먼저 부동산에서 Equity란 현 집 가치에서 집에 담보로 잡혀있는 모든 융자를 제외한 주택의 실제 가치를 말한다. 예를 들어 집가격이 100만 불이고 집에 걸려 있는 모든 융자금액이 60만 불이라면 현 주인은 40만불의 Equity를 가지고 있는 것이다.

Gift Of Equity란 가족 혹은 친한 지인에게 다운페이를 선물로 주어 집을 다운 없이 론을 받아 주택을 소유 할 수 있도록 하는 것이다. 젊은 사람들이 사회에 나와 월급을 모아 집을 사기가 여의치 않은데 누군가가 다운페이를 선물로 준다면 얼마나 행운인가. 아래 Gift Of Equity는 어떻게 이루어지고 장단점은 무엇인지 알아보고 실제 예를 두 가지로 설명한다.

1. 어떻게 Gift of Equity로 주택소유 이전이 이루어 지나? - 쉽게 말하면 집 주인이 다른사람에게 집을 마켓 가격보다 싸게 판다고 생각하면 된다. 요즘 많은 사람들이 관심있어 하는 Dream For All Program과 비슷하다. 차이점은 Equity Transfer는 Gift로 받은 다운을 돌려줄 필요가 없다는 점이다. 예를 들어 현재 집 가격이 70만 불인데 집 주인이 자기 자식에게 다운페이 없이 집을 넘겨 주려 한다고 가정하자. 현제 모기지가 50만 불 있고 에쿼티가 30만 불 있을 경우 아들에게 40만 불에 팔고 30만불을 선물로 다운하라 준다고 생각하면 이해가 쉬울 것이다.

물론 에쿼티를 받는 사람은 나머지는 융자를 받아야 하고 융자 자격조건이 되어야 함은 물론이다. 보통 Equity Transfer는 부모와 자식간에 이루어지지만 친한 친구 애인등 누구에게든 셀러가 원한다면 줄 수 있다. 보통 부동산 거래 처럼 일반 집을 파는 것과 같이 에스크로를 오픈하고 융자가 나오면 주인(타이틀)이 바뀐다.

2. Gift of Equity의 장 단점은 어떻한가?

A. 장점

1. 에쿼티를 선물로 받으므로 다운페이가 필요 없거나 적게 할 수 있다.

2. 에스크로에 initial deposit등 현금을 지불 해야 할 필요가 없다.

3. 부모가 자식이나 지인에게 직접 집을 파는 것 이므로 부모(셀러)는 부동산 커미션을 지불 할 필요가 없다.

4. 셀러가 집 살 때보다 가격이 많이 올랐을 경우 싸게 팔기 때문에 지불 할 세금이 적다.

B. 단점

1. 셀러 바이어 모두 에스크로 비용을 지불 하여야함.

2. 에쿼티를 주는 셀러가 Gift Tax 를 내야 할 수도 있다. (CPA와 상의 필요)

3. 집을 받은 사람이 나중에 집을 팔 때 현 시세보다 집을 싸게 샀으므로(받은 에쿼티를 뺀 융자금액이 구입가격이 됨) 나중에 집가격이 많이 올라 세금을 낼 경우 불이익을 받을 수 있다.

4.집을 정상 가격보다 싸게 파는 것 처럼 되기 때문에 부동산 마켓에 영향을 준다.

3. Gift of Equity의 실예:

A. 20%만 에쿼티를 주는 경우 - 셀러가 60만불 가는 집에 융자 30만 불이 있다면 가지고 자기 자식에게 다운페이 20%인 12만 불을 다운으로 주고 나머지 18만 불은 자신이 에스크로가 끝나면 찾아 갈 수 있다.

B. 10%만 에쿼티를 주는 경우 - 위와 같이 60만 불 집이고 30만불 융자가 있다고 가정하면 60만 불 짜리 집을 54만 불에 팔고 에쿼티를 6만 불 주는 셈이된다. 이 경우 에쿼티를 받는 당사자는 6만 불을 빌어와야 20% 다운 페이먼트가 마련이 되는 것이다. 하지만 대부분의 경우 부모님들 자기가 갚아야 할 융자만 빼고 나머지 에쿼티를 모두 자식에게 넘겨 주는 것이 보통이다.

Gift Of Equity와 Cash Gift의 차이점은 Gift Of Equity의 경우 직접 Cash를 Gift로 주지 않아도 된다는데 그 차이점이 있다. 자식이 집을 사야 하는데 자신의 집을 다운페이 없이 직접적으로 에쿼티 있는 집을 주는 단단한 방법이다. 물론 자식이 융자 조건이 되고 크레딧도 좋아야 함은 물론이다. 대부분의 은행과 패니매 프레디맥 융자 기관도 Gift Of Equity프로그램을 운용하고 있다.

전화: (213)219-9988

이메일: brianjoo@aol.com

<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>