도널드 트럼프 대통령의 두 번째 임기가 지난달 30일로 취임 100일을 맞았다. 대개 취임 후 100일 기간은 대통령 임기의 초기 성과를 가늠하는 시점이다. 그러나 트럼프 대통령이 내세웠던 각종 주택 시장 공약은 현재 제대로 된 성과를 내지 못했다는 평가를 받고 있다. 온라인 부동산 정보업체 리얼터닷컴이 트럼프 대통령 두 번째 임기 첫 100일 간의 주택 시장 정책 이행 성적표를 자체 분석했다.

▲ 실질 조치 거의 없어

트럼프 대통령은 대선 기간 내내 주거비 급등 문제를 주요 현안으로 지목했다. 그러면서, 대대적인 건축 규제 완화, 연방 정부 소유지 주택용도 개발, 모기지 이자율 3% 밑으로 인하 등의 주택 시장 공약을 내걸었다. 실제로 취임 직후에는 ‘긴급 주택 가격 안정’을 위한 행정명령에 서명하며 강력한 공약 이행 의지를 보이기도 했다.

하지만 이후 100일이 지난 지금까지 실질적인 조치는 미미했다는 평가를 받는다. 백악관은 최근 연방 정부 소유지를 주택 건설용으로 전환할 수 있는 방안을 모색하기 위한 태스크포스를 구성했지만, 이를 구체적 공약 이행 조치로 보는 부동산 전문가는 많지 않다.

리얼터닷컴의 조엘 버너 수석 이코노미스튼는 “트럼프 대통령의 취임 이후 100일 동안 주택 문제와 관련해 구체적인 진전은 거의 없었다”라며 “약속된 건설 규제 완화나 토지 개방 등의 조치가 필요하지만, 실제로 이행된 것은 없다”라고 지적했다.

일부 전문가는 트럼프 행정부의 ‘무역 전쟁’이 경기 둔화를 불러오고, 이에 따라 금리가 낮아져 주택 구매자에게 유리할 수 있다는 분석도 내놓기도 했다. 하지만 잦은 무역 정책 변화로 시장 불확실성이 커지면서, 오히려 30년 고정 모기지 이자율은 최근 다시 6.8%를 넘는 등 급등세를 보이고 있다.

▲ 연방 소유지 주택 용도 변경

현재까지 트럼프 2기 행정부가 추진한 주택난 해소 조치로는 연방 정부 소유 토지를 주택 건설용으로 전환하는 작업에 본격 착수한 것에 불과하다. 내무부와 ‘주택도시개발국’(HUD)은 지난 3월 공동 태스크포스를 꾸려 활용도가 낮은 연방 정부 소유 토지를 주택 개발에 적합한 용도로 전환하고, 용도 이전 절차 간소화를 추진할 예정이라고 밝혔다.

현재 연방 정부는 전체 국토의 약 27%에 해당하는 약 100만 평방마일 면적의 토지를 소유하고 있다. 이 중 약 5억 에이커는 국립공원과 야생 보호구역 등을 관리하는 내무부 관할로, 이번 정책은 내무부 관할 지역을 중심으로 진행된다. 더그 버검 내무부장관과 스콧 터너 HUD 국장은 월스트리트저널 공동 기고문에서 “연방 정부 소유지에 주택을 짓는 것이 무분별한 개발이라는 비판도 있지만, 이번 정책은 비효율적 관료주의를 걷어내고 주택 공급을 늘리기 위한 전략적 접근”이라며 “아름다운 자연은 보호하면서도 사용 가능한 자원은 적극 활용하겠다”라고 밝혔다.

▲ 대대적 규제 완환

리얼터닷컴의 분석에 따르면 현재 전국적으로 약 400만 채에 달하는 주택이 부족한 상황이다. 주택 건설업계는 현재 신규 주택 공급 속도로 이 같은 수요를 따라잡으려면 적어도 약 7년이 걸릴 것으로 보고 있다.

부동산 개발업차 출신으로 잘 알려진 트럼프 대통령은 대통령 선거 기간 내내 “신규 주택 가격의 약 25%를 차지하는 과도한 규제를 줄이겠다”라며 건설업계의 목소리를 적극 대변한 바 있다. 하지만 취임 후 100일이 지난 현재 가시적인 성과를 내지 못하고 있다.

조엘 버너 리얼터닷컴 수석 이코노미스트는 “트럼프 행정부의 무역 전쟁으로 오히려 주택 시장이 위축되는 결과를 낳았고, 결국 소비자 심리 악화로 이어졌다”라며 “특히 캐나다산 목재에 대한 관세는 건축 자재 비용을 끌어올려 오히려 신규 주택 공급을 막는 결과를 낳을 수 있다”라고 지적했다.

지난 3월 단독주택 신규 착공 건수는 전월 대비 14.2% 감소, 전년 대비로는 9.7% 감소하며 2024년 6월 이후 최저 수준으로 떨어졌다. 부동산 시장 전문가들은 대다수의 건축 규제가 연방이 아닌 주정부 및 지방정부 차원에서 시행되기 때문에 연방정부 차원의 해법에 시간이 걸릴 것으로 전망하고 있다.

▲ 공약은 3%…현실은 6.8%

모기지 이자율을 3% 이하로 낮추겠다는 트럼프 대통령의 공약은 취임 100일이 지난 지금 실현 가능성조차 보이지 않는다. 오히려 이자율은 불안한 경제 지표와 무역 전쟁 여파로 인해 공약과는 반대로 오름세를 이어가고 있다.

트럼프 대통령은 지난해 9월 한 대선 유세에서 “평균 주택 구매자가 연간 수천 달러를 아낄 수 있도록 모기지 이자율을 다시 3% 수준 이하로 낮추겠다”라고 공언한 바 있다. 하지만 모기지 이자율은 시장 변수에 의해 결정되는 지표로, 대통령이 직접 통제할 수 있는 대상이 아니다.

다만 부동산 시장 전문가들은 대통령이 이자율을 낮추려면 인플레이션 통제나 재정적자 축소 등 간접적인 방식으로 접근할 수 있다고 설명한다. 그러나 트럼프 행정부의 관세 정책 혼란과 금융 시장 불확실성이 시장을 자극하면서 오히려 공약과 반대의 결과가 나타났다.

국영모기지보증기관 프레디맥에 따르면, 트럼프 대통령 취임 이후 30년 고정 모기지 이자율은 줄곧 6.6% 이상을 유지하고 있으며, 4월 중 6.8%를 넘어서며 7%대까지 넘어설 기세를 보이고 있다. ‘연방준비제도’(Fed)가 무역 불확실성과 고용 지표를 지켜보기 위해 다음 주 정책회의에서 기준금리를 동결할 가능성이 높기 때문에, 현재로서는 모기지 이자율의 빠른 하락을 기대하긴 어려운 상황이다.

<준 최 객원 기자>