2025년 을사년 새해가 활짝 밝았다. 올해 내 집 마련 계획을 세운 바이어라면 새해 소망이 남다르겠다. 무엇보다 집값이 떨어지고 모기지 이자율도 낮아진다면 더할 나위 없이 행복한 해가 될 것이다. 소망 하나를 더 보탠다면 매물이 많이 나와 마음에 드는 집을 쉽게 찾는 것이라고 하겠다. 올해 주택 구입 계획이 있다면 무엇보다 주택 시장 전망을 짚어보는 것이 도움이 된다. 소비자 금융 정보 서비스 업체 뱅크레잇닷컴이 전망한 올해 1분기 주택 시장을 미리 살펴본다.

▲ ‘차기 정부’ 불확실성


지난해 11월 재판매 주택 중간 매매가는 40만 6,100달러로 1년 전보다 약 4.7% 상승했다. 연간 대비로 17개월 연속 이어진 상승세다. 지난달 18일 기준 30년 만기 고정 이자율은 평균 6.91%를 기록했다. 지난해 최고치인 7.39%보다 소폭 하락했지만 현재 이자율 수준을 부담스럽게 느끼는 바이어가 대부분이다. 내 집 마련 여건이 속 시원히 개선되지 않고 있는데 올해 1분기에도 비슷한 상황이 이어질 전망이다.

1분기는 1년 중 주택 거래가 한산한 시기에 속한다. 통상 전체 주택 거래 중 평균 19%가 1분기 이뤄질 정도로 주택 거래가 활발하지 않다. 지난해의 경우 예년과 조금 다른 주택 시장 트렌드가 나타났다. 1년 중 주택 거래가 가장 활발해야 할 여름 주춤했던 주택 거래가 가을과 겨울로 접어들면서 회복됐다.

‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 나디아 에반젤로우 선임 이코노미스트는 “작년 말 억압 수요가 올해 초로 이어져 일부 지역은 구입 경쟁이 예상된다”라며 “다만 차기 행정부 취임 후 첫 100일간 관세와 감세 등 정부 지출과 인플레이션에 영향을 미칠 불확실성을 눈여겨봐야 한다”라고 전망했다.

▲ 봄철 성수기 일찍 시작될 수도

메릴랜드 주립대 클리포드 로시 경영학과 교수는 1분기 주택 시장 변동 요인으로 모기지 이자율, 소비자 신뢰도, 주택 구매력 등을 꼽았다. 로시 교수는 “1분기 경제 상황이 연방준비제도의 금리 인하 시기에 영향을 미치고, 모기지 이자율은 이에 영향을 받을 것”이라며 “주택 구매력이 여전히 좋지 않지만, 경제가 좋은 성과를 내고 있어 주택 수요가 끊이지 않을 것”이라고 내다봤다.

부동산 데이터 분석 업체 클리어 캐피털의 케논 천 전략 및 성장 부문 부대표는 올해 1분기에 예년과 비슷한 트렌드가 나타날 것으로 보면서도 “봄철 성수기가 얼마나 빨리 시작될지가 관건”이라며 “이자율이 상승세가 둔화한 가운데 지난달 기준 금리가 인하로 예년보다 서둘러 주택 구입에 나서는 바이어가 늘어날 것”이라고 전망했다.

▲ 이자율 6% 후반대 머물 것

많은 바이어가 이자율 하락을 기다리며 주택 구입 시기를 저울질하고 있다. 대부분 부동산 전문가들은 올해 이자율이 현재 수준에서 급등락 없이 유지될 것으로 전망하고 있다. 뱅크레잇닷컴 마크 햄릭 선임 애널리스트는 “이자율이 최근 7% 밑으로 떨어졌지만 작년 최저치인 6.2%보다 높은 수준”이라며 “경제 성장세가 안정적이고 고용 시장이 견고한 수준을 이어간다면 1분기 이자율은 현재 6% 후반대에 머무를 것”이라고 예측했다.

반면 천 부대표는 30년 만기 고정 이자율이 올해 지속적으로 떨어져 6% 초반대까지 하락할 것으로 내다봤고 로시 교수 역시 올해 1분기 이자율이 지금보다 더 떨어진 6.25%대를 기록할 것으로 전망했다. 뉴욕 시티 대학의 데니스 시르시코프 경제학과 교수도 비슷한 전망치를 내놨다. 시르시코프 교수는 “올해 이자율이 작년보다 낮아져, 30년 만기의 경우 평균 6.25%, 15년 만기는 평균 5.75%대로 떨어질 것”이라며 “이 같은 전망은 금리 인하를 신중히 추진하겠다는 연준의 신호와 일치한다”라고 설명했다.

▲ 집값 작년 이어 계속 상승

작년 말 늘어난 주택 수요가 올해 초로 이어질 전망이어서 올해 1분기 주택 가격은 상승세를 이어갈 것이란 전망이 많다. 주택 가격 예상 상승폭은 5% 미만으로 크지 않겠지만 상승세가 이어지기 때문에 주택 구매력은 개선되기 힘들 것으로 우려된다.

NAR의 에반젤로우 이코노미스트는 “주택 가격은 1분기에도 지난해 상승세를 이어갈 전망으로 평균 주택 가격이 약 42만 달러를 기록할 것으로 예상된다”라며 “이자율은 큰 변동이 없겠고 견고한 고용 시장 성장과 주택 매물 증가가 수요를 자극해 주택 거래 증가로 이어질 것”이라고 내다봤다.

시르시코프 교수 역시 매물이 크게 늘어나지 않는 한 주택 가격이 소폭 오르거나 현재 수준을 유지할 것으로 전망했다. 그는 “만성적인 매물 부족 현상으로 인해 올해 주택 거래가 작년 초에 비해 다소 둔화해 매물 대기 기간이 50일로 늘어날 수 있다”라며 “그러나 시세를 적절히 반영해 가격 경쟁력을 갖춘 매물은 이보다 빨리 팔릴 것”이라고 조언했다.

▲ 매물 증가 미미할 것

지난해 하반기 나타난 주택 매물 증가세는 올해까지 이어질 것으로 기대된다. 신규 주택 공급과 기존 주택 매물이 동시에 증가해 바이어들의 매물 갈증을 다소 풀어줄 것이란 전망이다. 천 부대표는 “지난해 매물 증가세를 볼 때 올해도 매물이 소폭 늘어날 것”이라며 “다만 이자율이 6%대를 유지할 전망으로 여전히 많은 주택 보유자들이 집을 내놓지 않는 ‘이자율 고정’ 현상이 사라지지 않을 것”이라고 전망했다.

시르시코프 교수는 주택 매물이 단기간 내에 큰 폭으로 증가하기 힘들고 오히려 감소할 수 있다고 경고했다. 주택 신축 지연과 이자율 고정 효과로 시장이 기대하는 만큼의 매물 공급이 당장 이뤄지기 힘들다는 지적이다. 시르시코프 교수는 차기 행정부의 관세 정책이 본격화하면 수입 건축 자재 비용 상승으로 신규 주택 공급이 다시 감소할 수 있다고 지적했다. 그는 “최악의 경우 주택 매물이 작년 대비 5%~10% 감소할 수 있다”라고 우려했다.

<준 최 객원 기자>