최근 들어 제1차 환경오염조사(Phase 1 Environmental Assessment)를 행하는 대신 환경보험을 들어 융자기관의 절차를 간소화하고 편리케 하자는 움직임이 보여 FDIC(연방 금융보험국)는 현재 융자기관에게 다음과 같은 조항의 시행을 명시하고 있다. "금융기관은 융자 절차의 필수 요건으로서 부지의 가치, 환경오염 가능성 그리고 부동산과 관련하여 만약에 있을 수 있는 오염에 대한 책임의 정도를 평가하기 위해 환경적 위험 여부를 조사해야 한다." 다시 말해 부동산은 단순한 환경보험의 정도에서 벗어나 이러한 환경오염의 가능성과 책임 여부에 대한 평가와 조사를 동반하는 절차가 이루어져야 한다는 규정으로서, 이미 Home Warranty Insurance(주택보증보험)이라는 형식으로 실행되었던 적이 있으나 수많은 케이스가 미결되고 보험회사들의 도산이 잇달았던 지난날의 실패로 말미암아 환경오염 보험은 각계에서 회의적으로 받아들여지고 있으며 만약 실행되기 위해선 많은 수정작업이 필요하다고 보아진다.

FDIC의 조항은 다음과 같다. "언제든 환경오염 문제가 복잡하고 융자기관에서 판단하기에 벅찬 조건을 가진 부동산의 경우, 환경 컨설팅회사의 자문을 구하는 것이 필요하다." 바꿔 말해 환경 컨설팅회사를 고용하여 부동산의 평가를 단행함으로써 융자기관에서는 FDIC에서 요구하는 지침에 응하는 셈이 된다. FDIC에서는 융자를 심사하는 단계에서 환경오염의 어떠한 조짐이라도 보이면 더욱 상세한 조사가 필요하다고 명시하고 있으므로, 만약 환경오염 보험을 제1차 환경오염 조사 실행 후 차후책으로 들었다면 전혀 문제될 것이 없으나, 오염 조사를 하지 않은 채 보험만을 가입한다는 것은 위험천만이라고 업계에서는 생각하고 있다. 이러한 상태로 융자를 하게 된 기관은, 보험만으로는 FDIC의 융자기관에 대한 요구 절차에 100% 응하지 않은 결과가 될 뿐만 아니라 환경오염으로 인한 법정투쟁 문제에 있어서도 은행의 입장에선 큰 승산이 없는 위치에 처하게 될 가능성이 높다.

Historical Database(역사적 자료)는 과거에 보고된 환경문제를 총망라하여 만든 대규모 자료로서 제1차 환경오염 조사의 한 부분을 차지하고 있으나, Historical Database만으로는 환경오염 보험과 마찬가지로, 역시 FDIC의 오염 조사 평가 규정을 준수하기에는 역부족이다. 불법으로 현장에서 오염을 자행하고 있다면, 발각되거나 신고되지 않는 한, Historical Database에 보고되어 있을 수가 없다. 일례로 제1차 환경오염 조사의 가장 중요한 부분 중의 하나인 현장 답사를 들 수 있는데, 전문가는 현장을 조사하여 수십 가지가 넘는 각종 변수를 체크한다. 만약 현장에서 폐유를 불법으로 버린다든지 석면물질을 임의로 제거하는 사실이 발견되면 큰 문제가 될 것을, Historical Database나 환경 보험등 서류상의 절차로는 전혀 알 수 없으므로 차후 오염 책임을 감수해야 되는 일이 벌어진다.

Transaction Screening은 문자 그대로 거래 심사란 뜻으로, 예비단계의 조사를 말한다. 설문지, Historical Database, 그리고 현장답사로 이루어지는데 전문 환경 Engineer나 Consultant가 아닌 부동산의 구입자나 대리인등이 행할 수 있다. 환경오염의 가능성 정도에 따라 그 자체로 끝이 날 수도 있고 제1차 환경오염 조사의 예비단계로 사용될 수도 있으며, 보통 큰 오염 문제가 없는 부지 또는 그 가치가 그다지 높지 않은 케이스에 주로 이용된다. 현장의 비즈니스 운영주, 과거나 현재의 세입자, 부동산 소유주 등에게 설문지를 통해 오염의 존재 가능성을 타진하는 데 의미가 있으나, 현장 답습을 필수로 하는 이유로 이왕이면 환경 전문 컨설팅회사에 의뢰하여 제1차 환경오염 조사에 사용되는 현장조사 과정을 거치는 것이 일반인을 통하는 것보다 가격면에서 다소 차이가 있더라고 낫다는 것이 일반적인 생각이다.

일례로 지하 저장탱크의 경우 대부분 인지된 오염 가능성이 높기 때문에 자세한 조사와 답사를 거치게 마련이나, 지상탱크의 경우에는 일반인의 상식으로 그다지 큰 문제가 되지 않을 것이라는 실수를 범하기 쉽다. 단단한 탱크는 환경과 인체에 해로운 물질이 사고로 누출되었을 때 생기는 위험을 줄일 수 있으며, 2차 컨테이너(저장용기)는 첫번째 용기가 새었을 때 2차적으로 누출을 방지할 수 있어 더욱 조심스럽게 관찰하고, 누출방지 시스템이 있는지 지상 수송 파이프 장치는 어떠한 방지 시스템을 갖고 있는지, 콘크리트 바닥에 금이 가 있지는 않은지 등 자세히 조사하여야 할 것이 많다.

이렇게 Transaction Screening 역시 전문가를 통해 현장 답사가 진행될 때에 앞서 설명한 바와 같이 Historical Database나 환경보험 등 서류상의 절차만으로 빠뜨릴 수 있는 단점을 보완할 수 있다.

문의: JMK 환경회사
(800) 900-1511