미국 경제는 12월 현재 몇 가지 중요한 지표를 기반으로 상당히 흥미로운 국면에 서 있다. 핵심 개인소비지출(PCE) 가격 지수가 2% 수준으로 완만하게 안정되고 있는데, 이는 물가 상승률이 연방준비제도의 장기 목표와 일치해 가고 있어 인플레이션 압력이 완화되고 있다는 의미로 받아들여지고 있으며, 전분기 대비 4.9%의 인상적인 GDP 성장률을 기록하며 활력을 보이고 있다.

이러한 배경 속에서 현재 기준금리가 5%를 넘는 상황이 지속되고 있기 때문에, 2024년에 금리 인하가 있을 것으로 예상하고 있다. 높은 모기지 대출 이자율이 2024년에는 하향세의 새로운 변곡점을 맞이하게 된다면, 그동안 눌려 왔었던 투자 부동산에 대한 수요가 증가될 전망이다. 최근 경제학자들에 대한 조사에서 단지 32%만이 향후 12개월 내에 미국이 경기 침체를 겪을 것으로 예상하고 있다. 이러한 낙관적인 전망은 투자 심리를 강화하고 부동산 시장에 대한 투자를 더욱 활성화할 수 있겠다.

지난 2년여 기간 동안 높은 이자율에 대한 영향으로 줄어든 투자 부동산에 대한 관망 분위기로 스타벅스가 입주한 투자 매물의 투자율을 4% 정도에서 대략 5.5%까지 끌어 올렸으며 이는 곧 가격이 하락해 왔다는 의미이다. 댈러스의 예를 들면, 트리플넷리스 계약된 5,000 스퀘어피트 치과 단독건물의 경우, 15년 리스 계약에 180만딜러 투자율(CAP) 7.65%에 매물로 현재 구입 가능하다.

이는 연 프로퍼티 택스, 보험, 관리비 등 모든 비용이 빠진 순소득이 연14만달러가 발생하는 부동산을 183만달러불로 구입할 수 있다는 계산으로 이자율 3% 때에서는 절대 찾아 보기 어려웠었던 좋은 딜이다. 비슷한 가격대에 코퍼레잇 리스 계약된 주유소가 없는 편의점인 세븐일레븐은 투자율 4.63%에 매물로 나와 있다. 플로리다의 중소형 마켓으로 분류되는 알디(ALDI) 마켓이 트리플넷 리스된 매물은 투자율 4.75%으로 구입 가능하며, 파파이스 치킨이 15년 리스된 매물은 투자율 6%에서 6.5% 정도로 200만달러 초반대에서 300만달러에 구입 가능하다.

서부지역에서는 볼 수 없지만 캡틴디 또는 보쟁글스 와 같은 퀵서비스 레스토랑 들도 코퍼레이션 리스가 되어 있어서 상당히 안정적인 트리플넷 리스 구조로 되어 있는데 이런 좋은 매물들도 투자율 6% 중반, 지역에 따라서 120~200만달러대에 구입 가능하다.

관리가 없는 부동산을 선호하는 은퇴자들이 가장 환호하는 맥도널드와 칙필레이는 20년 코퍼레이션 리스에 투자율 4% 초반대에서 거래되고 있다. 현재 구입 가능한 맥도널드 코퍼레이션이 리스 계약된 한 매물은 20년 리스 중 16년이 남았고, CAP 4.16%이다. 이는 KIOSK 주문 시스템과 강화된 드라이브 스루를 갖춘 2,000스퀘어피트 매장 모델이며, 가격은 187만달러다. 칙필레는 중부 중소 도시에 위치한 280~300만달러 중반대 가격의 매물들이 거래되고 있고, 대도시에서는 500~800만달러에 매물들이 CAP 4% 초반대에서 거래되고 있다.

동부에 위치한 한 칙필레 매장은 12월 현재 구입 가능하며 20년 코퍼레이션 리스에 320만달러이며 투자율 4.25%까지 판매가격이 내려가 있지만, 내년에 모기지 이자율이 내려와서 투자자 바이어들이 다시 늘어난다면 다시 3% 후반대로 판매 가격이 올라갈 것으로 예상되고 있다.

넷 리스 부동산은 투자자에게 안정적이고 예측 가능한 현금 흐름을 제공한다. 2024년 본격적으로 금리 인하가 이루어지면 대출 비용이 낮아져 이런 안정된 부동산 투자에 대한 접근성이 향상될 것이다. 완만한 인플레이션, 금리 인하 전망, 강력한 GDP 성장률, 그리고 경기 침체에 대한 낮은 예상 모두 넷 리스 부동산에 대한 전망을 밝게 하고 있다. 은퇴했거나 안정적인 수익원을 찾는 투자자들에게 매우 유리한 시장 조건을 나타내며, 넷 리스 부동산에 대한 관심과 투자가 2024년 이자율 하락의 모멘텀으로 더욱 증가할 것으로 예상되고 있다. 이는 코로나 이후로 어려워진 아파트와 같은 주거용 부동산 투자자들이 반드시 주목해야 하는 시장으로 2024년 투자 부동산 시장 전반에 걸쳐 긍정적인 기회를 창출할 것으로 보인다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 한바다 부동산 대표>