다사다난 했던 2023년 계묘년을 뒤로하고 2024년 갑진년 새해가 밝았다. 2024년 청룡의 해를 맞이하여 과연 올해는 모기지이자가 어찌 될 것인가 전문가들의 입을 빌어 알아본다. 먼저 2023년 이자에대하여 정리한 다음 모기지와 밀접한 관계가 있는 4군 데 전문 기관의 2024년 이자 전망을 알아고 마지막으로 모기지 이자에 영향을 주는 것들에 대한 간단한 설명으로 컬럼을 마무리 한다.

▲2023년 모기지 요약- 2022년 이 후 2023년 9월까지 연방 정부는 11회에 걸친 금리 인상을 단행 하여 0-.25%이던 연방 금리를 5.25-5.5%까지 올려 놓았다. 펜대믹으로 풀린 돈으로 인하여 인프래이션으로 경기가 과열되면서 집가격도 50% 이상 올랐고 인프래이션을 잡으려는 정부의 노력으로 모기지도 많이 올랐다. 2023년 1월 6.4%로 시작한 모기지 이자는 같은해 11월 8%를 찍고 12월 FRB의 3번 연속 금리 동결에 힙입어 2023년 12월 6.8%를 기록했다. 2023년 한 해 평균 30년 고정 모기지 이자는 7.22% 였다.

▲4군데 모기지 이자와 밀접한 관계기관의 2024년 금리 전망

1. Freddie Mac - 모기지를 주로 사고 서비스하는 프래디맥은 2024년 이자가 6% 아래로 내려 오기는 힘들 것으로 내다 보고 있다. 왜냐 하면 연방정부가 현 높은 이자를 길게 유지하는데 방점을 두고 있기 때문이기도 하다.

2. Fannie Mae - 프래디맥과 같이 모기지 노트를 사는 투자기관인 페니메이도 2024년 모기지가 7.3%를 유지하고 2025년 6.9%로 떨러지리라 예견했다.

3. National Association of Realtors(NAR) - 전국 부동산 협회는 정확한 전망을 내놓기는 주저하면서도 현재 모기지는 정정에 달했고 이제 서서히 떨어지리라 예견하고 있다.

4. National Association of Home Builders - 이들은 2024년 이자가 평균 7.04%에 이를 것이고 2025년에는 5.81%까지 내려가리라 전망하고 있다.

▲모기지 이자에 영향을 주는 주된 요인들

1. Inflation - 모기지이자와 인프래이션은 밀접한 관계에 있다. 쉽게 말하면 인프래이션이 올라가면 이자가 올라가고 떨어지면 같이 떨어진다. 인프래이션이 낮은 기간 동안에는 모기지 이자가 안정되어 있었고 별 큰 변화가 없었다.

2. World Events: Covid-19 pandemic, Ukraine war, Israel Hamas war등은 모기지 이자에 많은 영향을 준다. 지난 2차 세계대전 그리고 1970년대 오일쇼크때도 모기지 이자가 많이 올랐었다. 또 한 2007년 서브 프라임때도 이자는 급격히 오른 적이 있다.

3. Economic Crisis - 경제가 좋지 않으면 이자가 내려가고 좋아지면 이자가 올라간다. 또한 실업률이 낮아지면 이자가 올라가고 높아지면 이자가 내려간다. 항상 경기가 좋지 않을 때 이자는 내려갔다. 정부가 경기를 진작 시키기 위해 이자를 내리기 때문이다.

4. The Federal Reserve - 연방정부가 연방 금리를 조절함에 따라 모지기 이자가 영향을 받는다. 연방정부에서 이자를 올리면 정부채권 이자도 오르고 10년 만기 채권에 기준을 두는 모기지이자도 따라 오르게 된다.

5. Property Type - 본인이 주택 구입하여 사는 집은 세주는 집이나 별장에 비하여 이자가 싸다. 은행의 입장에서 보면 경기가 좋아지지 않을 때 모든 사람들이 자신의 집보다 세준집이나 별장을 먼저 버리기 때문에 위험부담이 많다. 따라서 자신이 거주하는 집 이자에 비하여 이자를 더 지불해야 한다. 또한 세입자들은 주인에 비해 집을 험하게 쓰는 경향이 있다.

6. Personal Factors - 개인적인 요인들도 모기지 이자에 많은 영향을 준다. 즉 3% 다운 하는 것보다 20% 이상 다운하면 이자가 좋고 620점 크레딧 보다 800점 크레딧이면 더 좋은 이자를 받을 수 있다. 충분한 수입을 벌어 자격조건이 되는 경우 인컴증명 없이 받는 융자 이자 보다 항상 좋다. 또한 15년 고정이자가 항상 30년 고정이자보다 좋다.

모기지 이자가 오르고 내리는 것에는 많은 복잡한 요인들이 존재한다. 정확한 이자를 예측하는 것는 로토에서 당첨될 번호를 미리 고르는 것과 같다고 할 수 있다. 먼저 자신을 준비하며 꼭 필요할 때 주택 구입에 뛰어듬이 현명하다.

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<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>