요즘 경기가 어려워 지면서 주택 소유주들의 2차 융자 신청건수가 늘고 있다. 정부의 금리 인하를 기다리며 1차론 재융자로 필요한 자금을 준비하려 했으나 금리인하가 복잡한 세계 정세로 보류되어 있어서 현재 가지고 있는 저렴한 융자를 포기 하면서 까지 1차 융자로 자금 충당하기를 꺼리고 있다. 2차 융자란 집에 이미 1차 융자가 있고 이 상태에서 다른 모기지 융자를 받는 것을 말한다. 현재 미국주택 소유주의 75%가 4% 아래의 모기지 금리를 내고 있다고 한다. 따라서 자금이 필요한 주택 소유주들은 현재 6.5%의 값 비싼 이자 대신에 1차 융자의 저렴한 이자를 유지 하면서 이자가 다소 비싸더라도 2차 융자 신청을 하고 있다. 아래 2차 융자의 자격조건과 장 단점 그리고 마지막으로 2차 융자의 종류를 알아본다.

1. 2차 융자의 자격 조건 - 좋은 조건의 이자를 바란다면 일반 1차 융자와 같은 자격조건을 갖추어야 한다. 집에 충분한 Equity가 있어야 하고 페이먼트를 지불 할 수 있는 수입과 최상의 크레딧 스코어를 유지 하고 있어야 한다. 예를 들어 8%의 이자로 2차 융자를 받으려면 집 가치의 75% 까지(1차 포함) 한도로 융자를 받아야 하고 수입도 1차 융자와 마찬가지로 자격조건이 되어야 하고 크레딧점수도 중간 점수가 적어도 700점 이상을 유지해야 한다. 하지만 위의 조건을 갖추기 못했다 하더라도( 다소 이자는 높지만) 2차 융자도 인컴 증명 없이 융자를 받을 수 있다. 자신이 하고 있는 비지니스의 Profit & Los Statement나 직장에 다니는 경우 재직 증명서 만으로 융자가 가능하다.

2. 2차 융자의 장 단점

A. 장점 - 첫 번째 남에게 돈을 빌리는 것이 아니라 자신의 주택을 담보로 융자를 받으므로 맘이 편안 하다. 두 번째 - 이자가 1차 융자보다는 비싸지만 개인 융자나 크레딧 카드 이자보다 싸다. 세 번째 - 펀드 사용에 여러 옵션이 가능하다. 예를 들어 Home Equity Line을 셋엎 하면 필요 할 때 필요한 만큼 쓰고 쓴 금액만큼 이자만 지불하면 된다. 네 번째 - 빌린 돈으로 집 수리나 리모델로 썼다면 세금 공제가 가능하다. 참고로 1차 융자와 더불어 100만 불 까지 지불한 이자에 대하여 자신의 세률만큼 이자 공제 혜택을 받을 수 있다.

B. 단점 - 첫 번째 - 1차 융자신청시와 마찬가지로 많는 서류를 요구하므로 서류 준비 과정이 번거로울 수 있다. 융자승인을 신청하고 심사 결과를 받는데 시간이 필요하고 1차 융자때와 유사한 융자비용이 든다. 두 번째 - 돈을 얼마 빌릴 수 있는가는 본인이 가지고 있는 집 가치에 따라 결정된다. 만약 본인이 100만 불 나간다 생각하는데 감정 가격이 80만으로 나온다면 여기에 맞추어 융자를 받을 수 있다. 세 번째- 2차 융자를 받으면 매달 추가로 1차 페이먼트 이외에 2차 페이먼트를 지불해야 하는 부담이 있다. 네 번째 - 집을 담보로 융자를 받았다는 것은 만약 페이먼트를 못할 경우 집을 차압 당할 수 있는 위험이 있다. (크레딧 카드 빚은 내지 않아도 집은 차압이 안됨)

3. 2차 융자의 종류

A. Home Equity Loan - 이 론은 일반 1차 모기지 론과 성격이 같다. 일단 융자가 끝나면 모든 빌린돈을 모두 바로 받고 빌린돈을 정해진 시간에 나누어 모기지로 지불한다.

B. Home Equity Line of Credit - 이는 승인받은 액수 만큼 집을 담보로 잡고 자신이 필요할 때 필요한 만큼 뽑아쓰고 쓴만큼 이자를 지불 하는 방식이다. 크레딧 카드 처럼 다시 갚으면 라인은 남아있고 페이먼트는 없어지는 방식이다. 주로 10년 간 사용한 금액에 대하여 이자만 지불하고 10년이 지나면 융자를 Renew하여야 한다. 만약 그대로 두면 그동안 쓴 금액은 20년 동안 분할 하여 상환할 수 있다.

또 다른 2차 융자로는 Hare Money Loan 이라는 것이 있는데 이는 인컴, 크레딧, 없이 집에 Equity 만 있다면 융자가 가능한데 주로 집 가격의 50-65%까지 가능하고 상환 기간도 6개월에서 18개월 정도로 비교적 짧다. 이자는 10%-18%로 일반 2차 모기지 융자보다 다소 높다. 융자 비용도 일반 2차 융자보다 높다. 또한 주로 세주는 집에서만 융자가 가능하다. 집을 사서 수리한 후 바로 파는 Flipping 하는 investor들이 많이 이용하였으나 요즘은 현금이 필요한 누구든 집에 Equity 만 있다면 융자를 받을 수 있다.

전화: (213)219-9988

이메일: brianjoo@aol.com

<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>