주택보험을 취급하던 많은 보험사들이 캘리포니아 주를 떠나고, 남아 있는 보험사들도 까다로운 조건을 내세우면서 주택 소유자들의 주택보험 가입이 쉽지 않다.

이처럼 일반 주택보험 가입 길이 막히게 되면 주택 소유주들이 갈 수 있는 곳은 캘리포니아 주정부 프로그램인 ‘페어 플랜’(Fair Plan) 밖에 없고, 실제로 보험사들로부터 가입이나 갱신이 거부된 소유주들이 페어 플랜에 몰리면서 가입자가 2018년 대비 2023년 170%나 급등했다.

페어 플랜이란 산불 위험 지역 등에 주택이 위치해 일반 주택보험 가입을 할 수 없는 경우를 위한 것이다. 이를 흔히 하이 리스크(High-risk) 홈(home)이라고 부른다. 여기에는 일반 주택 외에 장기 임대 주택, 단기 휴가용 임대 주택 등도 포함된다.

그리고 산불 위험 지역이 아니어도 집이 오래되고 낡은 경우 보험사들이 갱신을 안해주면 페어 플랜으로 가입할 수 있다. ?

페어 플랜은 캘리포니아 주 보험국의 승인을 받은 보험사들이 참여한 집합체에 의해 운영된다고 이해하면 된다. 그리고 해당 주택에 대한 페어 플랜 보험료는 커버리지가 같은 조건인 경우 똑같다.

즉 일반 주택보험을 구입할 때는 보다 나은 조건을 찾기 위해 여러 보험사를 샤핑하지만, 페어 플랜은 이런 게 필요 없다는 뜻이다. 그래서 만약 어느 에이전시 페어 플랜 보험료가 더 낮다고 주장한다면 그것은 커버리지를 낮췄을 가능성이 크다.

페어 플랜에서 가장 중요한 것은 커버리지로 일반 주택보험 보다 범위가 적다.

우선 화재 및 산불 피해 보상이 포함돼 있고, 번개 및 내부 폭발 등에 의한 피해도 보상을 해준다. 그리고 추가 승인을 받을 경우 보상이 가능한 커버리지가 있는데 강풍, 해일, 폭동, 밴달리즘, 화산 폭발, 주택 확장 등이 해당된다. 이밖에 해당 건물과 분리된 구조물, 개인 재산, 태양광 패널, 관목 등도 보상에 포함된다. 만약 주택이 화재로 인해 거주할 수 없는 상황인 경우 보상한도 내에서 임시 거처 비용을 제공한다.

반면 가장 흔한 클레임들인 누수, 책임(liability) 및 의료(medical) 비용, 도난 등에 대한 커버리지가 없다. 때문에 페어 플랜 가입자들이 기존 주택보험과 똑 같은 커버리지를 갖고 싶어 한다면 추가로 보험을 구입해야 하는데, 이것을 DIC(Difference In Conditions) 또는 Wrap Around라고 부른다.

결국 어쩔 수 없이 페어 플랜에 가입해야 하는 상황에서 보다 나은 대비를 하려면 DIC를 추가해야 하기 때문에 그만큼 보험료 부담은 늘어날 수밖에 없다.

이 대목에서 한 가지 궁금증이 생긴다. 페어 플랜도 보상이 충분하느냐는 것이다.

주택의 가치에 달려 있지만, 일반 주택보험과 달리 보상한도가 최대 300만달러, 상업용 건물은 2,000만달러다.

예를 들어 이 보다 높은 럭서리 고가 주택이 산불 등으로 전소됐다고 가정하면 이 정도의 보상한도는 턱없이 부족할 수 있다. 특히 중요한 것은 페어 플랜은 보상 액수를 산출할 때 ‘실제 현금 가치’(ACV: Actual Cash Value)를 적용하는 경우가 적지 않다는 점이다.

ACV는 ‘대체 비용 가치’(RCV: Replacement Cost Value)와 비교되는데, ACV를 적용할 경우 시장 가치보다 낮기 때문에 피해 복구에서 개인 돈이 추가될 수도 있음을 의미한다.

일반적인 주택보험에 가입할 때 보험사는 가입자에게 ACV와 RCV 중 하나를 선택하게 하는데, RCV는 사고 발생 시 본인 부담이 줄어드는 대신 보험료가 더 높아지고, ACV는 그 반대라고 보면 된다.

페어 플랜은 집이 오래전에 지어진 경우 지난 25년 이내에 새 지붕으로 교체했어야만 RCV를 적용한다. 그렇지 않으면 ACV를 적용하는데 문제는 집융자를 해 준 모든 은행들은 RCV 옵션을 요구하기 때문에 페어 플랜 외에 더 비싼 보험사로 가입해야 하는 경우가 자주 발생한다. ????

때문에 주택 소유주들은 우선 갱신이 다가오면 충분한 시간을 두고 에이전시를 통해 적절한 보험사를 샤핑해야 한다. 그리고 요즘 같은 보험시장 상황에서는 어느 정도 인상된 보험료를 받아들여 보험을 유지하는 것도 좋은 판단이 될 수 있다. 왜냐하면 페어 플랜은 DIC 등을 추가할 경우 일반 보험에 비해 일반적으로 비싸기 때문이다.

문의 (800)943-4555, www.chunha.com

<박기홍 HUB 천하 대표>