만달러라는 부동산 가격이, 나중에 오염이 발견될 경우, 급감할 수도 있다는 얘기다.

지하 저장탱크의 경우를 보자. 수십년전 환경국이나 소방국의 요즈음과 같은 절차나 규정이 없던 시절, 석유 탱크를 제거하기 위해서는 그저 지역 관할구에서 허가서와 신청비만 지불하면 다음날 즉각 시공에 착수할 수 있었고, 현재 요구되고 있는 토양 샘플 채취니 실험식 분석이니, 보고서 제출 같은 규정이 없었다. 제1차 환경오염 조사서에서 1960년대에 주유소였다는 것으로 문제가 되기에 충분한 이유는 당시에 문을 닫았다 하더라도 토양오염이 없었다는 그리고 탱크가 모두 제거되었다는 자료나 서류 근거가 없기 때문이다.

위에 경우와 마찬가지로, 과연 매입자는 2,000~3,000달러씩 하는 레이다 관측(지하 탱크를 찾기 위해 레이다로 관측하는 절차) 비용과 4,000~5,000달러에 달하는 제2차 오염조사를 할 것인지 의문이다. 일차 조사비용까지 합치면 1만달러 가까이 들 수 있는 돈을 오염이 되어 있을지도 모른다는 막연한 의심 때문에 써야 하는지 의문이 들 수 있으나, 역시 몇 십만달러를 보호하기 위해 최소한 들어야 하는 확인절차라고 생각해야 한다.

참고삼아 수질관리국에서 지하 개솔린 탱크 제거시 요구하는 실험 분석에는 다음이 있다. TPH(총 탄화수소의 함유량), C4에서 C12까지는 개솔린, C13에서 C22까지는 디젤 성분으로 알려져 있다. BTEX(벤젠, 톨류엔 등 방향성 석유 발암물질), MTBE, DIPE, ETBE, TAME, TBA(각종 산화재)에 대한 조사, 메탄올 그리고 에탄올 성분 조사 역시 포함되어야 한다.

금년 6월부터 LA시 관할 지역에서 지하 저장탱크를 제거하기 위해선 EPA(연방환경국) 방법 5035을 사용해야 하는데, 이는 토양 샘플을 채취할 때 휘발성 유기화학물이 휘발되어 없어지는 효과를 최소화 하기 위해, 특별한 샘플 채취도구를 사용하여야 한다. Encore Sampler라고 불리는 이 도구는 50개에 약 400달러 가량하며 Fountain Valley에 위치하고 있는 환경기구 소매상에서 구입할 수 있다.

문의: JMK 환경 회사